Despejo por Falta de Pagamento: Prazos e Defesas

Inquilino com aluguel em atraso enfrenta ação de despejo por falta de pagamento prevista na Lei do Inquilinato, que autoriza desocupação compulsória do imóvel em prazos curtos. Conhecer as hipóteses de purgação da mora e as defesas processuais cabíveis é decisivo para evitar a saída forçada e preservar o contrato locatício.

O que caracteriza o despejo por falta de pagamento

A ação de despejo por falta de pagamento está disciplinada pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. O artigo 9º, inciso III, autoriza a rescisão da locação quando o locatário deixa de cumprir a obrigação de pagar o aluguel e demais encargos. Já o artigo 62 estabelece o rito específico para a cobrança e a retomada do imóvel.

Basta um único aluguel em atraso, em regra, para que o locador ajuíze a ação. Não é necessário aguardar acúmulo de mensalidades ou enviar notificação extrajudicial prévia, embora a notificação seja recomendada como tentativa de composição. A petição inicial deve apresentar o contrato, o cálculo atualizado do débito e o pedido cumulado de despejo e cobrança dos valores devidos.

Quando o contrato possui garantia (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária), o juiz pode conceder liminar de desocupação em quinze dias, mediante prestação de caução pelo autor, conforme o artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX. Esse é o cenário mais agressivo para o locatário e exige resposta imediata.

Prazos processuais que o inquilino precisa observar

Após a citação válida, o locatário tem dois prazos simultâneos e distintos. O primeiro, de quinze dias, é destinado à purgação da mora, prevista no artigo 62, inciso II. Nesse intervalo, o devedor pode quitar integralmente o débito apurado e neutralizar o pedido de rescisão, mantendo o contrato em vigor.

O segundo prazo, também de quinze dias úteis, é o da contestação, contado conforme as regras do Código de Processo Civil. Os prazos correm em paralelo, e a opção entre purgar a mora, contestar ou fazer ambas as coisas precisa ser decidida com cautela. Quem deixa transcorrer os dois sem providência está sujeito à decretação do despejo à revelia.

A purgação da mora não é direito ilimitado. O artigo 62, parágrafo único, veda nova purgação se outra tiver sido utilizada nos vinte e quatro meses anteriores. Verificar o histórico de eventuais ações pretéritas evita surpresa processual.

A petição inicial deve apresentar o contrato, o cálculo atualizado do débito e o pedido cumulado de despejo e cobrança dos valores devidos.

Defesas e estratégias práticas para o locatário

A primeira providência é apurar o quantum debeatur com precisão. O cálculo da purgação deve incluir aluguéis vencidos, multas contratuais, juros de mora, correção monetária pelo índice contratado, custas processuais e honorários advocatícios fixados pelo juízo. Pagamento parcial ou em valor menor que o efetivamente devido não obsta o despejo.

Em sede de contestação, é viável discutir excesso de execução, encargos abusivos, índice de reajuste aplicado de forma irregular e cobrança duplicada. Cláusulas contratuais que imponham multa desproporcional ou prevejam juros acima do permitido pela legislação podem ser revistas pelo juízo, reduzindo o montante a purgar.

Outras teses defensivas incluem nulidade da citação por endereço incorreto, ilegitimidade passiva quando há sucessão contratual não comunicada, prova de pagamentos não computados pelo locador e compensação por benfeitorias necessárias autorizadas. Em casos de imóvel residencial com presença de idosos ou pessoas com deficiência, é possível pleitear prazo dilatado para desocupação na hipótese de despejo já decretado, com base em circunstâncias humanitárias avaliadas pelo juízo.

Quem chega ao despejo decretado por sentença ainda dispõe de instrumentos. O artigo 63 da Lei do Inquilinato fixa prazo de trinta dias para desocupação voluntária após o trânsito em julgado, reduzido para quinze dias em hipóteses específicas. Recurso de apelação com efeito suspensivo pode prorrogar a permanência, e acordo de pagamento parcelado homologado em juízo, embora dependa da concordância do locador, costuma evitar a expedição do mandado de desocupação.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.