Direito de Laje: a nova modalidade de propriedade no Brasil

O direito de laje, instituído pela Lei 13.465/2017, permite que construções erguidas sobre ou sob edificações já existentes tenham matrícula própria no registro de imóveis, regularizando uma realidade presente em milhões de lares brasileiros.

Origem e conceito do direito de laje

O direito de laje surgiu como resposta legislativa a uma realidade consolidada nas periferias e comunidades urbanas do Brasil, onde é extremamente comum a construção de unidades habitacionais sobrepostas em um mesmo terreno. Famílias constroem sobre a laje da casa dos pais, avós ou outros parentes, criando unidades independentes que, até 2017, não tinham qualquer possibilidade de registro como propriedade autônoma.

Previsto nos artigos 1.510-A a 1.510-E do Código Civil, o direito de laje confere ao titular a possibilidade de ter uma unidade imobiliária distinta daquela originalmente construída sobre o solo, com matrícula própria no cartório de registro de imóveis. Essa unidade pode estar acima (sobrelevação) ou abaixo (infraestrutura) da construção-base, funcionando de forma autônoma em relação ao imóvel original.

A importância social desse instituto é enorme. Estima-se que milhões de unidades habitacionais no Brasil se enquadram nessa situação, e o direito de laje permite que essas construções sejam formalizadas, conferindo segurança jurídica aos seus ocupantes e possibilitando o acesso a financiamentos, heranças formais e negócios imobiliários regulares.

Requisitos para constituição do direito de laje

Para que o direito de laje seja constituído, é necessário que a unidade autônoma tenha acesso independente à via pública, seja por acesso direto ou por passagem comum. Além disso, a construção deve possuir isolamento funcional, ou seja, deve constituir uma unidade de uso independente, com instalações próprias para as necessidades básicas de habitação ou utilização.

O titular da construção-base (proprietário do terreno e do imóvel original) deve consentir com a constituição do direito de laje, salvo nos casos em que a construção superior já existia antes da vigência da lei e pode ser regularizada por usucapião. O consentimento pode ser formalizado por escritura pública ou instrumento particular, seguido do registro na matrícula do imóvel-base.

A unidade constituída por direito de laje terá matrícula própria no registro de imóveis, distinta da matrícula da construção-base. Essa matrícula permitirá ao titular exercer todos os poderes inerentes à propriedade sobre sua unidade, incluindo vender, alugar, hipotecar e transmitir por herança.

Diferenças entre direito de laje e condomínio

Uma distinção fundamental deve ser feita entre o direito de laje e o condomínio edilício. No condomínio, os proprietários das unidades são também coproprietários das áreas comuns e do terreno, compartilhando responsabilidades e custos de manutenção. No direito de laje, não há copropriedade do terreno. O titular da laje é proprietário exclusivamente de sua unidade, sem qualquer fração ideal do solo.

Essa característica traz consequências práticas importantes. O titular do direito de laje não paga taxa de condomínio (salvo acordo sobre despesas compartilhadas, como manutenção de escadas de acesso), não participa de assembleias condominiais e não tem ingerência sobre a administração das áreas do proprietário do solo. Por outro lado, eventuais conflitos sobre manutenção de estruturas compartilhadas (como colunas, vigas e telhado) devem ser resolvidos com base na boa-fé e na contribuição proporcional ao benefício de cada titular.

Laje de segundo grau e limitações

O Código Civil permite a instituição de lajes sucessivas, conhecidas como lajes de segundo grau (ou terceiro, quarto grau e assim por diante). Isso significa que o titular do direito de laje pode, por sua vez, ceder o direito de construir sobre sua própria laje a um terceiro, criando uma nova unidade autônoma sobre a sua.

Contudo, essa possibilidade é condicionada à autorização expressa do titular da construção-base (proprietário do solo) e ao atendimento das normas urbanísticas e de segurança estrutural. A legislação municipal pode impor limites de gabarito (altura máxima da edificação) que inviabilizem lajes de graus superiores. Da mesma forma, a estrutura do imóvel deve suportar o acréscimo de peso, sob pena de risco à segurança de todos os ocupantes.

É responsabilidade do titular que pretende ceder o direito de laje de segundo grau verificar a viabilidade técnica e legal da nova construção, preferencialmente com auxílio de engenheiro ou arquiteto, além de obter as autorizações necessárias junto à prefeitura municipal.

Regularização e registro

A regularização do direito de laje é feita mediante registro no cartório de imóveis competente. Para tanto, é necessário apresentar o título constitutivo (escritura pública ou instrumento particular com firmas reconhecidas), a planta da unidade autônoma e a anuência do proprietário da construção-base, quando aplicável. O oficial do registro abrirá matrícula própria para a unidade de laje, vinculada à matrícula do imóvel original por meio de averbação.

Em programas de regularização fundiária urbana (Reurb), previstos na mesma Lei 13.465/2017, o direito de laje pode ser reconhecido de forma simplificada, com dispensa de parte das exigências documentais. Essa possibilidade é especialmente relevante para comunidades de baixa renda, onde a informalidade na ocupação do solo é predominante e a formalização da propriedade representa um passo decisivo para a inclusão social.

Perguntas Frequentes

Quem paga o IPTU da unidade constituída por direito de laje?

Cada titular é responsável pelo IPTU de sua própria unidade. Com a abertura de matrícula autônoma para a unidade de laje, o município deverá emitir carnê de IPTU separado para cada unidade, considerando a área construída e o valor venal de cada uma. Caso a prefeitura ainda não tenha cadastrado a unidade de laje de forma independente, o titular pode requerer o desmembramento do cadastro fiscal, apresentando a matrícula do cartório de registro de imóveis como comprovação.

Como funciona a venda de um imóvel com direito de laje?

O titular da construção-base pode vender seu imóvel sem que isso afete o direito de laje do titular da unidade superior, e vice-versa. São propriedades independentes, cada uma com sua matrícula. Contudo, o artigo 1.510-D do Código Civil estabelece direito de preferência recíproco: se o proprietário da construção-base quiser vender seu imóvel, deve oferecer primeiro ao titular da laje, e o contrário também se aplica. O prazo para exercício da preferência é de 30 dias após a notificação.

Qual a diferença entre direito de laje e direito de superfície?

O direito de superfície, previsto nos artigos 1.369 a 1.377 do Código Civil, permite que o proprietário de um terreno conceda a terceiro o direito de construir ou plantar em seu solo por tempo determinado ou indeterminado. É um direito real sobre coisa alheia, de natureza temporária. Já o direito de laje confere propriedade plena e perpétua sobre a unidade construída, com matrícula própria, sem vinculação temporal. O titular da laje é proprietário, não mero superficiário, o que lhe confere maior segurança e amplitude de poderes sobre o imóvel.