Usucapião Extrajudicial: Requisitos e Procedimento em Cartório

A usucapião extrajudicial permite regularizar imóvel diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial, com processo mais rápido e menos custoso. Entender os requisitos e o procedimento é o primeiro passo para regularizar seu patrimônio.

O Que é Usucapião Extrajudicial

A usucapião é o modo originário de aquisição de propriedade pela posse mansa, pacífica e contínua de um imóvel por determinado período de tempo, com os requisitos previstos em lei. Até 2015, o procedimento era exclusivamente judicial, exigindo ação perante o Poder Judiciário. Para mais informações, veja nosso artigo sobre usucapião: como adquirir a propriedade pelo uso em 2026.

Com a Lei n.º 13.105/2015 (Código de Processo Civil) e o Provimento n.º 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), passou a ser possível processar a usucapião extrajudicialmente, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, mediante procedimento específico e com atuação obrigatória de advogado.

O fundamento legal está no artigo 1.071 do CPC/2015, que acrescentou o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973). O procedimento extrajudicial é uma opção: o interessado pode sempre optar pela via judicial, mas a extrajudicial tende a ser mais rápida e menos onerosa quando não há litígio.

A usucapião extrajudicial é cabível para qualquer modalidade de usucapião prevista em lei: ordinária, extraordinária, especial urbana (individual e coletiva), especial rural, familiar, indígena e tabular, desde que preenchidos os requisitos específicos de cada modalidade.

Requisitos Para o Procedimento Extrajudicial

Para que o pedido de usucapião extrajudicial seja possível, é necessário cumprir os seguintes requisitos:

Concordância de todos os interessados: este é o principal requisito que diferencia a via extrajudicial da judicial. Se houver qualquer oposição por parte do proprietário tabular (o dono registral do imóvel), de confrontantes ou de terceiros com interesse, o processo deve ser encaminhado para a via judicial. A ausência de controvérsia é pressuposto essencial da via cartorária.

Posse com animus domini: o possuidor deve demonstrar que exerce a posse como se fosse dono do imóvel, não em relação de dependência ou subordinação a outra pessoa.

Prazo mínimo de posse: varia conforme a modalidade de usucapião pleiteada (de 2 a 15 anos, dependendo da hipótese legal).

Planta e memorial descritivo: elaborados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), com reconhecimento do CREA ou CAU e georeferenciamento conforme as normas do INCRA para imóveis rurais.

Certidões negativas do imóvel: obtidas junto ao Cartório de Registro de Imóveis e à Prefeitura Municipal, demonstrando a situação registral do bem e eventual existência de ônus.

Na usucapião extrajudicial, a concordância de todos os envolvidos é essencial: qualquer oposição direciona o caso para a via judicial.

Documentação Necessária e Procedimento no Cartório

A documentação exigida para a usucapião extrajudicial está detalhada no Provimento n.º 65/2017 do CNJ. São necessários, entre outros:

• Ata notarial lavrada por Tabelião de Notas, certificando a posse do requerente (este documento pode ser lavrado pelo Tabelião após visita ao imóvel);
• Planta e memorial descritivo assinados pelo requerente e pelos confrontantes, com firmas reconhecidas;
• Certidões negativas do imóvel junto ao Registro de Imóveis;
• Certidões da Prefeitura (IPTU, certidão de nada consta de débitos do imóvel);
• Prova da posse: conta de água, luz, IPTU em nome do possuidor, contratos, testemunhos.

O processo tramita integralmente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel está situado. As etapas são:

1. Apresentação do requerimento pelo advogado com toda a documentação;
2. Notificação do proprietário tabular, confrontantes e eventuais interessados pelo Registrador;
3. Prazo de 15 dias para manifestação dos notificados;
4. Publicação de edital no prazo definido para ciência de terceiros desconhecidos;
5. Análise pelo Oficial de Registro e, se aprovado, registro do imóvel em nome do requerente.

O tempo total do processo varia, mas costuma ser significativamente menor do que o de uma ação judicial, que pode levar anos. Para a usucapião de imóveis sem escritura em situações urbanas, veja também o conteúdo sobre usucapião para regularizar imóvel sem escritura.

Quando Optar Pela Via Judicial

A usucapião judicial permanece necessária nas seguintes situações:

• Quando o proprietário tabular, os confrontantes ou qualquer outro interessado se opõem ao pedido;
• Quando não é possível localizar o proprietário registral para a notificação extrajudicial;
• Quando há disputa sobre os limites do imóvel com confrontantes;
• Quando a situação envolve espólios ou heranças jacentes sem representante definido;
• Quando o imóvel está situado em área de regularização fundiária que exige procedimento específico.

Na via judicial, o processo tramita perante a Vara de Registros Públicos ou Vara Cível competente, com todas as garantias do contraditório e da ampla defesa. O custo e o prazo são maiores, mas é a única alternativa quando há litígio envolvido.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.