Atraso na entrega de imóvel na planta: Justiça mantém condenação de construtora e garante indenização ao comprador

O que estava em jogo

Esta é uma decisão pública de referência (jurisprudência), e não um caso conduzido pelo escritório. O Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul julgou, em setembro de 2025, o recurso de compradores que adquiriram um imóvel ainda na planta. Pelo contrato, a unidade deveria ter sido entregue em dezembro de 2014, já considerado o prazo de tolerância de 120 dias previsto em cláusula. Mais de dez anos depois, a obra continuava inacabada. Os adquirentes pediam o reconhecimento do atraso, o pagamento da multa contratual, o ressarcimento dos valores gastos com moradia durante a espera e indenização pelos danos morais.

O que a Justiça decidiu

A 2ª Câmara Cível do TJ-MS manteve a condenação da construtora e deu parcial provimento ao recurso dos compradores. A construtora foi condenada ao pagamento de multa contratual de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, ao ressarcimento dos aluguéis e encargos suportados até a entrega efetiva e a indenização por danos morais fixada em R$ 10 mil. O relator afastou a alegação de caso fortuito: classificou a escassez de mão de obra e as condições climáticas como fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, que não exclui a responsabilidade. Aplicou-se o Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade objetiva da fornecedora. O desembargador relator destacou que o caso não retratava uma mera frustração do cotidiano, mas o descumprimento de uma obrigação que comprometeu o projeto de vida dos compradores.

O contexto jurídico do atraso na entrega de imóvel na planta

A compra de imóvel ainda em construção coloca o adquirente numa posição peculiar: ele paga por um bem que ainda não existe, confiando na promessa de entrega em data futura. Por isso, a relação entre comprador e construtora ou incorporadora é tratada como relação de consumo, submetida ao Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990). Isso muda o eixo da discussão, porque desloca o risco do empreendimento para quem o explora economicamente.

A cláusula de tolerância

É comum que o contrato preveja um prazo adicional de tolerância, com frequência em torno de 120 a 180 dias, além da data prometida de entrega. Esse período costuma ser reconhecido como legítimo pelos tribunais, por refletir imprevistos ordinários da construção civil. O ponto sensível aparece quando o atraso ultrapassa essa margem: a partir daí, deixa de ser tolerância contratada e passa a ser inadimplemento, capaz de gerar consequências para a construtora. No caso julgado, a data de dezembro de 2014 já incorporava esse prazo, e ainda assim a obra permaneceu inacabada por mais de uma década.

Fortuito interno e fortuito externo

Uma das defesas mais recorrentes das construtoras é invocar caso fortuito ou força maior para se eximir. A jurisprudência, porém, distingue duas situações. O fortuito externo é o evento verdadeiramente estranho à atividade, imprevisível e inevitável, que pode romper o nexo de responsabilidade. Já o fortuito interno é aquele que, embora eventual, faz parte do risco normal do negócio. Escassez de mão de obra, oscilações de mercado, chuvas e intempéries típicas do setor tendem a ser lidos como fortuito interno, exatamente a categoria adotada na decisão comentada. Sob essa lógica, quem lucra com a atividade responde por seus percalços previsíveis.

O risco do empreendimento pertence a quem o explora: chuva, falta de operários e alta de custos são o cotidiano da construção civil, não uma surpresa que transfira o prejuízo ao consumidor.

Que provas costumam ser decisivas

Em discussões sobre atraso na entrega, a prova documental costuma ter peso central, porque converte a narrativa em fatos verificáveis. Entre os elementos que frequentemente sustentam esse tipo de pretensão estão:

• O contrato e seus aditivos, onde constam a data de entrega, o prazo de tolerância, o valor do imóvel e a cláusula de multa. É o documento que baliza tanto a obrigação quanto o cálculo de eventual penalidade.
• Comprovantes de pagamento das parcelas, que demonstram que o comprador cumpriu a sua parte e reforçam a exigibilidade da contraprestação.
• A data efetiva de entrega das chaves ou a prova de que a entrega ainda não ocorreu, geralmente por meio de auto de conclusão, habite-se, termo de vistoria ou notificações trocadas.
• Recibos de aluguel e encargos pagos durante o período de espera, quando se pleiteia o ressarcimento das despesas de moradia, como ocorreu no caso julgado.
• Correspondências, e-mails e mensagens com a construtora, úteis para evidenciar as justificativas apresentadas e a ausência de solução ao longo do tempo.

A robustez desse conjunto probatório costuma influenciar não só o reconhecimento do atraso, mas também a extensão dos valores reconhecidos, já que danos materiais dependem de demonstração concreta do prejuízo.

O caminho até uma decisão como essa

Situações de atraso raramente chegam ao tribunal sem uma trajetória prévia. Em regra, o percurso passa por etapas que ajudam a organizar o pedido e a documentar a conduta das partes.

A tentativa de solução direta

Antes da via judicial, é frequente que o consumidor formalize a reclamação junto à própria construtora e registre a insatisfação por canais que deixem rastro, como notificações extrajudiciais ou plataformas de defesa do consumidor. Esse registro tem duplo valor: pode resolver o problema sem litígio e, se não resolver, documenta a resistência da empresa.

A ação judicial e os recursos

Não havendo composição, a discussão costuma ser levada ao Judiciário por meio de ação de indenização, na qual se pedem, conforme o contrato e os fatos, a multa por atraso, o ressarcimento das despesas e a reparação por danos morais. A sentença de primeiro grau pode ser revista em segunda instância, e foi justamente nessa etapa recursal que a 2ª Câmara Cível do TJ-MS analisou o caso, mantendo a condenação e ajustando pontos do pedido. A existência de recursos é parte natural do processo e explica por que muitas decisões definitivas surgem anos depois do problema inicial.

O que isso pode significar para você

A decisão reforça um entendimento alinhado à jurisprudência dos tribunais superiores: quem compra na planta não precisa aceitar atrasos indefinidos sob justificativas genéricas. O risco do negócio é da construtora, e não do consumidor. Quem enfrenta situação parecida pode buscar a multa contratual, o ressarcimento das despesas com moradia durante a demora e, conforme o caso concreto, indenização por danos morais.

Para o leitor que vive algo semelhante, o julgado sugere algumas possibilidades, sempre dependentes das circunstâncias de cada contrato. Guardar a documentação desde a assinatura, acompanhar de perto o prazo de tolerância e formalizar por escrito cada cobrança tende a fortalecer a posição de quem espera pelo imóvel. Da mesma forma, entender a diferença entre um atraso dentro da margem contratada e um inadimplemento prolongado ajuda a dimensionar quando cabe apenas paciência e quando pode caber uma providência jurídica.

Vale reforçar que cada situação é única. O valor de uma eventual multa depende do preço do imóvel e do tempo de atraso; o ressarcimento de despesas exige comprovação; e o reconhecimento de dano moral considera o impacto concreto sobre a vida do comprador, como o comprometimento de um projeto de moradia. Este é um conteúdo informativo sobre uma decisão pública; cada situação depende das cláusulas do contrato e das provas reunidas, e não há garantia de resultado. Diante de um caso concreto, a orientação individualizada de um advogado permite avaliar os documentos, os prazos e os caminhos mais adequados.