巴西房地产解约：退房时已付款项的返还

本页为葡萄牙语原文的译文，仅供参考，内容涉及巴西法律。如有出入，以葡萄牙语版本为准。 阅读葡萄牙语原文

放弃购买期房（在建商品房），可以要回已付款项的一部分，但根据《解约法》（Lei do Distrato），开发商有权按比例扣留部分款项，具体比例取决于该项目所适用的开发模式。

购房人何时可以申请房地产解约

所谓房地产解约（distrato imobiliário），是指购房人在收房交钥匙之前决定终止买卖合同，原因通常是经济困难、计划改变，或者已无力继续支付分期款项。第13.786/2018号法律对这种情形作出了规定，并修改了规范房地产开发（incorporação imobiliária）的第4.591/1964号法律。

该法区分两种情形。第一种是购房人自己放弃交易，或者不再支付分期款项，这属于因购房人自身原因而解除合同。第二种是开发商违反合同，例如工程延误超出宽限期，或者最终无法交房，在这种情况下，通常应当全额返还，并加计价格修正。

弄清楚是谁导致了合同的终止，是第一步，因为这一点直接决定了能退回多少钱，以及多长时间内可以退到购房人手中。

退款时开发商最多可以扣留多少

当放弃交易的一方是购房人时，法律允许对已付总额扣留一笔约定违约金（pena convencional）。具体比例取决于项目所适用的法律制度，详见下表。

除约定违约金外，开发商还可以扣除居间佣金、该房产应缴的税费、物业共同费用分摊，以及所谓的使用费（fruição），即购房人曾经实际使用该单元期间所需支付的费用。这些扣减项目必须在合同中有明确约定，并以透明的方式列明。

对于被认为过高、显失公平的扣留比例，法院已多次予以调减，尤其是在该法生效前签订的合同中，或者在扣留之后使退款几乎落空的情形下。巴西高等法院（Superior Tribunal de Justiça）的判例已确立：返还应当与实际情况相称，不得成为开发商不当得利的手段。

巴西高等法院（Superior Tribunal de Justiça）的判例已确立：返还应当与实际情况相称，不得成为开发商不当得利的手段。

追回已付款项的步骤

购房人若打算追回款项，应当在进行任何协商之前先整理好相关材料。把合同、付款凭证、已结清的缴费单，以及与开发商往来的沟通记录收集齐全，就为您的主张奠定了证据基础。

接下来，建议以书面形式正式提出解约申请，最好留有收文登记或者挂号回执，表明您希望终止合同，并要求对方出具拟扣减项目的明细。这样的记录可以避免日后对方称您怠于行使权利，或者主张您默示接受了不利条款。

如果对方在协商阶段提出的扣留比例超出法定上限，或者要求过长的返还期限，下一步就是诉讼途径。通过修订之诉（ação revisional），可以对显失公平的条款提出异议，调整扣留比例，并确定自每一笔款项支付之日起计算价格修正。事先测算应得金额，有助于您判断对方提出的和解方案是否划算，还是通过诉讼能够获得更好的结果。

独立财产制度对购房人的保护作用

独立财产制度（patrimônio de afetação）是一种法律机制，通过它，某个开发项目的资金会与开发商的一般财产相互隔离。该制度的设立，是为了在开发商破产或者财务管理不善时保护购房人，使开发商的债务无法波及专门用于该项目工程的资金。

当项目采用这一制度时，放弃购买的购房人要面对更高的扣留比例，最高可达已付款项的50%，部分原因在于法律认为该项目具有更为稳固的结构性保障。作为对应，即便开发商陷入财务困难，工程资金也能免受外部债权人的追索。

要核实某套房产是否适用独立财产制度，购房人可以到项目所在辖区的不动产登记处（Cartório de Registro de Imóveis），查阅已登记的开发备案文件（memorial de incorporação）。该文件是公开的，任何有利害关系的人都可以查阅。

独立财产制度的存在，并不排除对合同条款进行司法审查的可能，但它会直接影响适用的扣留比例和返还期限，因此在签署任何庭外协议之前，需要格外仔细地审阅合同。

因开发商过错而解约：权利更为充分

当合同的终止源于开发商自身的行为时，法律层面的局面会发生实质性变化。超出合同宽限期仍未交房、无正当理由停工、交付的单元存在严重的施工质量缺陷，以及开发项目未办理登记，都是可以让购房人在不承担任何扣留的前提下申请解约的典型情形。

在这些情况下，应当全额返还，价格修正自每一期款项支付之日起计算；如果购房人能够证明遭受了超出一般合同违约的切实精神痛苦，还可以包括精神损害赔偿。法院认定此类赔偿的情形日益增多，尤其是在购房人围绕承诺的交房时间安排了自己生活的情况下。

如果合同对开发商违约明确约定了有利于购房人的违约金，购房人同样可以主张。许多合同将这种罚则设为双向，这就使购房人获得了与开发商在购房人违约时为自己保留的同等保护。

购房人在提起诉讼之前，务必先向开发商发出正式通知，记录其违约事实，并给予合理的整改期限。这一做法能够增强购房人在诉讼中的地位，也体现了合同关系所要求的诚信。

最常见的合同条款以及如何识别不公平条款

购买期房的合同中，常常含有这样的条款：与开发商的义务相比，让购房人承担的义务明显失衡。在签约之前或者协商解约之前先识别出这些失衡之处，可以降低因不了解而接受不利条件的风险。

争议最大的条款之一，是将居间佣金全部转嫁给购房人，即便销售人员实际上是开发商自己的受托人。如果购房人没有参与挑选经纪人，并且交易是直接在项目售楼处完成的，法院已多次认定这种收费构成滥用。

另一项经常被质疑的条款，是把交房宽限期延长到一百八十天以上；这一期限已成为判例中的重要参照标准。仅仅有利于开发商的过长宽限期，已被法院作为使合同关系失衡的条款加以审查和调整。

约定由开发商单方面、按未能反映建筑成本变动的指数来调整未付余额，同样是经常受到质疑的对象。如果购房人发现所用的指数被人为抬高，即使不申请解约，也可以请求对合同进行修订。

常见问题

放弃购买的人会损失全部已付款项吗？

不会。放弃购买时，开发商只能扣留一部分：普通项目以已付款项的25%为限，适用独立财产制度（patrimônio de afetação）的项目以50%为限。其余部分应当连同价格修正一并退还。约定全部没收或者扣留超出上述上限的条款，被视为滥用性条款，可以被调整。

开发商退款的期限是多久？

在没有独立财产制度的项目中，应自解约之日起最长180天内退款。而在适用独立财产制度的项目中，则应在取得竣工验收证明（habite-se）后最长30天内付款。这些期限规定在第4.591/1964号法律中，必须遵守，否则将加计修正和相应费用。

居间佣金可以追回吗？

一般而言，当放弃交易的一方是购房人时，居间佣金会被扣留，前提是合同对这项费用有明确约定，且居间服务确实已经提供。但如果合同的终止是因开发商的过错而起，购房人通常也可以要回这笔款项，因为交易落空不能归咎于已经履行了自己义务的一方。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.