Distrato Imobiliario: Regras da Lei 13.786/2018

O distrato imobiliario, regulamentado pela Lei nº 13.786/2018, estabelece regras claras para a rescisao de contratos de compra de imoveis na planta, definindo penalidades e prazos de reembolso.

O que mudou com a Lei do Distrato Imobiliario

Antes da Lei nº 13.786/2018, nao existia legislacao especifica sobre o distrato de contratos de compra e venda de imoveis adquiridos na planta. As decisoes judiciais variavam consideravelmente entre os tribunais, gerando inseguranca juridica tanto para compradores quanto para incorporadoras. Alguns juizes determinavam retencao de 10% a 25% dos valores pagos, enquanto outros aplicavam percentuais diferentes.

A nova legislacao, que entrou em vigor em dezembro de 2018, alterou a Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporacoes Imobiliarias) e trouxe parametros objetivos para o distrato. Definiu percentuais maximos de retencao pelo incorporador, prazos para restituicao dos valores ao comprador e regras especificas para diferentes situacoes de rescisao contratual no mercado imobiliario brasileiro.

A lei tambem instituiu a obrigatoriedade do quadro-resumo nos contratos de incorporacao imobiliaria, documento que deve conter informacoes essenciais como preco total, forma de pagamento, percentual de corretagem, consequencias do desfazimento do contrato e prazo para restituicao de valores. A ausencia desse quadro-resumo pode acarretar a nulidade de clausulas prejudiciais ao comprador.

Percentuais de retencao e regras de reembolso

A Lei nº 13.786/2018 diferencia os percentuais de retencao conforme o regime do patrimonio da incorporacao. Para incorporacoes submetidas ao regime de patrimonio de afetacao (previsto na Lei nº 10.931/2004), o incorporador pode reter ate 50% dos valores pagos pelo comprador. Para as demais incorporacoes, o limite de retencao e de 25% dos valores ja quitados.

Alem do percentual de retencao, o incorporador pode descontar a comissao de corretagem (quando comprovadamente paga pelo comprador), impostos incidentes sobre o imovel, cotas condominiais e contribuicoes devidas a associacao de moradores, valores correspondentes a fruicao do imovel (quando o comprador ja estiver na posse) e demais encargos previstos no contrato que tenham relacao direta com a unidade imobiliaria objeto do distrato.

O prazo para restituicao dos valores ao comprador tambem varia conforme o regime da incorporacao. No patrimonio de afetacao, a devolucao pode ocorrer em ate 30 dias apos a emissao do habite-se. Nas demais incorporacoes, o prazo e de 180 dias contados da data do desfazimento do contrato, em parcela unica e corrigida monetariamente.

Direito de arrependimento e clausula de tolerancia

A lei instituiu o direito de arrependimento para compras realizadas em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador. Nessa hipotese, o comprador pode desistir do negocio no prazo de 7 dias contados da assinatura do contrato, com devolucao integral de todos os valores pagos, incluindo a comissao de corretagem, sem qualquer penalidade ou retencao.

A clausula de tolerancia para atraso na entrega do imovel tambem foi regulamentada pela lei. O incorporador pode atrasar a entrega em ate 180 dias alem do prazo contratual, sem que isso configure inadimplemento. Ultrapassado esse periodo de tolerancia, o comprador pode optar pela rescisao do contrato com devolucao integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, em ate 60 dias contados da resolucao.

Quando o atraso supera o prazo de tolerancia e o comprador opta por manter o contrato, o incorporador passa a responder por penalidade de 1% do valor ja pago para cada mes de atraso, alem de ficar sujeito a indenizacao por lucros cessantes caso o comprador comprove que pretendia locar o imovel ou que teve gastos extras com moradia temporaria durante o periodo excedente.

Quando o distrato e vantajoso para o comprador

A decisao de rescindir um contrato de compra de imovel na planta deve considerar diversos fatores financeiros e juridicos. Se o imovel sofreu valorizacao significativa desde a assinatura do contrato, o distrato pode representar perda patrimonial expressiva, pois o comprador perdera o direito sobre um bem que vale mais do que o preco originalmente pactuado na epoca da contratacao.

Por outro lado, em cenarios de desvalorizacao imobiliaria ou de dificuldades financeiras persistentes, o distrato pode ser a melhor opcao para evitar o acumulo de dividas. A inadimplencia prolongada pode levar o incorporador a promover a rescisao por culpa do comprador, com retencao dos percentuais maximos permitidos pela legislacao vigente.

A consultoria juridica especializada e fundamental para avaliar cada caso concreto. O advogado pode verificar se o contrato atende a todas as exigencias legais, identificar clausulas abusivas passiveis de revisao judicial e negociar condicoes mais favoraveis para o distrato diretamente com a incorporadora antes de recorrer ao Poder Judiciario.

Distrato por culpa do incorporador

Quando o distrato decorre de inadimplemento do incorporador (atraso alem da tolerancia, entrega de imovel em desacordo com o memorial descritivo, alteracoes unilaterais do projeto), as regras de retencao nao se aplicam. Nessa hipotese, o comprador tem direito a devolucao integral de todos os valores pagos, acrescidos de correcao monetaria, juros legais e eventuais perdas e danos comprovados documentalmente.

A entrega de imovel com area real inferior a area prevista no contrato, alem da margem de tolerancia de 5% estabelecida pelo Codigo Civil, configura motivo para rescisao por culpa do incorporador. O comprador pode exigir o complemento da area, o abatimento proporcional do preco ou a resolucao do contrato com indenizacao completa pelos prejuizos sofridos em decorrencia da divergencia constatada.

Defeitos graves de construcao que comprometam a habitabilidade ou a seguranca do imovel tambem justificam o distrato sem aplicacao das penalidades previstas na Lei nº 13.786/2018. Nesses casos, alem da devolucao integral, o comprador pode pleitear indenizacao por danos morais, especialmente quando a situacao lhe causa transtornos significativos como a impossibilidade de mudar para o imovel adquirido.

Para fazer valer seus direitos em qualquer situacao de distrato imobiliario, e recomendavel buscar orientacao juridica profissional antes de tomar qualquer decisao definitiva sobre a rescisao do contrato firmado com a incorporadora ou construtora responsavel pelo empreendimento.

Perguntas Frequentes

Qual o percentual maximo que a construtora pode reter no distrato?

O percentual depende do regime da incorporacao. Se o empreendimento esta submetido ao patrimonio de afetacao, a retencao pode chegar a 50% dos valores pagos pelo comprador. Nas incorporacoes sem patrimonio de afetacao, o limite e de 25%. Alem disso, podem ser descontados corretagem, encargos condominiais e valor correspondente ao uso do imovel, quando aplicavel ao caso concreto.

Em quanto tempo a construtora deve devolver o dinheiro apos o distrato?

Para incorporacoes com patrimonio de afetacao, a devolucao pode ocorrer em ate 30 dias apos o habite-se do empreendimento. Para as demais, o prazo e de 180 dias a partir da data do distrato. Os valores devem ser corrigidos monetariamente e pagos em parcela unica. Se o incorporador descumprir esses prazos, o comprador pode executar judicialmente a obrigacao com acrescimo de multa e juros.

Posso desistir da compra de imovel na planta sem pagar multa?

Se a compra foi realizada em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, o comprador tem 7 dias para exercer o direito de arrependimento sem qualquer penalidade, recebendo de volta todos os valores pagos. Fora desse prazo, a rescisao implica retencao de percentuais previstos em lei. Quando o distrato decorre de culpa do incorporador, como atraso superior a 180 dias, a devolucao deve ser integral e sem retencoes.