IA no Mercado Imobiliário: Avaliação e Regulação

A inteligência artificial já transforma a avaliação de imóveis e a dinâmica do mercado imobiliário, mas a ausência de regulação específica gera riscos jurídicos que exigem atenção imediata de profissionais e investidores do setor.

Como a Inteligência Artificial Atua na Avaliação Imobiliária

Quando analisamos o cenário atual do mercado imobiliário brasileiro, percebemos que a inteligência artificial deixou de ser uma promessa futura para se tornar ferramenta operacional em diversas etapas da cadeia produtiva do setor. Modelos de aprendizado de máquina processam volumes massivos de dados (localização, metragem, padrão construtivo, infraestrutura urbana, tendências de valorização) para gerar estimativas de valor de mercado com velocidade que seria impossível por métodos tradicionais. Plataformas digitais já utilizam esses algoritmos para precificar imóveis em tempo real, orientando decisões de compra, venda e locação.

Verificamos que os chamados AVMs (Automated Valuation Models) ganharam protagonismo especialmente em operações de crédito imobiliário, onde instituições financeiras precisam de laudos de avaliação em escala. Esses modelos cruzam informações de registros públicos, transações anteriores, índices econômicos e até imagens de satélite para compor um valor estimado. A promessa é de maior objetividade e padronização, reduzindo a subjetividade inerente à avaliação humana tradicional.

No entanto, precisamos reconhecer que a qualidade dessas avaliações depende diretamente da qualidade dos dados alimentados nos sistemas. O mercado imobiliário brasileiro apresenta particularidades relevantes: informalidade em parte significativa das transações, defasagem nos registros cartorários, diferenças regionais acentuadas e um histórico de volatilidade que nem sempre é capturado adequadamente pelos algoritmos. Esses fatores criam um terreno fértil para distorções que, quando não identificadas, podem gerar prejuízos financeiros e disputas judiciais.

Riscos Jurídicos e Vieses Algorítmicos no Setor

Ao examinarmos os riscos jurídicos associados ao uso de IA no mercado imobiliário, identificamos preocupações que vão além da simples imprecisão técnica. Uma das questões mais sensíveis envolve o potencial discriminatório dos algoritmos. Modelos treinados com dados históricos podem reproduzir e até amplificar padrões de segregação socioespacial, atribuindo valores sistematicamente mais baixos a imóveis localizados em bairros periféricos ou com perfil demográfico específico, não por características objetivas do imóvel, mas por vieses presentes nos dados de treinamento.

Esse fenômeno, que a literatura internacional denomina “algorithmic redlining” (em referência à prática discriminatória histórica do mercado financeiro norte-americano), já motivou investigações regulatórias em outros países. Nos Estados Unidos, o Departamento de Justiça e agências como o Consumer Financial Protection Bureau passaram a fiscalizar ativamente o uso de modelos automatizados na concessão de crédito imobiliário, exigindo transparência sobre os critérios utilizados pelos algoritmos.

No contexto brasileiro, a questão ganha contornos próprios. O Código de Defesa do Consumidor estabelece o direito à informação clara sobre os critérios utilizados em decisões que afetem o consumidor. A Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018) prevê, em seu artigo 20, o direito do titular de solicitar revisão de decisões tomadas unicamente com base em tratamento automatizado de dados pessoais. Quando uma instituição financeira nega crédito imobiliário com base em avaliação algorítmica, ou quando uma seguradora precifica apólice de imóvel utilizando critérios opacos de IA, estamos diante de situações que exigem conformidade com essas normas.

Outro risco relevante diz respeito à responsabilidade civil. Se uma avaliação automatizada gera um laudo impreciso que fundamenta uma operação de crédito, e essa operação resulta em prejuízo para o mutuário ou para a instituição financeira, a definição de responsabilidade se torna complexa. Quem responde pelo erro: o desenvolvedor do algoritmo, a empresa que o comercializa, a instituição que o utiliza ou o profissional que eventualmente chancela o resultado?

A automação da avaliação imobiliária por inteligência artificial exige marcos regulatórios que garantam transparência, combatam vieses discriminatórios e definam com clareza a cadeia de responsabilidade civil.

O Marco Legal da IA e Seus Reflexos no Mercado Imobiliário

Acompanhamos com atenção a tramitação do Projeto de Lei nº 2.338/2023, que propõe o marco regulatório da inteligência artificial no Brasil. O texto, inspirado em parte na abordagem europeia do AI Act, estabelece uma classificação de sistemas de IA por nível de risco e prevê obrigações proporcionais a cada categoria. Sistemas utilizados em decisões de crédito e avaliação de ativos (o que inclui diretamente a avaliação imobiliária) tendem a ser classificados como de alto risco, sujeitando-se a exigências mais rigorosas de transparência, auditabilidade e supervisão humana.

