Escritura Pública e Registro de Imóveis: Diferenças

Escritura pública e registro de imóveis são atos distintos e complementares: a escritura formaliza o negócio, enquanto o registro transfere efetivamente a propriedade do bem imobiliario.

Escritura pública: formalizacao do negócio imobiliario

A escritura pública e o documento lavrado por tabeliao de notas que formaliza a vontade das partes em um negócio jurídico imobiliario. Para transacoes envolvendo imóveis com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no pais, a escritura pública e obrigatoria por determinacao do artigo 108 do Código Civil, sendo requisito essencial para a validade do negócio.

O tabeliao de notas exerce função pública ao lavrar a escritura, conferindo fe pública ao ato e verificando a identidade das partes, a legitimidade do negócio, a ausencia de impedimentos legais e a conformidade do documento com a legislação vigente. Essa verificacao inclui a consulta a certidoes negativas de debitos, ações judiciais e onus reais sobre o imovel objeto da transacao.

A escolha do tabelionato de notas e livre, cabendo as partes eleger qualquer serventia notarial do territorio nacional para lavratura da escritura, independentemente da localizacao do imovel. Os emolumentos cobrados pelos tabelioes são tabelados por lei estadual e variam conforme o valor do negócio e a unidade da federacao onde o ato e praticado.

A escritura pública pode ser utilizada em diversas modalidades de negócios imobiliarios, como compra e venda, doacao, permuta, dacao em pagamento e instituição de usufruto. Cada modalidade possui requisitos especificos que devem ser observados pelo tabeliao e pelas partes para garantir a plena validade do ato notarial lavrado no cartorio de notas.

Registro de imóveis: transferencia efetiva da propriedade

O registro da escritura no cartorio de registro de imóveis e o ato que efetivamente transfere a propriedade do bem. No Brasil, vigora o principio de que “quem não registra não e dono”, consagrado no artigo 1.245 do Código Civil. Enquanto não registrada a escritura, o comprador possui apenas um direito pessoal contra o vendedor, sem eficacia perante terceiros.

O Oficial de Registro de Imóveis verifica a legalidade do titulo apresentado, a cadeia dominial do imovel (sequencia de proprietarios), a existencia de onus ou gravames e a conformidade com as normas de parcelamento do solo e zoneamento urbano. Essa qualificacao registral e função essencial que garante a seguranca jurídica das transacoes imobiliarias realizadas no territorio brasileiro.

A matricula do imovel e o documento que concentra todo o historico da propriedade, incluindo descricao, localizacao, dimensoes, proprietarios anteriores, onus reais, hipotecas, penhoras e demais anotacoes relevantes. Cada imovel possui matricula única e individual no cartorio de registro de imóveis da circunscricao onde esta localizado o bem.

A escritura pública pode ser utilizada em diversas modalidades de negócios imobiliarios, como compra e venda, doacao, permuta, dacao em pagamento e instituição de usufruto.

O principio da continuidade registral exige que os atos sejam registrados em sequencia logica e cronologica, formando uma cadeia ininterrupta de titulos. Não e possivel registrar uma venda se o vendedor não consta como proprietario na matricula, garantindo assim a seguranca e a confiabilidade do sistema registral imobiliario brasileiro adotado em todo o pais.

Documentos necessários e custos envolvidos

Para a lavratura da escritura pública de compra e venda, as partes devem apresentar documentos pessoais (RG, CPF, certidao de casamento ou nascimento), certidao de matricula atualizada do imovel, certidoes negativas de debitos fiscais e trabalhistas, comprovante de quitacao do ITBI (Imposto sobre Transmissao de Bens Imóveis) e guia de recolhimento de laudemio (quando aplicável a imóveis em terreno de marinha).

Os custos de uma transacao imobiliaria incluem emolumentos do tabelionato de notas pela lavratura da escritura, emolumentos do cartorio de registro de imóveis pelo registro do titulo, ITBI (imposto municipal cuja aliquota varia entre 2% e 3% do valor do imovel na maioria dos municipios), e eventualmente laudemio e taxa de interveniencia quando o imovel esta em area de patrimonio da Uniao.

A certidao de matricula atualizada e o documento mais importante na analise da seguranca do negócio. Ela revela se o imovel possui onus como hipotecas, penhoras, arrestos, indisponibilidades judiciais ou restricoes que possam comprometer a transferencia da propriedade. A certidao deve ser obtida com a menor antecedencia possivel em relação a data da escritura para refletir a situação atual.

Situações especiais e excecoes legais

A escritura pública e dispensada nos contratos do Sistema Financeiro de Habitacao (SFH), conforme a Lei nº 4.380/64. Nesses casos, o contrato particular de financiamento com forca de escritura pública e titulo habil para registro no cartorio de imóveis, simplificando o procedimento e reduzindo os custos da transacao para o adquirente de moradia propria.

A usucapiao extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, permite a aquisicao da propriedade diretamente perante o cartorio de registro de imóveis, sem necessidade de escritura pública ou ação judicial. Esse procedimento, introduzido pelo Código de Processo Civil de 2015, e conduzido pelo oficial registrador e exige a concordancia de todos os interessados e confrontantes do imovel.

Imóveis adquiridos por adjudicacao em processos judiciais (execuções, inventarios, divorcio) são transferidos mediante carta de adjudicacao ou formal de partilha expedido pelo juiz, que substitui a escritura pública para fins de registro. O titulo judicial tem a mesma eficacia que a escritura para transferencia da propriedade imobiliaria perante o cartorio de registro de imóveis.

A regularizacao de imóveis sem escritura ou registro e situação comum no Brasil, especialmente em areas urbanas perifericas e rurais. Programas de regularizacao fundiaria (REURB) e procedimentos de usucapiao oferecem caminhos para que possuidores de longa data obtenham a titulacao formal de seus imóveis com seguranca jurídica plena.

Consequencias da falta de registro

O comprador que possui apenas a escritura, sem o registro, corre riscos significativos. O vendedor continua figurando como proprietario na matricula e pode vender o mesmo imovel para outra pessoa, que registrando primeiro, tornar-se-a a proprietaria legitima. Esse cenario, embora configure crime de estelionato, gera prejuizo ao comprador que não providenciou o registro tempestivamente.

A ausencia de registro também impede o comprador de oferecer o imovel em garantia de financiamentos, de obter licencas e alvaras perante a prefeitura e de exercer plenamente os direitos de proprietario, como a defesa possessória contra terceiros que eventualmente questionem sua titularidade sobre o bem imobiliario adquirido sem a devida formalizacao registral.

Para garantir a seguranca de qualquer transacao imobiliaria, e essencial contar com a orientacao de advogado especializado que possa verificar toda a documentacao, identificar riscos e acompanhar o processo desde a negociação até o efetivo registro da transferencia no cartorio de registro de imóveis competente.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.