Taxa de Corretagem Imobiliária: quando é devida e quem deve pagar

A taxa de corretagem imobiliária remunera o trabalho do corretor que intermedia a compra e venda de um imóvel, mas sua cobrança depende da efetiva conclusão do negócio e deve respeitar regras claras de transparência e informação prévia.

Natureza jurídica da corretagem

A corretagem é um contrato previsto nos artigos 722 a 729 do Código Civil, pelo qual uma pessoa (o corretor) se obriga a obter para outra (o comitente) um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. No mercado imobiliário, o corretor atua como intermediário entre vendedor e comprador, facilitando a aproximação das partes e a concretização da transação.

A remuneração do corretor, comumente chamada de taxa de corretagem ou comissão, só é devida quando o resultado útil é alcançado, ou seja, quando o negócio imobiliário é efetivamente concluído. Essa é a regra geral prevista no artigo 725 do Código Civil. A simples apresentação do imóvel ou a realização de visitas não gera, por si só, o direito à comissão.

No mercado brasileiro, a taxa de corretagem costuma variar entre 5% e 6% do valor do imóvel em transações de compra e venda, e o equivalente a um mês de aluguel nas locações. Esses percentuais são estabelecidos pela tabela de honorários do CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) de cada estado, servindo como referência, embora possam ser negociados entre as partes.

Quem é responsável pelo pagamento

A responsabilidade pelo pagamento da taxa de corretagem recai sobre quem contratou os serviços do corretor. Na maioria das vendas entre particulares, é o vendedor quem contrata o corretor para auxiliar na venda de seu imóvel, sendo, portanto, o responsável pela comissão. Contudo, nada impede que o comprador assuma esse custo, desde que haja acordo expresso nesse sentido.

A questão ganha contornos especiais nas vendas de imóveis na planta realizadas por incorporadoras. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, por meio do Tema Repetitivo 938, de que é válida a transferência da obrigação de pagamento da taxa de corretagem ao comprador, desde que previamente informada. A transparência é requisito essencial: o comprador deve ser claramente comunicado sobre o valor da comissão e sua responsabilidade pelo pagamento antes da assinatura do contrato.

Em contratos de compromisso de compra e venda, a cláusula que estabelece a responsabilidade pelo pagamento da corretagem deve ser redigida de forma destacada e inequívoca, sob pena de ser considerada abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor.

Situações em que a corretagem não é devida

Existem hipóteses em que o corretor não faz jus à comissão, mesmo tendo iniciado tratativas entre as partes. A primeira delas ocorre quando o negócio não se concretiza por arrependimento das partes, salvo se houver cláusula contratual expressa prevendo a remuneração independentemente do resultado. Se o comprador desiste da compra antes da assinatura do contrato definitivo, a corretagem, em princípio, não é devida.

Outra situação é quando o corretor é dispensado antes da conclusão do negócio e as partes fecham a transação diretamente, sem a intermediação do profissional. Nesse caso, o artigo 727 do Código Civil prevê que a comissão ainda será devida se o negócio se concretizar em decorrência dos esforços do corretor. Trata-se da chamada teoria da causa eficiente: se foi o corretor quem apresentou as partes e viabilizou o negócio, sua comissão é merecida, ainda que tenha sido excluído das tratativas finais.

Também não é devida a corretagem quando o negócio se desfaz por culpa da incorporadora, como no caso de atraso na entrega do imóvel que leva ao distrato. Nesses casos, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos a título de corretagem.

Corretagem em imóveis financiados

Nas transações que envolvem financiamento imobiliário, a taxa de corretagem é calculada sobre o valor total do imóvel, não apenas sobre o valor da entrada ou do sinal. O financiamento bancário não altera a base de cálculo da comissão, que se refere ao preço integral do negócio intermediado pelo corretor.

É comum que o pagamento da corretagem ocorra no momento da assinatura do contrato de compra e venda ou da proposta aceita, antes mesmo da liberação do financiamento pelo banco. Caso o financiamento seja negado e o negócio não se concretize, a questão da devolução da comissão dependerá da análise de quem deu causa à frustração da transação e dos termos do contrato de intermediação.

Como evitar problemas com a corretagem

Para evitar disputas judiciais sobre a taxa de corretagem, tanto vendedores quanto compradores devem formalizar por escrito o contrato de intermediação imobiliária, especificando claramente o percentual da comissão, quem arcará com o pagamento, as condições para o nascimento do direito à remuneração e o prazo de vigência do contrato. A falta de contrato escrito não impede o corretor de cobrar sua comissão, mas dificulta a prova das condições acordadas.

A escolha de um corretor registrado no CRECI é fundamental para a segurança da transação. Profissionais não registrados exercem ilegalmente a profissão e podem gerar problemas jurídicos para todas as partes envolvidas. A verificação do registro pode ser feita diretamente no site do CRECI do respectivo estado.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.