Regularización de la tierra urbana: la REURB y sus beneficios

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La regularización de la tierra urbana (REURB), regulada por la Ley n.º 13.465/2017, permite que millones de brasileños obtengan el título de propiedad de inmuebles ocupados de manera informal.

Qué es la REURB y por qué es necesaria

La Regularización de la Tierra Urbana (REURB) es el conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientales y sociales destinadas a incorporar los núcleos urbanos informales al ordenamiento territorial urbano y a otorgar título a sus ocupantes. La Ley n.º 13.465/2017 creó un marco regulatorio completo para este proceso, sustituyendo la legislación anterior y simplificando los procedimientos de regularización en todo el territorio nacional.

Se estima que el déficit de regularización de la tierra en Brasil alcanza a millones de inmuebles urbanos ocupados sin la documentación adecuada. Las favelas, los loteos irregulares, los conjuntos habitacionales no regularizados y las áreas de posesión consolidada constituyen una parte significativa del tejido urbano brasileño, donde hay familias que viven desde hace décadas sin seguridad jurídica sobre su vivienda y su patrimonio inmobiliario.

La informalidad en la tenencia de la tierra acarrea graves consecuencias para los ocupantes: la imposibilidad de obtener financiamiento bancario con el inmueble como garantía, la dificultad de acceso a los servicios públicos de infraestructura, la vulnerabilidad frente a desalojos y remociones, la pérdida de valor patrimonial y la exclusión del mercado inmobiliario formal. La regularización de la tierra busca revertir esta situación y promover la inclusión social y económica de estas poblaciones.

Modalidades de REURB y sujetos legitimados

La Ley n.º 13.465/2017 establece dos modalidades de REURB. La REURB-S (de interés social) está destinada a los núcleos urbanos informales ocupados predominantemente por población de bajos ingresos, y exime a los beneficiarios del pago de costas y emolumentos. La REURB-E (de interés específico) se aplica a los demás núcleos urbanos informales, sin la exención de costos prevista para la modalidad social.

Pueden solicitar la REURB: la Unión, los estados, el Distrito Federal, los municipios, los propios beneficiarios (de forma individual o colectiva), las cooperativas de vivienda, las asociaciones de vecinos, las fundaciones, las organizaciones de la sociedad civil, la defensoría pública y el Ministerio Público. Esta amplia legitimación tiene por objeto facilitar el inicio del proceso y garantizar que distintos actores puedan impulsar la regularización.

La actuación municipal puede ser complementada por los estados y por la Unión, especialmente en programas habitacionales de mayor alcance territorial y presupuestario.

El municipio es el principal protagonista de la REURB: le corresponde clasificar el núcleo urbano informal, tramitar las solicitudes, elaborar el proyecto de regularización de la tierra y aprobar las intervenciones urbanísticas y ambientales necesarias. La actuación municipal puede ser complementada por los estados y por la Unión, especialmente en programas habitacionales de mayor alcance territorial y presupuestario.

Instrumentos jurídicos de la regularización de la tierra

La legitimação fundiária (legitimación de la tierra) es una novedad de la Ley n.º 13.465/2017 que otorga el título de propiedad directamente al ocupante de un núcleo urbano informal consolidado, con independencia de su condición social y sin necesidad de un proceso judicial de usucapión. Este instrumento reconoce la propiedad plena a favor de quien tenía la posesión del inmueble hasta el 22 de diciembre de 2016 (fecha de publicación de la Medida Provisória n.º 759/2016).

La legitimação de posse (legitimación de la posesión) es un instrumento que otorga al ocupante un título de posesión, que puede convertirse en propiedad tras cinco años de inscripción registral, siempre que no haya oposición de terceros. A diferencia de la legitimación de la tierra, no confiere la propiedad de forma inmediata, pero brinda seguridad jurídica y permite el acceso al crédito y a los servicios públicos mientras transcurre el plazo para la conversión definitiva.

La usucapión extrajudicial, prevista en el artículo 216-A de la Ley n.º 6.015/73, puede utilizarse como instrumento de regularización de la tierra cuando el ocupante reúne los requisitos legales para adquirir la propiedad por posesión prolongada. El procedimiento se tramita ante el registro de la propiedad inmobiliaria y no requiere un proceso judicial, siempre que exista conformidad de todos los interesados y de los colindantes.

La concessão de uso especial para fins de moradia (concesión de uso especial con fines de vivienda) y la concessão de direito real de uso (concesión de derecho real de uso) son instrumentos aplicables a los inmuebles públicos, en los que no cabe la usucapión. Estas figuras otorgan al ocupante de un terreno público un derecho real de vivienda, que garantiza seguridad jurídica sin transferir la propiedad pública, la cual permanece en el patrimonio del ente estatal que concede el derecho.

