IPTU Progressivo no Tempo: função social da propriedade urbana

O IPTU progressivo no tempo é um instrumento de política urbana previsto na Constituição Federal e no Estatuto da Cidade, que aumenta progressivamente a alíquota do imposto sobre imóveis que não cumprem a função social da propriedade.

Fundamento constitucional e legal

O IPTU progressivo no tempo está previsto no artigo 182, parágrafo 4º, inciso II, da Constituição Federal, como uma das sanções aplicáveis ao proprietário de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado que não promover o adequado aproveitamento de seu imóvel. O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) regulamentou esse instrumento nos artigos 5º a 8º, estabelecendo os procedimentos e os limites para sua aplicação pelos municípios.

Esse mecanismo está inserido no contexto da função social da propriedade urbana, princípio constitucional que exige que a propriedade imobiliária não sirva apenas aos interesses de seu titular, mas também atenda às necessidades da coletividade. Terrenos baldios em áreas dotadas de infraestrutura, imóveis abandonados em regiões centrais e grandes glebas ociosas em áreas com demanda habitacional são exemplos de propriedades que não cumprem sua função social.

A aplicação do IPTU progressivo no tempo pressupõe que o município tenha plano diretor aprovado que identifique as áreas sujeitas ao parcelamento, edificação ou utilização compulsórios. Sem essa previsão no plano diretor, o município não pode utilizar o instrumento, ainda que existam imóveis ociosos em seu território.

Como funciona a progressividade

Antes de aplicar o IPTU progressivo no tempo, o município deve notificar o proprietário para que promova o parcelamento, a edificação ou a utilização do imóvel, fixando prazo razoável para cumprimento da obrigação. Somente após o descumprimento dessa notificação é que o IPTU progressivo poderá ser aplicado.

A majoração da alíquota ocorre de forma gradual, ao longo de cinco exercícios fiscais consecutivos. O Estatuto da Cidade estabelece que a alíquota máxima não pode exceder 15% do valor venal do imóvel. A lei municipal é que define os percentuais anuais de progressão, respeitando esse limite máximo. A ideia é pressionar o proprietário a dar destinação ao imóvel sem confiscá-lo imediatamente.

Se, após cinco anos de aplicação do IPTU progressivo com alíquota máxima, o proprietário ainda não tiver cumprido a obrigação de aproveitamento do imóvel, o município poderá proceder à desapropriação-sanção, com pagamento em títulos da dívida pública municipal, resgatáveis em até dez anos. Essa é a medida mais severa prevista no ordenamento jurídico para o combate à ociosidade imobiliária urbana.

Etapas do procedimento

O procedimento para aplicação do IPTU progressivo segue etapas sequenciais obrigatórias. A primeira é a notificação do proprietário para parcelamento, edificação ou utilização compulsória, com fixação de prazo para apresentação de projeto (mínimo de um ano) e prazo para início das obras (mínimo de dois anos após a aprovação do projeto). O proprietário é notificado pessoalmente ou por edital, com averbação da notificação na matrícula do imóvel.

Se o proprietário não cumprir a obrigação nos prazos fixados, inicia-se a segunda etapa: a aplicação do IPTU progressivo no tempo, com majoração anual da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. Durante esse período, o proprietário pode a qualquer momento cumprir a obrigação (iniciar a construção, o parcelamento ou a utilização), caso em que a alíquota retornará ao patamar normal.

A terceira etapa, cabível apenas após cinco anos de IPTU progressivo com alíquota máxima, é a desapropriação-sanção. Cabe ao município avaliar a conveniência e oportunidade da desapropriação, que não é obrigatória, mas facultativa.

Aplicação prática nos municípios brasileiros

Apesar de previsto desde 2001, o IPTU progressivo no tempo ainda é pouco utilizado pelos municípios brasileiros. A complexidade do procedimento, a necessidade de plano diretor atualizado, a resistência política e a dificuldade operacional de fiscalizar e notificar individualmente os proprietários são fatores que limitam sua aplicação. São Paulo foi um dos primeiros municípios a implementar efetivamente o instrumento, notificando proprietários de imóveis ociosos em áreas centrais da cidade.

A experiência dos municípios que aplicaram o IPTU progressivo demonstra que o instrumento, por si só, tem eficácia limitada se não for acompanhado de outras políticas urbanas, como incentivos fiscais para a construção, programas de habitação popular e investimentos em infraestrutura. A combinação de instrumentos coercitivos e incentivos tende a produzir resultados mais efetivos na promoção da função social da propriedade.

Diferença entre IPTU progressivo no tempo e IPTU com alíquotas progressivas

É fundamental não confundir o IPTU progressivo no tempo (instrumento de política urbana) com o IPTU com alíquotas progressivas em razão do valor do imóvel (instrumento fiscal). O IPTU progressivo no tempo é uma sanção aplicada ao proprietário que não dá função social ao seu imóvel, com majoração anual da alíquota. Já a progressividade fiscal, permitida pela Emenda Constitucional 29/2000, significa que imóveis de maior valor pagam alíquotas maiores de IPTU, independentemente de cumprirem ou não a função social.

A contestação do valor venal do imóvel para fins de IPTU é uma questão distinta da progressividade no tempo. Mesmo que o proprietário conteste o valor venal, se seu imóvel estiver sujeito à notificação para parcelamento ou edificação compulsória e ele não cumprir a obrigação, a progressividade no tempo será aplicável.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.