Direito de Superfície e Concessão de Uso: Como Funcionam

O direito de superfície e a concessão de uso são instrumentos jurídicos que permitem a utilização de terreno alheio para construção ou aproveitamento econômico, sem transferência da propriedade.

Conceito e fundamento do direito de superfície

O direito de superfície e instituto jurídico previsto nos artigos 1.369 a 1.377 do Código Civil e nos artigos 21 a 24 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que permite ao proprietário de um terreno conceder a terceiro (superficiário) o direito de construir ou plantar em seu imóvel, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

Esse instituto separa juridicamente a propriedade do solo da propriedade das construções ou plantações realizadas sobre ele. O proprietário mantêm a titularidade do terreno, enquanto o superficiário adquire a propriedade da construção ou plantação que erigir, podendo usá-la, gozar dela e dispor do direito de superfície conforme as condições pactuadas no contrato firmado entre as partes.

A origem do direito de superfície remonta ao direito romano e foi resgatada pelo legislador brasileiro como instrumento de politica urbana, facilitando o acesso à terra sem necessidade de aquisição da propriedade plena. Sua aplicação pratica abrange desde grandes empreendimentos comerciais até projetos de habitação popular, contribuindo para a função social da propriedade urbana prevista na Constituição Federal.

Diferença entre direito de superfície e concessão de uso

A concessão de direito real de uso (CDRU), prevista no Decreto-Lei nº 271/1967, e instituto distinto que confere ao concessionário o direito de usar terreno público ou particular para fins de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável ou outra utilização de interesse social. Diferentemente do direito de superfície, a CDRU não cria propriedade separada das construções.

A concessão de uso especial para fins de moradia (CUEM), instituída pela Medida Provisória nº 2.220/2001, é instrumento específico para regularização fundiária de áreas públicas ocupadas para moradia até 22 de dezembro de 2016. O ocupante que atende aos requisitos legais tem direito subjetivo à concessão, que pode ser reconhecida administrativa ou judicialmente perante o poder público proprietário do terreno.

Sua aplicação pratica abrange desde grandes empreendimentos comerciais até projetos de habitação popular, contribuindo para a função social da propriedade urbana prevista na Constituição Federal.

Enquanto o direito de superfície pode ser gratuito ou oneroso e se aplica tanto a imóveis públicos quanto particulares, a concessão de uso é mais frequentemente utilizada em relações envolvendo o poder público. A CDRU e a CUEM são instrumentos de política habitacional e de ordenamento territorial que complementam o direito de superfície no arsenal jurídico disponível para a gestão da propriedade urbana.

Constituição e registro do direito de superfície

A constituição do direito de superfície exige escritura pública lavrada em cartório de notas, seguida de registro na matricula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente. O registro é constitutivo do direito real, ou seja, o direito de superfície só passa a existir e a produzir efeitos perante terceiros após a devida inscrição na matricula do terreno objeto da concessão superficiária.

O contrato de superfície deve especificar: a qualificação das partes, a descrição do terreno conforme matricula, o prazo de vigência (determinado ou indeterminado no Estatuto da Cidade, apenas determinado no Código Civil), a destinação da superfície (tipo de construção ou plantação autorizada), a contraprestação (gratuita ou onerosa) e as condições de reversão ao término do prazo contratual.

O superficiário responde pelos encargos e tributos incidentes sobre a construção ou plantação, enquanto o proprietário do solo responde pelos tributos sobre o terreno, salvo estipulação contratual diversa. Essa divisão de responsabilidades tributárias deve estar claramente definida no contrato para evitar controvérsias futuras entre as partes sobre o pagamento de IPTU e demais obrigações fiscais.

Direitos e obrigações das partes

O superficiário tem o direito de construir ou plantar conforme o pactuado, usar e fruir da construção ou plantação, transferir o direito de superfície a terceiros (salvo restrição contratual) e hipotecar ou alienar o direito de superfície independentemente do consentimento do proprietário do solo, desde que respeitadas as condições contratuais e legais aplicáveis ao instituto.

O proprietário do solo mantêm o direito de preferencia em caso de alienação do direito de superfície pelo superficiário. Reciprocamente, o superficiário tem preferencia na aquisição do terreno caso o proprietário decida vendê-lo. Essa preferência recíproca visa facilitar a reunificação da propriedade plena em uma única pessoa, simplificando a situação jurídica do imóvel envolvido na relação.

A extinção do direito de superfície ocorre pelo advento do prazo contratual, pelo descumprimento das obrigações assumidas pelo superficiário (como desvio de finalidade ou falta de pagamento), pela renúncia do superficiário ou pelo distrato entre as partes. Na extinção, as construções e plantações revertem ao proprietário do solo, salvo estipulação contratual que preveja indenização ao superficiário.

Aplicações práticas no mercado imobiliário

Grandes redes de varejo e restaurantes frequentemente utilizam o direito de superfície para instalar seus estabelecimentos em terrenos de terceiros, evitando o alto custo de aquisição da propriedade plena em áreas nobres das cidades. Essa prática permite que a empresa concentre recursos no desenvolvimento do negócio enquanto o proprietário do terreno obtém renda regular pelo uso de seu imóvel.

Na área de energia renovável, o direito de superfície tem sido amplamente utilizado para a instalação de usinas solares e eólicas em propriedades rurais. O proprietário concede a superfície para instalação dos equipamentos por prazo determinado (geralmente 20 a 30 anos), recebendo contraprestação periódica e mantendo a propriedade do terreno para uso futuro após o término do contrato.

Em projetos de habitação popular, o direito de superfície permite que o poder público conceda terrenos para construção de moradias sem transferir a propriedade pública. Essa modalidade garante o acesso à moradia, impede a especulação imobiliária sobre terras públicas e permite a reversão do terreno ao patrimônio público ao termino do prazo, com ou sem as construções realizadas pelo superficiário.

Para estruturar corretamente operações envolvendo direito de superfície ou concessão de uso, é fundamental contar com assessoria jurídica especializada que garanta a proteção dos interesses de ambas as partes e a conformidade do contrato com a legislação vigente aplicável a cada tipo de operação imobiliária pretendida.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.