Distrato de compra de imóvel na planta: quanto a construtora deve devolver

Comprar um imóvel na planta envolve uma promessa de futuro, mas nem sempre o sonho se concretiza no prazo combinado. Quando o comprador decide desistir ou a incorporadora atrasa a obra, a Lei do Distrato define com clareza quanto pode ser retido e o que o consumidor tem direito a receber de volta.

O que mudou com a Lei do Distrato

A Lei 13.786, de 2018, conhecida como Lei do Distrato, organizou um cenário que antes vivia em zona cinzenta. Até então, cada decisão judicial fixava um percentual diferente de retenção, e compradores e incorporadoras litigavam sem parâmetro seguro.

A norma alterou a Lei 4.591, de 1964, que trata das incorporações imobiliárias, e a Lei 6.766, de 1979, sobre loteamentos. Passou a prever, de forma expressa, o que acontece quando o contrato de aquisição de imóvel na planta é desfeito, tanto por iniciativa do comprador quanto por falha da construtora.

O ponto central é o equilíbrio. O comprador que desiste sem motivo legítimo arca com uma penalidade, porque sua saída gera custos à incorporação. Já a incorporadora que descumpre o prazo responde pelo próprio inadimplemento, e aí a lógica se inverte a favor do consumidor.

Quanto a incorporadora pode reter na desistência

Quando o desfazimento ocorre por vontade do comprador, sem culpa da construtora, a lei autoriza a retenção de uma cláusula penal sobre os valores já pagos. O percentual depende de um detalhe técnico do empreendimento: a existência ou não de patrimônio de afetação.

No regime comum, sem patrimônio de afetação, a retenção máxima é de 25% das quantias pagas pelo adquirente. É o teto. Qualquer cláusula contratual que preveja retenção superior a esse limite tende a ser considerada abusiva e pode ser revista.

Quando o empreendimento adota o patrimônio de afetação, um mecanismo que separa o patrimônio da obra do restante da empresa, a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos. A justificativa é a maior proteção que esse regime confere ao conjunto de compradores do mesmo prédio.

Além desse percentual, o contrato pode prever a dedução de valores efetivamente gastos, como comissão de corretagem e impostos incidentes sobre a unidade. Tudo precisa estar previsto de forma transparente no instrumento assinado, sob pena de não ser oponível ao consumidor.

Vale lembrar que as quantias a serem restituídas ao comprador devem ser corrigidas monetariamente, de modo a preservar o poder de compra dos valores pagos ao longo do tempo. A devolução, em regra, ocorre de forma única, e não parcelada, evitando que o consumidor fique no aguardo de prestações sucessivas para reaver o que é seu. Esse entendimento busca impedir que a penalidade legítima se converta em instrumento de retenção indefinida do capital do adquirente.

É importante separar duas situações que costumam se confundir. A retenção legítima incide sobre o que o comprador efetivamente pagou. Ela não autoriza a construtora a cobrar parcelas vincendas nem a transformar o distrato em fonte de lucro adicional.

Atraso na entrega e os direitos do comprador

O outro lado da moeda é o descumprimento da incorporadora. A Lei do Distrato admite um prazo de tolerância de até 180 dias corridos, contados da data prevista no contrato para a entrega das chaves. Esse período de carência precisa estar expresso e, dentro dele, o atraso não gera penalidade automática.

Ultrapassados os 180 dias de tolerância, o quadro muda radicalmente. Configurado o atraso, o comprador passa a ter duas alternativas, e a escolha é dele, não da construtora.

A primeira opção é resolver o contrato por culpa da incorporadora. Nesse caso, o comprador tem direito à devolução integral de tudo o que pagou, sem qualquer retenção, acrescida da penalidade contratual prevista contra a construtora. A restituição deve ocorrer em prazo certo, em regra de até 60 dias corridos.

A segunda opção é manter o contrato e exigir a entrega, recebendo uma indenização pelo período de atraso. A lei estabelece, como parâmetro, o pagamento de 1% do valor já pago por mês de mora, a título de compensação pelo tempo de espera além do contratado.

Convém destacar que a indenização pelo atraso não se confunde com eventuais perdas e danos comprovados, como despesas com aluguel enquanto o imóvel não é entregue. A depender do caso concreto, o comprador pode pleitear o ressarcimento dessas quantias adicionais, desde que demonstre o nexo entre o atraso da obra e o prejuízo efetivamente suportado. A cumulação dessas verbas depende de prova e de pedido expresso na via adequada.

Vale o registro de que essas regras tratam do atraso comum. Situações de força maior comprovada, alheias à vontade da construtora, podem afastar a responsabilidade, mas a alegação genérica de dificuldades de mercado não basta para justificar a demora.

Como o comprador deve agir na prática

O primeiro passo é reunir documentos. O contrato assinado, os comprovantes de pagamento de todas as parcelas, o quadro de evolução da obra e qualquer comunicação trocada com a incorporadora formam a base de qualquer reivindicação.

Em seguida, é preciso identificar com precisão a data contratual de entrega e somar os 180 dias de tolerância. Esse cálculo define o marco a partir do qual o atraso passa a gerar consequências jurídicas concretas em favor do comprador.

Quando a desistência parte do próprio comprador, convém negociar o distrato por escrito, com a planilha detalhada de retenção. Conferir se o percentual respeita o teto legal e se as deduções correspondem a gastos reais evita aceitar descontos sem amparo.

Diante de atraso relevante, a recomendação é formalizar a posição por notificação. Comunicar à incorporadora, de modo documentado, se a opção é pela resolução com devolução total ou pela manutenção do contrato com indenização, preserva o direito e organiza a eventual discussão judicial.

Em todos os cenários, a leitura técnica do contrato faz diferença. Cláusulas que invertem prazos, ampliam retenções ou disfarçam encargos costumam ceder diante da legislação consumerista combinada com a Lei do Distrato. A análise prévia das cláusulas e dos números evita decisões precipitadas e fortalece a posição do comprador, seja na via negocial, seja na judicial, reduzindo o tempo de resolução do conflito.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.