Acao de Despejo: Motivos, Procedimento e Prazos

A acao de despejo e o instrumento juridico que permite ao proprietario retomar o imovel locado quando o inquilino descumpre obrigacoes contratuais ou legais previstas na Lei do Inquilinato.

O que e a acao de despejo e quando ela se aplica

A acao de despejo esta prevista na Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, e representa o principal mecanismo legal para que o locador recupere a posse do imovel alugado. Trata-se de procedimento judicial destinado a resolver conflitos entre proprietarios e inquilinos quando nao ha acordo possivel entre as partes envolvidas na relacao locaticia.

Diferentemente do que muitos acreditam, o despejo nao ocorre de forma imediata. Existe um procedimento legal rigoroso que deve ser respeitado, com prazos e garantias processuais para ambas as partes. O locador nao pode simplesmente trocar a fechadura ou cortar servicos essenciais para forcar a saida do inquilino, pois essas condutas configuram exercicio arbitrario das proprias razoes, crime previsto no Codigo Penal brasileiro.

A legislacao brasileira busca equilibrar o direito de propriedade do locador com a protecao do inquilino, que muitas vezes tem no imovel alugado sua moradia ou estabelecimento comercial. Por isso, o processo de despejo segue regras especificas que variam conforme o motivo alegado para a retomada do imovel.

Principais motivos para a acao de despejo

A falta de pagamento do aluguel e encargos e o motivo mais frequente nas acoes de despejo ajuizadas no Brasil. Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o condominio ou o IPTU que lhe caiba, o locador pode ingressar com a acao. Nessa hipotese, o juiz pode conceder liminar para desocupacao em 15 dias, desde que o locador preste caucao equivalente a tres meses de aluguel vigente.

O descumprimento de clausulas contratuais tambem fundamenta o pedido de despejo. Situacoes como a sublocacao nao autorizada, a alteracao da destinacao do imovel (usar para fins comerciais quando o contrato preve uso residencial), a realizacao de obras sem consentimento do proprietario ou a violacao reiterada de regras condominiais podem justificar a medida judicial.

O termino do prazo contratual sem renovacao constitui outro motivo legalmente aceito. Nos contratos com prazo determinado, findo o periodo estipulado, o locador pode pedir a desocupacao. Ja nos contratos por prazo indeterminado, a denuncia vazia (sem necessidade de justificativa) e permitida apos 30 meses de vigencia, conforme o artigo 46 da Lei nº 8.245/91.

A necessidade de reparacoes urgentes no imovel, determinadas pelo poder publico, que nao possam ser realizadas com a permanencia do inquilino, tambem autoriza o despejo. Da mesma forma, a extincao do contrato de trabalho vinculado a locacao gera direito a retomada do bem.

Procedimento judicial e prazos legais

O processo de despejo inicia com a distribuicao da peticao inicial ao juizo competente, geralmente o foro do local do imovel. O advogado do locador deve instruir o pedido com o contrato de locacao, comprovantes de inadimplencia (quando for o caso) e demais documentos pertinentes a fundamentacao do pedido.

Apos o recebimento da acao, o inquilino e citado para apresentar defesa no prazo de 15 dias uteis. No caso de despejo por falta de pagamento, existe a possibilidade de purgacao da mora, ou seja, o inquilino pode pagar todos os alugueis atrasados, acrescidos de juros, multa e honorarios advocaticios, evitando assim o despejo. Essa purgacao so pode ser utilizada uma vez a cada 24 meses.

A liminar de desocupacao pode ser concedida em algumas situacoes especificas previstas no artigo 59 da Lei nº 8.245/91. Alem do caso de falta de pagamento com caucao, a liminar cabe quando o contrato nao possui garantia locaticia, quando ha necessidade de obras urgentes ou quando o fiador pede exoneracao e o inquilino nao apresenta nova garantia em 30 dias.

A sentenca que decreta o despejo fixa prazo para desocupacao voluntaria, que varia de 15 a 30 dias conforme o caso concreto. Se o inquilino nao desocupar voluntariamente dentro do prazo fixado, o oficial de justica cumpre o mandado de despejo, podendo requisitar forca policial se necessario para garantir o cumprimento da ordem judicial.

Defesas possiveis do inquilino na acao de despejo

O inquilino citado em acao de despejo possui diversas possibilidades de defesa processual. A contestacao pode alegar, por exemplo, a ausencia de notificacao previa quando exigida por lei, vicios no contrato de locacao, a purgacao da mora nos casos de inadimplencia ou a retencao por benfeitorias necessarias realizadas no imovel com autorizacao expressa ou tacita do locador.

Nos casos de despejo por denuncia vazia, o inquilino pode questionar se o prazo minimo de 30 meses foi efetivamente cumprido. Se o contrato foi celebrado por prazo inferior, a denuncia vazia so sera possivel apos a prorrogacao por prazo indeterminado e mediante notificacao com 30 dias de antecedencia obrigatoria.

A alegacao de que o imovel possui problemas estruturais nao sanados pelo proprietario pode servir como defesa consistente, pois o locador tem obrigacao legal de entregar o imovel em condicoes adequadas de uso e habitabilidade. O inquilino tambem pode alegar a existencia de acordo extrajudicial de parcelamento da divida que esteja sendo cumprido regularmente conforme pactuado.

Em situacoes de locacao comercial, o inquilino que atende aos requisitos do artigo 51 da Lei nº 8.245/91 pode ter direito a renovacao compulsoria do contrato, o que impede o despejo por denuncia vazia durante o periodo renovatorio legitimamente constituido.

Despejo e a pandemia: precedentes importantes

A experiencia da pandemia de Covid-19 trouxe discussoes relevantes sobre a suspensao de despejos em periodos de calamidade publica. A Lei nº 14.010/2020 suspendeu liminares de despejo por falta de pagamento durante o periodo de emergencia sanitaria, criando precedentes que podem ser invocados em situacoes analogas futuras por inquilinos em dificuldades financeiras.

Esses precedentes reforcaram a ideia de que o direito a moradia, previsto no artigo 6º da Constituicao Federal, deve ser ponderado com o direito de propriedade em situacoes excepcionais de crise generalizada. Os tribunais passaram a considerar com mais cuidado as circunstancias socioeconomicas das partes ao analisar pedidos de despejo e concessao de liminares.

Atualmente, com a normalizacao da situacao sanitaria e economica, as regras da Lei nº 8.245/91 voltaram a ser aplicadas integralmente. Porem, a jurisprudencia formada durante esse periodo permanece como referencia importante para situacoes em que se busca o equilibrio entre os interesses do locador e a protecao do inquilino vulneravel.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.