Adjudicação Compulsória: o que fazer quando o vendedor não outorga a escritura

Quando o vendedor de um imóvel se recusa a outorgar a escritura pública, o comprador pode recorrer à adjudicação compulsória para obter judicialmente a transferência da propriedade, garantindo a segurança do negócio.

O que é a adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é uma ação judicial prevista no ordenamento jurídico brasileiro que permite ao comprador de um imóvel obter a escritura definitiva quando o vendedor, mesmo após o pagamento integral do preço, se recusa ou se omite em outorgá-la. Trata-se de um instrumento essencial para garantir a efetividade dos contratos de compra e venda de imóveis, evitando que a má-fé ou a inércia do alienante prejudique quem cumpriu todas as suas obrigações contratuais.

Essa ação tem fundamento no artigo 1.418 do Código Civil, que assegura ao promitente comprador, titular de compromisso de compra e venda registrado, o direito de requerer a adjudicação compulsória. Além disso, a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça ampliou essa proteção ao estabelecer que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Requisitos para ingressar com a ação

Para que a adjudicação compulsória seja viável, é necessário preencher alguns requisitos fundamentais. O primeiro deles é a existência de um contrato de promessa de compra e venda, seja ele particular ou público, que demonstre a intenção de transferência do imóvel. Não se exige que esse contrato esteja registrado em cartório, conforme entendimento consolidado pelo STJ.

O segundo requisito é o pagamento integral do preço acordado. O comprador deve comprovar que quitou todas as parcelas ou o valor total estipulado no contrato. Caso haja pendência financeira, a ação poderá ser contestada pelo vendedor. Por fim, é necessário demonstrar a recusa ou a impossibilidade de o vendedor outorgar a escritura, seja por negativa expressa, desaparecimento, falecimento ou qualquer outra circunstância que impeça a formalização voluntária.

A documentação exigida inclui o contrato original, comprovantes de pagamento, notificação extrajudicial ao vendedor (quando possível) e a matrícula atualizada do imóvel. Reunir essa documentação de forma organizada é fundamental para o sucesso da demanda.

Adjudicação compulsória extrajudicial

Com a entrada em vigor da Lei 14.382/2022, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), passou a ser possível a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, diretamente no cartório de registro de imóveis. Essa inovação legislativa representa um avanço significativo na desjudicialização dos conflitos imobiliários, permitindo que o comprador obtenha a escritura e o registro do imóvel sem a necessidade de um processo judicial.

O procedimento extrajudicial exige a apresentação de requerimento ao oficial do registro de imóveis, acompanhado do contrato de promessa de compra e venda, da prova do pagamento integral e da notificação do vendedor. O oficial notificará o promitente vendedor para que se manifeste no prazo de 15 dias. Caso não haja impugnação, o registrador poderá proceder à adjudicação.

Essa via extrajudicial é mais célere e menos onerosa que a judicial, podendo ser concluída em semanas, enquanto a ação judicial pode levar anos. Contudo, se houver qualquer impugnação fundamentada, o caso será remetido ao Poder Judiciário para decisão.

Diferenças entre a via judicial e a extrajudicial

A via judicial é indicada quando existe conflito evidente entre as partes, quando o vendedor impugna o pedido ou quando há questões complexas envolvendo terceiros, como herdeiros ou credores. O processo tramita perante a vara cível competente e segue o rito comum, com possibilidade de produção de provas, audiências e recursos. O prazo médio de conclusão varia conforme a comarca, podendo levar de um a três anos.

Já a via extrajudicial, introduzida pela Lei 14.382/2022, é mais adequada para situações em que o vendedor simplesmente se omite ou não é localizado. O procedimento é conduzido pelo oficial do registro de imóveis e tende a ser resolvido em prazo significativamente menor. Ambas as vias produzem o mesmo resultado prático, que é a transferência da propriedade para o nome do comprador.

Consequências e efeitos da sentença

A sentença que julga procedente a adjudicação compulsória substitui a vontade do vendedor e vale como título hábil para o registro da transferência no cartório de registro de imóveis. Com o registro, o comprador passa a ser o proprietário formal do imóvel, podendo exercer todos os direitos inerentes à propriedade, como vender, hipotecar ou dar em garantia.

É importante destacar que a adjudicação compulsória não discute o mérito do contrato em si, mas apenas a obrigação de outorgar a escritura. Questões como vícios do imóvel, defeitos ocultos ou descumprimento de outras cláusulas contratuais devem ser objeto de ações próprias.

Os custos envolvidos incluem as custas processuais (na via judicial), os emolumentos cartorários, o ITBI (quando ainda não recolhido) e os honorários advocatícios. O comprador deve estar preparado para arcar com essas despesas, que serão necessárias para a formalização completa da transferência.

Perguntas Frequentes

Quem pode propor a ação de adjudicação compulsória?

Qualquer pessoa que tenha celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel e quitado integralmente o preço pode propor a adjudicação compulsória, independentemente de o contrato estar registrado em cartório. Esse direito se estende também aos cessionários, ou seja, pessoas que adquiriram os direitos do comprador original por meio de cessão de direitos. Herdeiros do comprador falecido também possuem legitimidade para ingressar com a ação.

Qual o prazo prescricional para a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é considerada uma ação de natureza real, vinculada ao direito de propriedade. O entendimento majoritário da jurisprudência é de que não há prazo prescricional para o exercício desse direito, uma vez que se trata de pretensão fundada em direito real de aquisição. Enquanto o comprador mantiver a posse do imóvel e o contrato estiver vigente, poderá requerer a adjudicação a qualquer tempo, sem risco de perda do direito pela passagem dos anos.

Como funciona a adjudicação compulsória quando o vendedor faleceu?

Quando o vendedor falece antes de outorgar a escritura, a ação de adjudicação compulsória deve ser direcionada contra o espólio ou contra os herdeiros do falecido. Se já houver inventário em curso, o pedido pode ser formulado nos próprios autos do inventário. Caso contrário, a ação autônoma será proposta contra os sucessores. O falecimento do vendedor não impede o exercício do direito do comprador, sendo essa uma das situações mais comuns que justificam o uso desse instrumento jurídico.