ITBI: Imposto na Transmissao de Imoveis Entre Vivos

O imposto municipal que onera as transferências imobiliárias negociadas entre pessoas vivas está sujeito a regras constitucionais rígidas, a alíquotas variáveis conforme o município e a uma jurisprudência consolidada que protege o contribuinte contra cobranças baseadas em valores arbitrados unilateralmente pelo Fisco.

Fundamento Constitucional e Competência Tributária

O ITBI encontra amparo no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, que reserva aos municípios a competência para tributar a transmissão inter vivos, a título oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, além da cessão de direitos à sua aquisição. A delimitação constitucional é clara ao excluir as transmissões causa mortis e as doações, que ficam sob a competência estadual no âmbito do ITCMD.

Cada município institui o tributo por lei própria, fixando alíquota, base de cálculo, isenções e procedimento administrativo. Na prática, as alíquotas situam-se, na maioria dos municípios, entre dois e três por cento do valor do negócio, embora a Constituição não estabeleça teto expresso, conferindo ampla discricionariedade ao legislador local dentro dos limites da razoabilidade.

O fato gerador do imposto é a transmissão efetiva da propriedade ou do domínio útil, consumada com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça. O simples contrato de promessa de compra e venda, ainda não registrado, não configura fato gerador do tributo.

Base de Cálculo e a Controvérsia com o Fisco Municipal

A fixação da base de cálculo é o ponto de maior conflito entre contribuintes e municípios. Durante décadas, prefeituras adotaram o chamado valor venal de referência, uma tabela interna elaborada pela própria Fazenda Municipal que frequentemente superava o preço efetivamente pago na transação, resultando em cobrança superior ao que a operação real justificaria.

O Supremo Tribunal Federal encerrou a controvérsia no julgamento do Recurso Extraordinário 1.294.969, afetado ao Tema 1.113 de repercussão geral. A tese fixada determina que a base de cálculo do ITBI é o valor do negócio jurídico realizado pelas partes, sendo inconstitucional a adoção de pauta fiscal ou valor de referência previamente estipulado pelo Fisco que supere o preço declarado, salvo impugnação fundamentada pelo ente tributante em procedimento administrativo contraditório.

A base de cálculo do ITBI deve refletir o valor real do negócio pactuado entre as partes, não o montante que o Fisco considera conveniente cobrar.

A decisão redistributiu o ônus probatório: cabe ao município demonstrar, mediante processo administrativo regular, que o valor declarado pelo contribuinte está abaixo do valor de mercado, e não ao adquirente provar que pagou o preço justo. O impacto é direto no custo das aquisições imobiliárias, especialmente em municípios que mantinham pautas fiscais inflacionadas.

Imunidade Constitucional e Hipóteses de Não Incidência

A Constituição Federal estabelece imunidade ao ITBI nas transmissões de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, bem como nas transferências decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. A imunidade, contudo, não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

O conceito de atividade preponderante é apurado considerando-se a receita operacional da pessoa jurídica nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição, nos termos do Código Tributário Nacional. Esse critério temporal busca impedir que a imunidade seja instrumentalizada em planejamentos societários que visem exclusivamente afastar a tributação sem propósito negocial genuíno.

Além da imunidade constitucional, os municípios podem criar isenções por legislação local, voltadas, por exemplo, a primeiros imóveis residenciais de valor reduzido ou a beneficiários de programas habitacionais de interesse social. O contribuinte deve verificar a legislação do município onde o imóvel está situado para identificar eventuais benefícios aplicáveis à sua situação concreta.

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Perguntas Frequentes

Quem é responsável pelo recolhimento do ITBI, o comprador ou o vendedor?

O sujeito passivo do ITBI é, em regra, o adquirente do imóvel, sendo o comprador o responsável pelo pagamento antes do registro da escritura ou do instrumento translativo no cartório competente. A maioria dos municípios brasileiros adota essa regra, embora a legislação local possa estabelecer variações quanto à responsabilidade solidária entre as partes contratantes.

É possível contestar o valor de ITBI cobrado pela prefeitura?

Sim. Quando o município arbitra base de cálculo superior ao valor declarado pelo contribuinte sem instaurar procedimento administrativo contraditório, o adquirente pode impugnar a cobrança administrativamente e, mantida a exigência, buscar revisão judicial. O entendimento fixado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.113 ampara o contribuinte ao exigir que o Fisco demonstre a incorreção do preço declarado antes de lançar tributação majorada.

O ITBI incide sobre o valor total do imóvel financiado ou apenas sobre a entrada paga?

O ITBI incide sobre o valor total da transmissão, independentemente da forma de pagamento acordada entre as partes. O fato gerador é a transferência da propriedade, e não o desembolso financeiro realizado pelo adquirente. Tanto nas compras à vista quanto nas operações financiadas, a base de cálculo corresponde ao preço integral do negócio registrado no instrumento de transferência.