Enquanto o marco regulatório específico não é aprovado, o setor imobiliário já opera sob um conjunto de normas que incidem sobre o uso de IA. Além da LGPD e do CDC já mencionados, normas do Banco Central e do Conselho Monetário Nacional regulamentam as avaliações de garantias em operações de crédito imobiliário. A NBR 14653 da ABNT estabelece os parâmetros técnicos para avaliação de bens, e sua adequação aos métodos automatizados é objeto de discussão entre profissionais do setor.

Observamos também que o Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) e o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) começam a se posicionar sobre os limites da atuação de sistemas automatizados em atividades que, tradicionalmente, exigem habilitação profissional. A questão central é definir em que medida uma avaliação gerada por IA pode substituir o laudo técnico elaborado por profissional habilitado, e em quais situações a supervisão humana é indispensável.

Analisamos que a tendência regulatória, tanto no Brasil quanto internacionalmente, não aponta para a proibição do uso de IA na avaliação imobiliária, mas para a construção de um modelo de governança que combine inovação tecnológica com proteção de direitos. Os princípios que emergem dessas discussões incluem: transparência algorítmica (o destinatário da avaliação deve poder compreender os critérios utilizados), não discriminação (os modelos devem ser auditados para identificar e corrigir vieses), supervisão humana (decisões de alto impacto devem contar com validação por profissional qualificado) e responsabilização clara (a cadeia de responsabilidade deve ser previamente definida).

Impactos Práticos para Profissionais e Investidores

Quando consideramos os impactos práticos dessa transformação tecnológica, identificamos efeitos que atingem toda a cadeia do mercado imobiliário. Corretores de imóveis precisam compreender as ferramentas de precificação automatizada que seus clientes já consultam antes mesmo de iniciar uma negociação. Engenheiros avaliadores enfrentam a necessidade de atualizar seus métodos e dialogar com as novas tecnologias, sob pena de perda de relevância profissional. Incorporadoras e construtoras utilizam modelos preditivos para decisões de investimento em novos empreendimentos, e a qualidade dessas previsões afeta diretamente o planejamento urbano.

Para investidores do mercado imobiliário, a IA oferece oportunidades significativas de análise de portfólio, identificação de tendências e otimização de decisões. Fundos imobiliários já empregam algoritmos para monitorar o desempenho de ativos e projetar cenários. Contudo, a dependência excessiva de modelos automatizados sem compreensão de suas limitações pode levar a decisões baseadas em premissas frágeis, especialmente em momentos de instabilidade econômica, quando os padrões históricos que alimentam os algoritmos deixam de ser representativos.

Recomendamos que profissionais do setor adotem uma postura de letramento digital aplicado: não se trata de dominar a programação dos algoritmos, mas de compreender seus fundamentos, reconhecer suas limitações e saber quando questionar seus resultados. A formação continuada nessa área deixou de ser diferencial competitivo para se tornar requisito de atuação responsável.

Perspectivas Regulatórias e Caminhos para o Setor

Ao projetarmos os próximos anos, observamos que a regulação da IA no mercado imobiliário tende a se consolidar em múltiplas frentes. No âmbito legislativo, a aprovação do marco regulatório da IA estabelecerá as bases gerais. No âmbito infralegal, órgãos reguladores setoriais (Banco Central, CVM, COFECI, CONFEA) deverão editar normas complementares específicas para suas respectivas áreas de competência. No âmbito da autorregulação, entidades do setor imobiliário já discutem códigos de boas práticas para o uso de tecnologias automatizadas.

Entendemos que o caminho mais produtivo para o setor é a participação ativa na construção dessas normas, em vez de uma postura passiva de espera. As empresas de tecnologia imobiliária (proptechs) que anteciparem a conformidade regulatória terão vantagem competitiva significativa quando as regras forem efetivamente implementadas. Da mesma forma, profissionais que se posicionarem como especialistas na intersecção entre direito, tecnologia e mercado imobiliário encontrarão um campo de atuação em franca expansão.

Destacamos que a experiência internacional oferece lições valiosas. A União Europeia, com seu AI Act, estabeleceu prazos de adequação escalonados e criou mecanismos de certificação que podem servir de referência para o modelo brasileiro. Os Estados Unidos, por sua vez, adotam abordagem mais setorial, com agências reguladoras emitindo orientações específicas para seus respectivos mercados. O Brasil, com sua tradição de regulação por princípios gerais complementados por normas setoriais, provavelmente adotará um modelo híbrido.

Concluímos que a inteligência artificial no mercado imobiliário não é uma questão de “se”, mas de “como”. A tecnologia já está presente e sua adoção tende a se acelerar. O desafio regulatório é construir um arcabouço normativo que proteja consumidores e garanta equidade sem sufocar a inovação que pode tornar o mercado mais eficiente, transparente e acessível. Profissionais atentos a essa dinâmica estarão mais bem preparados para navegar as transformações que já estão em curso.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.

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