Episódio 15: Atraso na entrega de imóvel na planta: direitos do comprador quando a obra passa do prazo
O prazo de entrega e o prazo de tolerância
Quem compra um imóvel na planta confia que o incorporador vai entregar o bem na data combinada. Por isso o contrato deve dizer com clareza quando a obra termina e quando as chaves são entregues, informação que orienta o planejamento financeiro e pessoal de toda a família.
A Lei nº 13.786/2018 reconheceu a chamada cláusula de tolerância, que permite ao incorporador um prazo extra de até 180 dias além da data prevista no contrato. Esse prazo precisa estar escrito de forma clara e destacada. Enquanto ele corre, o atraso ainda não é considerado descumprimento e, em regra, não gera indenização nem rescisão.
O que muda quando o atraso passa dos 180 dias
Passados os 180 dias sem a entrega, o comprador passa a ter escolhas. Uma delas é encerrar o contrato e receber de volta tudo o que pagou, incluindo parcelas do preço, corretagem e demais encargos. Essa devolução deve acontecer em até 60 dias contados da resolução, com correção monetária.
Se preferir aguardar a obra, o comprador pode manter o contrato e, nesse caso, pode ter direito a uma penalidade de 1% sobre o valor já desembolsado, a cada mês de atraso que exceder a tolerância. Essa penalidade se soma mês a mês até a entrega. Os tribunais também reconhecem lucros cessantes para quem pretendia alugar o imóvel, com presunção de prejuízo que cabe ao incorporador afastar. Em situações de transtorno grave, pode ainda caber pedido de danos morais.
Reúna as provas antes de agir
Organizar a documentação é o passo que dá força a qualquer pedido, dentro ou fora da Justiça. Vale reunir:
- o contrato com a data prevista de entrega e os comprovantes de pagamento das parcelas;
- as correspondências e as reclamações formais feitas à incorporadora;
- os comprovantes de aluguel pago durante o período de atraso.
A notificação extrajudicial enviada à incorporadora, de preferência por cartório de títulos e documentos, formaliza a reclamação e constitui o incorporador em mora. Ela deve descrever o atraso, os prejuízos e o prazo dado para regularizar a situação.
Caminhos para resolver o conflito
A negociação direta costuma ser o primeiro caminho, e muitas empresas oferecem compensações como pagamento de aluguel, bonificações, descontos ou troca por outra unidade. Órgãos de defesa do consumidor, como o Procon, podem mediar e aplicar sanções, de forma gratuita. A mediação e a arbitragem também são alternativas mais rápidas que o processo tradicional e, quando nada resolve, resta a ação judicial.
Cada contrato e cada atraso têm particularidades de valores, prazos e provas, então não existe resposta única. Por isso convidamos você a buscar uma avaliação individual do seu caso com um advogado de confiança. Este conteúdo tem caráter informativo, conforme o Provimento 205/2021 da OAB, e não representa promessa de resultado.