Distrato imobiliario: quanto a construtora pode reter quando o comprador desiste

A desistência da compra de um imóvel na planta ou em construção é um direito do adquirente, mas costuma vir acompanhada de retenções pela incorporadora que nem sempre respeitam os limites da lei. Compreender o que a legislação autoriza descontar, e o que configura abuso, é o primeiro passo para recuperar a maior parte dos valores pagos.

O direito de desistir da compra do imóvel

Quem assina um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, especialmente na planta, nem sempre consegue manter o negócio até o fim. Desemprego, mudança de cidade, dificuldade de aprovar o financiamento ou simples arrependimento são situações comuns. A boa notícia é que a desistência por iniciativa do comprador é juridicamente possível, ainda que gere consequências patrimoniais.

O ponto sensível é o valor que a incorporadora pode reter quando o adquirente põe fim ao contrato. Durante anos, contratos previam a perda de quase tudo o que havia sido pago, o que motivou milhares de ações judiciais. O consumidor que entende as regras consegue separar o que é desconto legítimo do que é cláusula abusiva.

É preciso distinguir duas figuras. O arrependimento dentro do prazo legal de reflexão, quando a compra ocorre fora do estabelecimento comercial, como em estandes de venda, permite a devolução integral. Já a desistência depois desse prazo, no curso da execução do contrato, é o chamado distrato, que se sujeita a regras próprias de retenção.

O que diz a Lei do Distrato sobre a retenção

A Lei 13.786, de 2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou a legislação das incorporações imobiliárias e dos loteamentos para fixar parâmetros objetivos de devolução. Ela se aplica aos contratos firmados a partir de sua vigência e busca dar previsibilidade tanto ao consumidor quanto à incorporadora.

Para os empreendimentos sujeitos à incorporação imobiliária, a lei autoriza a retenção de uma pena de até 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente. Esse percentual funciona como teto, não como piso automático, e deve guardar relação com as despesas reais do empreendimento.

Existe uma exceção relevante. Quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, no qual o empreendimento tem contabilidade e patrimônio separados da construtora, a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos. A justificativa é a maior proteção conferida ao conjunto dos demais compradores daquele mesmo empreendimento.

Além da pena, a incorporadora costuma descontar a comissão de corretagem e despesas administrativas, desde que tenham sido previstas em contrato de forma clara. A devolução do saldo, conforme a lei, pode ocorrer em prazo determinado após a conclusão das obras ou após o desfazimento, o que exige atenção redobrada do adquirente ao texto contratual.

Contratos anteriores à lei e o entendimento dos tribunais

Para os contratos assinados antes da vigência da Lei do Distrato, prevalece a construção jurisprudencial firmada ao longo dos anos. O Superior Tribunal de Justiça consolidou que, na resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata.

Esse entendimento, expresso em súmula da corte superior, estabelece que a devolução é integral quando a culpa pelo desfazimento é exclusiva da construtora, e parcial quando foi o comprador quem deu causa ao fim do negócio. Nessa segunda hipótese, os tribunais admitem retenção de um percentual a título de despesas, historicamente situado entre 10% e 25%.

O Código de Defesa do Consumidor reforça essa lógica ao vedar, de forma expressa, a cláusula que estabelece a perda total das prestações pagas em benefício do credor. A perda integral dos valores é considerada nula, pois desequilibra de modo excessivo a relação entre as partes.

A perda total das parcelas pagas é nula. A lei tolera a retenção de um percentual razoável, jamais o confisco do que o consumidor investiu.

Na prática, isso significa que cláusulas que preveem a perda de tudo o que foi pago, ou retenções muito acima dos patamares aceitos, podem ser revistas judicialmente. O adquirente que se depara com esse tipo de previsão não está obrigado a aceitá-la como definitiva.

Como questionar retenções excessivas

O primeiro passo é reunir toda a documentação do negócio: o contrato assinado, os comprovantes de pagamento, os boletos quitados e qualquer comunicação trocada com a incorporadora. Esse conjunto permite calcular com precisão quanto foi efetivamente pago e qual percentual a empresa pretende reter.

Em seguida, convém verificar se o contrato se enquadra no regime da Lei do Distrato ou se foi firmado antes dela, pois os parâmetros de retenção são diferentes. Também é importante checar se o empreendimento adota patrimônio de afetação, informação que costuma constar do memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis.

Identificado o excesso, o caminho inicial é a negociação direta. Muitas incorporadoras preferem rever o percentual a enfrentar uma demanda judicial cujo resultado lhes é, em regra, desfavorável quando a cláusula é abusiva. Uma proposta fundamentada, que cite os limites legais e a posição dos tribunais, tende a abrir espaço para acordo.

Se a negociação não avança, o consumidor pode buscar a revisão judicial da cláusula e a restituição da diferença retida indevidamente. Em situações de cobrança claramente abusiva, é possível discutir também a devolução em dobro do que foi cobrado a mais, além de eventuais danos quando a conduta da empresa extrapola o mero descumprimento contratual.

A diferença entre culpa do comprador e culpa da construtora

Nem toda desistência parte do adquirente. Atrasos prolongados na entrega da obra, alterações unilaterais no projeto e descumprimento de cláusulas essenciais podem caracterizar culpa da incorporadora. Quando o desfazimento decorre de falha da empresa, o cenário se inverte de forma significativa.

Nessa hipótese, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, sem qualquer retenção a título de pena. A lógica é simples: não se pode punir quem não deu causa ao rompimento do contrato. A construtora que descumpre suas obrigações não pode se beneficiar do próprio inadimplemento.

Por isso, antes de aceitar qualquer proposta de distrato, é fundamental analisar quem efetivamente provocou o fim do negócio. Um adquirente que desiste por causa do atraso da obra pode estar, na verdade, diante de uma rescisão por culpa da incorporadora, com direito a receber tudo de volta, e não apenas uma fração.

Essa avaliação técnica costuma fazer diferença expressiva no valor recuperado. O que à primeira vista parece simples arrependimento do comprador pode, examinado com cuidado, revelar descumprimento da empresa e mudar por completo o desfecho da disputa.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.