Responsabilidade Civil do Condomínio por Furtos e Roubos

A responsabilidade do condomínio por furtos e roubos em suas dependências não é automática, dependendo da existência de serviço de segurança contratado, das previsões da convenção condominial e das circunstâncias do caso.

Regra geral: ausência de responsabilidade automática

O condomínio edilício, por si só, não tem responsabilidade civil objetiva por furtos e roubos ocorridos em suas dependências. A jurisprudência majoritária entende que o condomínio não é segurador universal dos bens dos condôminos e visitantes, cabendo a cada proprietário zelar pela segurança de seus pertences.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a responsabilidade do condomínio por furtos depende da existência de obrigação assumida na convenção condominial ou da comprovação de falha na prestação de serviço de segurança contratado. Sem esses elementos, não há dever de indenizar.

O fundamento legal está no art. 1.348 do Código Civil, que estabelece os deveres do síndico, incluindo a conservação das partes comuns e a guarda das áreas condominiais. Esse dever de conservação, porém, não se confunde com obrigação de garantir a segurança patrimonial individual de cada condômino.

Hipóteses em que o condomínio responde

O condomínio pode ser responsabilizado quando a convenção condominial expressamente prevê a obrigação de manter serviço de segurança e vigilância. Nesse caso, o condomínio assume o dever contratual de proteger os bens dos condôminos, e a falha nessa prestação gera responsabilidade civil.

Se o condomínio mantém portaria 24 horas, câmeras de segurança e controle de acesso, a falha nesses sistemas pode configurar negligência. Um porteiro que permite a entrada de estranhos sem identificação ou câmeras que estavam inoperantes no momento do furto são exemplos de falha que podem fundamentar a responsabilidade.

A propaganda de segurança como diferencial do empreendimento também pode gerar responsabilidade. Se a construtora ou o condomínio divulgam a existência de aparato de segurança como atrativo para compradores e moradores, a falha nesse serviço pode configurar descumprimento de obrigação assumida.

Furtos em áreas comuns (garagem, hall, corredores) tendem a gerar maior responsabilidade do condomínio do que furtos no interior das unidades privativas, pois as áreas comuns estão sob a administração direta do condomínio.

Furtos em garagem de condomínio

O furto de veículos em garagem condominial é uma das situações mais litigiosas. A jurisprudência é dividida, mas tende a reconhecer a responsabilidade do condomínio quando há portaria, cancela eletrônica ou serviço de manobrista, pois esses elementos demonstram que o condomínio assumiu o dever de controlar o acesso à garagem.

Se a convenção condominial prevê que o condomínio não se responsabiliza por furtos na garagem, essa cláusula pode afastar a responsabilidade, desde que não haja falha grosseira no serviço de segurança existente. A cláusula de exclusão de responsabilidade é válida, mas não pode servir de escudo para negligência evidente.

O condômino prejudicado deve provar que o veículo estava estacionado na garagem, que o furto ocorreu naquele local e que houve falha do condomínio na segurança. Registros de câmeras, controle de cancela e depoimento de porteiros são provas relevantes para demonstrar a dinâmica do furto.

Responsabilidade do síndico

O síndico pode responder pessoalmente por furtos quando sua negligência for determinante para o evento. Se o síndico deixou de consertar câmeras de segurança danificadas, não providenciou a troca de fechaduras comprometidas ou descumpriu deliberações da assembleia sobre melhorias na segurança, pode ser responsabilizado.

A responsabilidade pessoal do síndico é subjetiva, dependendo da comprovação de culpa (negligência, imprudência ou imperícia). O condômino prejudicado pode acionar tanto o condomínio quanto o síndico pessoalmente, dependendo das circunstâncias do caso.

O síndico tem o dever de zelar pela conservação e guarda das partes comuns (art. 1.348, V, do CC) e de cumprir as deliberações da assembleia de condôminos (art. 1.348, IV). O descumprimento desses deveres, quando resultar em danos, pode gerar sua responsabilização pessoal e até destituição pela assembleia.

Medidas preventivas e seguro condominial

A contratação de seguro condominial com cobertura para furtos e roubos é a medida mais eficiente para proteger tanto o condomínio quanto os condôminos. O seguro condominial obrigatório (art. 1.346 do CC) geralmente cobre apenas incêndio e destruição, mas coberturas adicionais para furto podem ser contratadas.

A assembleia condominial pode deliberar sobre a implantação de sistemas de segurança (câmeras, controle de acesso biométrico, cercas elétricas) e sobre a contratação de empresa de vigilância. Essas deliberações devem ser documentadas em ata e executadas pelo síndico.

A manutenção preventiva dos equipamentos de segurança é tão importante quanto sua instalação. Câmeras com imagens ilegíveis, cancelas que permitem passagem sem identificação e interfones danificados comprometem a segurança e podem fundamentar a responsabilidade do condomínio em caso de furtos.

Perguntas Frequentes

O condomínio é obrigado a indenizar condômino que teve carro furtado na garagem?

Não automaticamente. A responsabilidade depende de a convenção condominial prever serviço de segurança na garagem ou de ter havido falha comprovada nos sistemas de segurança existentes (portaria, câmeras, cancelas). Se o condomínio não assumiu obrigação de vigilância da garagem e não houve negligência, a tendência jurisprudencial é afastar a responsabilidade.

Como provar que o furto aconteceu dentro do condomínio?

As provas mais relevantes são gravações de câmeras de segurança, registros de entrada e saída do controle de acesso, depoimentos de porteiros e testemunhas, boletim de ocorrência registrado na delegacia e laudos periciais. Se o condomínio possui câmeras que não estavam funcionando, esse fato pode ser utilizado tanto como prova da falha quanto como indício de que o furto ocorreu no local.

É válida a cláusula da convenção que isenta o condomínio de responsabilidade por furtos?

Sim, em princípio a cláusula é válida e reflete a vontade da coletividade condominial. Porém, ela não exime o condomínio de responsabilidade quando houver falha grosseira na segurança, como porteiro que abandona a portaria, câmeras deliberadamente desligadas ou manutenção de equipamentos negligenciada. A cláusula protege o condomínio contra riscos gerais, mas não contra sua própria negligência.