STJ afeta repetitivo sobre rescisão de contrato imobiliário com alienação fiduciária sem registro

Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou recursos ao rito dos repetitivos para definir se a rescisão de contrato imobiliário com alienação fiduciária não registrada em cartório deve observar a legislação específica ou o Código de Defesa do Consumidor.

Tema 1.420 afetado pela Segunda Seção

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou, em decisão divulgada em 23 de abril de 2026, os Recursos Especiais 2.228.137, 2.226.954 e 2.234.349, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi. A controvérsia foi cadastrada na base de dados do tribunal como Tema 1.420.

O objeto da controvérsia consiste em definir qual regime jurídico se aplica à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária quando esse pacto não tenha sido levado a registro em cartório. A discussão opõe, de um lado, a aplicação das disposições da Lei 9.514, de 1997, e, de outro, a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor.

Ao propor a afetação, a relatora destacou que a matéria já foi objeto de diversos julgados nos colegiados de direito privado do STJ, sendo alguns bastante recentes, e que não há entendimento uniforme sobre a questão. A multiplicidade de recursos sobre o tema e a necessidade de fixação de tese aplicável a processos semelhantes foram apontadas como fatores determinantes para o encaminhamento ao rito de julgamento por amostragem.

Distinção em relação ao Tema 1.095

A afetação do Tema 1.420 complementa o pronunciamento firmado pela Segunda Seção no julgamento do Tema 1.095. Naquela oportunidade, o colegiado estabeleceu que a rescisão, por falta de pagamento, do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório, desde que o devedor tenha sido constituído em mora, deve observar a forma prevista na Lei 9.514, de 1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Na opinião da relatora, persiste controvérsia específica sobre os contratos que, embora contenham cláusula de alienação fiduciária, não foram levados a registro imobiliário. A ausência de inscrição cartorial impede a constituição da própria garantia real, o que suscita divergência doutrinária e jurisprudencial quanto ao regime jurídico aplicável à extinção da avença.

Ainda não há consenso acerca da legislação aplicável à rescisão de contratos que não foram levados a registro em cartório.

A definição da tese pelo rito dos repetitivos terá efeito vinculante para instâncias inferiores e padronizará o tratamento de litígios que se repetem em larga escala no país. O impacto alcança incorporadoras, consumidores, instituições financeiras e operadores do mercado imobiliário que firmam compromissos de compra e venda com cláusula de garantia fiduciária não formalizada perante o registro.

Suspensão dos processos e repercussão prática

A Segunda Seção determinou a suspensão de todos os processos pendentes que discutam a mesma matéria e nos quais tenha havido interposição de recurso especial ou de agravo em recurso especial, tanto na segunda instância como no próprio STJ. O sobrestamento alcança ações em trâmite em tribunais de justiça e tribunais regionais federais em que a questão tenha sido suscitada.

O Código de Processo Civil disciplina o rito dos repetitivos nos artigos 1.036 e seguintes, permitindo o julgamento por amostragem mediante seleção de recursos especiais que tratem de controvérsia idêntica. Ao afetar um processo para esse rito, o STJ confere solução padronizada a demandas que se repetem nos tribunais brasileiros, o que gera economia processual e fortalece a segurança jurídica.

Do ponto de vista prático, a definição do Tema 1.420 repercutirá em litígios que envolvem atraso de pagamento, pedidos de retomada do bem e discussões sobre purgação da mora. A depender da tese a ser firmada, aplicar-se-á o rito da Lei 9.514, de 1997, que prevê procedimento extrajudicial, ou o regime do Código de Defesa do Consumidor, com proteção reforçada ao adquirente. Interessados em compreender a extensão da garantia ou os efeitos do descumprimento contratual podem conhecer as áreas de atuação do escritório.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.