Desapropriacao: Modalidades e Indenizacao Devida ao Proprietario

A desapropriação é o instrumento pelo qual o Estado transfere compulsoriamente a propriedade privada para o patrimônio público ou de seus delegatários, condicionada, em regra, ao pagamento de indenização prévia, justa e em dinheiro. A depender da finalidade e do fundamento constitucional, as modalidades variam significativamente quanto à forma de compensação devida ao proprietário.

Fundamentos constitucionais e modalidades do poder expropriatório

A Constituição Federal disciplina a desapropriação em diferentes dispositivos, cada qual estabelecendo pressupostos e regimes indenizatórios próprios. A modalidade ordinária, fundada na necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, encontra assento no artigo 5º, inciso XXIV, e exige indenização prévia, justa e em dinheiro, sendo regida, no plano infraconstitucional, pelo Decreto-lei 3.365/1941 e pela Lei 4.132/1962.

A desapropriação para fins de reforma agrária, prevista no artigo 184 da Constituição Federal, incide sobre imóveis rurais que descumprem sua função social. Nessa hipótese, a indenização é realizada mediante Títulos da Dívida Agrária, resgatáveis em até vinte anos, ressalvando-se apenas as benfeitorias úteis e necessárias, que devem ser pagas previamente em dinheiro, conforme disciplina a Lei 8.629/1993.

Há ainda a desapropriação urbanística sancionatória, instrumento do artigo 182, parágrafo 4º, inciso III, da Constituição Federal, aplicável ao proprietário de imóvel urbano que descumpre o plano diretor municipal. Nessa modalidade, a indenização ocorre por meio de títulos da dívida pública, emitidos com prévia aprovação do Senado Federal e resgatáveis em até dez anos, penalizando economicamente o proprietário que retém o solo urbano sem destinação compatível com a função social.

Desapropriação indireta e expropriação sem indenização

A desapropriação indireta configura situação em que o poder público se apossa de bem particular sem observar o procedimento legal expropriatório, caracterizando esbulho administrativo. Embora irregular, a jurisprudência consolidou o entendimento de que, uma vez incorporado o bem ao patrimônio público e destinado a uso coletivo de forma irreversível, o proprietário perde a possibilidade de reintegração, ficando-lhe assegurada apenas a indenização por equivalente, acrescida de juros e correção monetária.

No extremo oposto situa-se a expropriação sem indenização, prevista no artigo 243 da Constituição Federal. Trata-se de medida confiscatória aplicável a propriedades onde se constatem culturas ilegais de plantas psicotrópicas ou a exploração de trabalho em condições análogas à escravidão. Nessa hipótese, não há qualquer direito indenizatório, e os bens são destinados à reforma agrária ou a programas de habitação popular.

A justa indenização não se limita ao valor venal do imóvel: abrange todos os danos efetivos suportados pelo proprietário em razão da perda compulsória da propriedade.

A distinção entre desapropriação e expropriação revela a graduação do sistema constitucional quanto ao cumprimento da função social da propriedade. Enquanto na primeira o Estado paga pelo bem, na segunda a ausência de qualquer contraprestação é a própria sanção pelo comportamento contrário à ordem constitucional.

Composição da indenização justa na desapropriação ordinária

Na desapropriação ordinária, a indenização justa deve refletir o valor real e atual do bem, apurado por perícia técnica, sem deságio nem sobrevalorização artificial. O critério central é o valor de mercado do imóvel na data da imissão provisória na posse, acrescido das benfeitorias realizadas pelo proprietário até esse momento, desde que devidamente comprovadas e não realizadas com o intuito de majorar artificialmente o montante indenizatório.

Além do valor do bem, integram a composição indenizatória os juros compensatórios, devidos desde a imissão provisória na posse até a efetiva incorporação do bem ao patrimônio público, e os juros moratórios, contados do trânsito em julgado da sentença. A correção monetária incide sobre o valor apurado para preservar o poder aquisitivo da indenização ao longo do tempo. Os honorários advocatícios são fixados sobre a diferença entre a oferta inicial do poder expropriante e o valor da condenação definitiva.

Discute-se, ainda, a possibilidade de incluir na indenização o chamado fundo de comércio, os lucros cessantes decorrentes da paralisação de atividade econômica instalada no imóvel e eventuais danos emergentes comprovados. O Superior Tribunal de Justiça admite tais parcelas quando houver nexo causal direto entre a desapropriação e o prejuízo apurado, desde que o proprietário demonstre a efetiva exploração econômica do bem antes do ato expropriatório.

Leia tambem:

Perguntas Frequentes

O proprietário pode recusar a desapropriação e manter a posse do imóvel?

Não. A desapropriação é ato unilateral e imperativo do Estado, fundado no poder de império. O proprietário não tem a faculdade de recusar a transferência da propriedade. O que lhe é assegurado é o direito de questionar judicialmente o valor da indenização oferecida, por meio de ação de desapropriação, sem que isso impeça a imissão provisória na posse pelo poder público após o depósito judicial do valor arbitrado pelo expropriante.

Qual é o prazo para o proprietário receber a indenização após a imissão na posse?

Na desapropriação ordinária, a indenização deve ser prévia, ou seja, anterior à transferência definitiva da posse. A lei admite, contudo, a imissão provisória na posse mediante depósito judicial do valor estimado pelo poder expropriante, ficando a complementação para momento posterior, após perícia e sentença. O tempo de tramitação pode variar conforme a complexidade do caso e o grau de divergência entre os valores apresentados pelas partes, sendo comuns processos que se estendem por vários anos até a liquidação integral.

Imóvel com dívidas de IPTU ou irregularidades registrais pode ser desapropriado normalmente?

Sim. A existência de débitos fiscais ou irregularidades registrais não impede o processo expropriatório. Eventual débito de IPTU pode ser abatido do valor indenizatório, pois a Fazenda Municipal detém crédito privilegiado sobre o imóvel. Quanto às irregularidades registrais, a jurisprudência admite a desapropriação mesmo em imóveis não regularizados, cabendo ao proprietário comprovar o domínio por outros meios para habilitação no recebimento da indenização correspondente.