Distrato Imobiliário: Regras da Lei 13.786/2018

O distrato imobiliário, regulamentado pela Lei nº 13.786/2018, estabelece regras claras para a rescisão de contratos de compra de imóveis na planta, definindo penalidades e prazos de reembolso.

O que mudou com a Lei do Distrato Imobiliário

Antes da Lei nº 13.786/2018, não existia legislação específica sobre o distrato de contratos de compra e venda de imóveis adquiridos na planta. As decisões judiciais variavam consideravelmente entre os tribunais, gerando insegurança jurídica tanto para compradores quanto para incorporadoras. Alguns juízes determinavam retenção de 10% a 25% dos valores pagos, enquanto outros aplicavam percentuais diferentes.

A nova legislação, que entrou em vigor em dezembro de 2018, alterou a Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e trouxe parâmetros objetivos para o distrato. Definiu percentuais máximos de retenção pelo incorporador, prazos para restituição dos valores ao comprador e regras específicas para diferentes situações de rescisão contratual no mercado imobiliário brasileiro.

A lei também instituiu a obrigatoriedade do quadro-resumo nos contratos de incorporação imobiliária, documento que deve conter informações essenciais como preço total, forma de pagamento, percentual de corretagem, consequências do desfazimento do contrato e prazo para restituição de valores. A ausência desse quadro-resumo pode acarretar a nulidade de cláusulas prejudiciais ao comprador.

Percentuais de retenção e regras de reembolso

A Lei nº 13.786/2018 diferencia os percentuais de retenção conforme o regime do patrimônio da incorporação. Para incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação (previsto na Lei nº 10.931/2004), o incorporador pode reter até 50% dos valores pagos pelo comprador. Para as demais incorporações, o limite de retenção é de 25% dos valores já quitados.

Além do percentual de retenção, o incorporador pode descontar a comissão de corretagem (quando comprovadamente paga pelo comprador), impostos incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e contribuições devidas à associação de moradores, valores correspondentes à fruição do imóvel (quando o comprador já estiver na posse) e demais encargos previstos no contrato que tenham relação direta com a unidade imobiliária objeto do distrato.

A ausência desse quadro-resumo pode acarretar a nulidade de cláusulas prejudiciais ao comprador.

O prazo para restituição dos valores ao comprador também varia conforme o regime da incorporação. No patrimônio de afetação, a devolução pode ocorrer em até 30 dias após a emissão do habite-se. Nas demais incorporações, o prazo é de 180 dias contados da data do desfazimento do contrato, em parcela única e corrigida monetariamente.

Direito de arrependimento e cláusula de tolerância

A lei instituiu o direito de arrependimento para compras realizadas em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador. Nessa hipótese, o comprador pode desistir do negócio no prazo de 7 dias contados da assinatura do contrato, com devolução integral de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, sem qualquer penalidade ou retenção.

A cláusula de tolerância para atraso na entrega do imóvel também foi regulamentada pela lei. O incorporador pode atrasar a entrega em até 180 dias além do prazo contratual, sem que isso configure inadimplemento. Ultrapassado esse período de tolerância, o comprador pode optar pela rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, em até 60 dias contados da resolução.

Quando o atraso supera o prazo de tolerância e o comprador opta por manter o contrato, o incorporador passa a responder por penalidade de 1% do valor já pago para cada mês de atraso, além de ficar sujeito a indenização por lucros cessantes caso o comprador comprove que pretendia locar o imóvel ou que teve gastos extras com moradia temporária durante o período excedente.

Quando o distrato é vantajoso para o comprador

A decisão de rescindir um contrato de compra de imóvel na planta deve considerar diversos fatores financeiros e jurídicos. Se o imóvel sofreu valorização significativa desde a assinatura do contrato, o distrato pode representar perda patrimonial expressiva, pois o comprador perderá o direito sobre um bem que vale mais do que o preço originalmente pactuado na época da contratação.

Por outro lado, em cenários de desvalorização imobiliária ou de dificuldades financeiras persistentes, o distrato pode ser a melhor opção para evitar o acúmulo de dívidas. A inadimplência prolongada pode levar o incorporador a promover a rescisão por culpa do comprador, com retenção dos percentuais máximos permitidos pela legislação vigente.

A consultoria jurídica especializada é fundamental para avaliar cada caso concreto. O advogado pode verificar se o contrato atende a todas as exigências legais, identificar cláusulas abusivas passíveis de revisão judicial e negociar condições mais favoráveis para o distrato diretamente com a incorporadora antes de recorrer ao Poder Judiciário.

Distrato por culpa do incorporador

Quando o distrato decorre de inadimplemento do incorporador (atraso além da tolerância, entrega de imóvel em desacordo com o memorial descritivo, alterações unilaterais do projeto), as regras de retenção não se aplicam. Nessa hipótese, o comprador tem direito a devolução integral de todos os valores pagos, acrescidos de correção monetária, juros legais e eventuais perdas e danos comprovados documentalmente.

A entrega de imóvel com área real inferior à área prevista no contrato, além da margem de tolerância de 5% estabelecida pelo Código Civil, configura motivo para rescisão por culpa do incorporador. O comprador pode exigir o complemento da área, o abatimento proporcional do preço ou a resolução do contrato com indenização completa pelos prejuízos sofridos em decorrência da divergência constatada.

Defeitos graves de construção que comprometam a habitabilidade ou a segurança do imóvel também justificam o distrato sem aplicação das penalidades previstas na Lei nº 13.786/2018. Nesses casos, além da devolução integral, o comprador pode pleitear indenização por danos morais, especialmente quando a situação lhe causa transtornos significativos como a impossibilidade de mudar para o imóvel adquirido.

Para fazer valer seus direitos em qualquer situação de distrato imobiliário, é recomendável buscar orientação jurídica profissional antes de tomar qualquer decisão definitiva sobre a rescisão do contrato firmado com a incorporadora ou construtora responsável pelo empreendimento.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.