El procedimiento de la REURB paso a paso

El proceso de REURB se inicia con la solicitud al municipio, acompañada del levantamiento topográfico del área, la identificación de los ocupantes, la descripción de las edificaciones y la memoria descriptiva del núcleo urbano informal. El municipio clasifica la REURB en la modalidad S o E e instaura un procedimiento administrativo para tramitar la solicitud de regularización de la tierra urbana.

La etapa del proyecto de regularización de la tierra comprende la definición de las intervenciones urbanísticas necesarias (apertura de calles, implantación de infraestructura, adecuación ambiental), la delimitación de los lotes individuales y la elaboración de la documentación técnica exigida para el registro. El proyecto debe ser aprobado por el municipio y sometido a la conformidad de los órganos ambientales cuando exista superposición con áreas de protección.

Una vez aprobado el proyecto, el municipio emite la Certidão de Regularização Fundiária (CRF) (Certificado de Regularización de la Tierra), documento que reúne toda la información necesaria para inscribir los lotes individuales en el registro de la propiedad inmobiliaria. La CRF constituye título hábil para el registro y exime de presentar otros documentos que normalmente se exigen para abrir las matrículas individuales.

La inscripción de la CRF en el registro inmobiliario crea las matrículas individuales de cada lote regularizado y otorga plena seguridad jurídica a los beneficiarios. En la REURB-S, la inscripción está exenta de costas y emolumentos. En la REURB-E, los costos corren por cuenta de los beneficiarios, y pueden pagarse en cuotas conforme a las condiciones establecidas por la oficina registral competente.

Beneficios económicos y sociales de la regularización

La obtención del título de propiedad permite al beneficiario acceder a líneas de crédito bancario con el inmueble como garantía, lo que hace posible invertir en reformas, ampliaciones y mejoras de la vivienda. Estudios demuestran que los inmuebles regularizados pueden revalorizarse entre un 30% y un 100% respecto del valor de mercado informal, lo que representa un incremento patrimonial significativo para las familias beneficiadas.

La regularización de la tierra facilita la implantación de servicios públicos de infraestructura (agua, alcantarillado, energía eléctrica, pavimentación y alumbrado público) y la incorporación del inmueble al catastro tributario municipal. Aunque genera la obligación de pagar el IPTU (impuesto predial y territorial urbano), la formalización permite que el poder público planifique y ejecute inversiones en urbanización de forma más eficiente y equitativa en el territorio.

Desde el punto de vista social, la seguridad de la posesión que brinda el título de propiedad reduce la vulnerabilidad de las familias frente a remociones forzadas y conflictos por la tierra. Las investigaciones indican que la titulación estimula las inversiones en mejoras de la vivienda, fortalece el sentimiento de pertenencia a la comunidad y contribuye a reducir los índices de violencia y de desintegración social en los núcleos regularizados.

Para recibir orientación sobre la regularización de la tierra y la obtención del título de propiedad, es recomendable recurrir a una asesoría jurídica especializada que pueda evaluar la situación del inmueble, identificar el instrumento más adecuado y acompañar todo el procedimiento hasta la efectiva inscripción de la propiedad en el registro inmobiliario competente.

Preguntas frecuentes

¿Quién tiene derecho a la regularización gratuita de la tierra?

La REURB-S (de interés social) es gratuita para la población de bajos ingresos que ocupa núcleos urbanos informales. Los beneficiarios quedan exentos de costas, emolumentos notariales y registrales, tributos relacionados con la regularización y honorarios de abogados. La clasificación como persona de bajos ingresos sigue criterios definidos por el municipio, generalmente vinculados a un ingreso familiar de hasta tres salarios mínimos mensuales.

¿Se puede regularizar un inmueble situado en un área de preservación ambiental?

La Ley n.º 13.465/2017 admite la regularización de núcleos urbanos informales en áreas de preservación permanente (APP) cuando el estudio técnico demuestre que la intervención implica una mejora de las condiciones ambientales respecto de la situación anterior. El proyecto debe prever medidas de mitigación y compensación ambiental, y su aprobación depende de la conformidad del órgano ambiental competente conforme a la legislación vigente.

¿Cuánto tiempo toma el proceso de regularización de la tierra?

El plazo varía según la complejidad del núcleo urbano, la disponibilidad de documentación y la agilidad del municipio y del registro de la propiedad. Los procesos sencillos pueden concluirse en un período de 6 a 12 meses. Los núcleos de mayor tamaño o con pendientes ambientales y urbanísticas pueden demorar de 2 a 5 años. La participación activa de los vecinos y una asesoría técnica y jurídica calificada contribuyen a la celeridad del procedimiento de regularización.

Vea también: Usucapión: cómo regularizar un inmueble sin escritura.

Vea también: Usucapión: cómo adquirir la propiedad por el uso en 2026.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.