Evicção: Conceito, Requisitos e Indenização

A evicção ocorre quando o adquirente de um bem perde a posse ou a propriedade em razão de decisão judicial ou administrativa que reconhece direito anterior de terceiro. O Código Civil assegura ao evicto o direito à indenização integral.

Conceito e fundamento legal da evicção

A evicção está disciplinada nos artigos 447 a 457 do Código Civil de 2002 e constitui garantia legal nos contratos onerosos. Ocorre quando o adquirente de um bem (evicto) é privado total ou parcialmente da coisa adquirida, por sentença judicial ou ato administrativo, em favor de terceiro (evictor) que demonstra ter direito anterior sobre o bem.

O fundamento da garantia contra a evicção reside no princípio de que o alienante deve assegurar ao adquirente a posse e a propriedade pacífica do bem transferido. Se o vendedor transmite coisa que não lhe pertencia, ou sobre a qual pesava ônus desconhecido pelo comprador, responde pela perda que o adquirente vier a sofrer. Essa responsabilidade independe de culpa do alienante, bastando que a perda decorra de causa preexistente ao contrato.

A evicção pode ser total, quando o adquirente perde integralmente o bem, ou parcial, quando a perda recai sobre parte da coisa ou sobre algum de seus atributos. Na evicção parcial considerável, o evicto pode optar entre a rescisão do contrato e a restituição proporcional do preço (artigo 455). Quando a perda é pequena, cabe apenas a indenização proporcional.

Requisitos para configuração da evicção

Para que se configure a evicção e surja o direito à indenização, verificamos a presença de três requisitos essenciais. O primeiro é a aquisição onerosa do bem, pois a garantia contra evicção é inerente aos contratos bilaterais em que há contraprestação. Nos contratos gratuitos (doação, comodato), a evicção não gera, em regra, direito à indenização, salvo previsão contratual expressa.

O segundo requisito é a perda total ou parcial da posse ou propriedade do bem por decisão judicial transitada em julgado ou ato administrativo definitivo. A jurisprudência do STJ, contudo, tem flexibilizado essa exigência, admitindo a evicção quando a perda decorre de apreensão administrativa do bem, como no caso de veículo com restrição de furto ou roubo apreendido pela autoridade policial.

O terceiro requisito é que a causa da perda seja anterior à aquisição. Se o vício que levou à perda surgiu após a transferência do bem, não se trata de evicção, mas de outra espécie de responsabilidade. Além disso, o evicto deve ter sido citado na ação movida pelo terceiro e ter denunciado a lide ao alienante (artigo 456 do Código Civil e artigo 125 do CPC/2015), embora a jurisprudência admita exceções.

Direitos do evicto e extensão da indenização

O artigo 450 do Código Civil enumera os direitos do evicto. Além da restituição integral do preço pago (atualizado monetariamente), o evicto tem direito à indenização pelos frutos que foi obrigado a restituir ao terceiro, às despesas do contrato (escritura, registro, tributos de transmissão) e aos prejuízos diretamente decorrentes da evicção, incluindo honorários advocatícios despendidos na defesa.

Se houver deterioração do bem por culpa do alienante ou de seus antecessores, o evicto também será indenizado. Por outro lado, se o próprio evicto deu causa à deterioração, o valor correspondente será deduzido da indenização. As benfeitorias necessárias e úteis realizadas pelo evicto e não indenizadas pelo evictor são igualmente devidas pelo alienante.

Na prática, a indenização pela evicção visa colocar o adquirente na situação em que estaria caso nunca tivesse celebrado o contrato. Por isso, inclui não apenas o preço pago, mas todas as despesas e prejuízos decorrentes da operação frustrada, como a atualização monetária dos valores despendidos ao longo do tempo.

Cláusula de exclusão ou reforço da garantia

O artigo 448 do Código Civil permite que as partes, por cláusula expressa, reforcem, diminuam ou excluam a garantia contra evicção. Contudo, mesmo com cláusula de exclusão, o evicto tem direito à restituição do preço pago, salvo se celebrou o contrato ciente do risco de evicção (artigo 449). A renúncia à garantia deve ser expressa e inequívoca, não se presumindo.

A cláusula de reforço da garantia pode prever indenização suplementar além dos valores legalmente previstos, como multa contratual ou cobertura de danos morais decorrentes da perda do bem. Na compra e venda de imóveis, a análise da cadeia dominial no inventário é providência essencial para prevenir a evicção, verificando se há pendências ou litígios sobre o bem.

Perguntas Frequentes

A evicção se aplica à compra de veículos usados?

Sim. A evicção é frequente na compra de veículos usados, especialmente quando o bem possui registro de furto ou roubo, alienação fiduciária não quitada ou penhora judicial. Se o veículo for apreendido por autoridade policial ou judicial em razão de direito anterior de terceiro, o comprador pode acionar o vendedor pela evicção, exigindo a restituição do preço e indenização por todos os prejuízos.

É obrigatória a denunciação da lide ao alienante para exercer o direito contra a evicção?

O artigo 125, inciso I, do CPC/2015 prevê a denunciação da lide ao alienante quando o adquirente for demandado por terceiro. A jurisprudência do STJ, contudo, tem entendido que a falta de denunciação não impede o exercício do direito do evicto em ação autônoma posterior contra o alienante. A denunciação é recomendável por economia processual, mas sua ausência não gera perda do direito material à indenização.

A evicção pode ocorrer em arrematação judicial?

A questão é controvertida. O artigo 447, parágrafo único, do Código Civil prevê que a garantia contra evicção subsiste nas vendas judiciais. Contudo, parte da jurisprudência entende que o arrematante assume os riscos inerentes à aquisição em hasta pública, especialmente quando o edital informa a existência de pendências. O STJ tem analisado caso a caso, verificando se o arrematante tinha ciência do risco específico de evicção.