土地权属规范化：REURB及其带来的益处

本页为葡萄牙语原文的译文，仅供参考，内容涉及巴西法律。如有出入，以葡萄牙语版本为准。 阅读葡萄牙语原文

城市土地权属规范化（REURB）由第13.465/2017号法律规范，使数百万巴西人有机会取得其非正式占有房产的所有权证书。

什么是REURB，为什么需要它

城市土地权属规范化（REURB）是一整套法律、城市规划、环境和社会方面的措施，目的是把非正式城市聚居区纳入城市土地规划体系，并为其占有人办理权属登记。第13.465/2017号法律为这一程序建立了完整的监管框架，取代了此前的相关立法，并在全国范围内简化了规范化手续。

据估计，巴西缺乏适当权属文件的城市房产多达数百万处。贫民区、不合规的土地分割开发项目、未经规范化的住宅小区，以及已形成稳定占有的区域，在巴西城市肌理中占相当比重。许多家庭在这些地方居住了几十年，其住房和房产却始终得不到法律上的保障。

土地权属的非正式状态会给占有人带来严重后果：无法以房产作为担保获得银行贷款，难以享受公共基础设施服务，容易面临被驱逐和拆迁，资产贬值，并被排除在正规房地产市场之外。土地权属规范化的目的，就是扭转这种局面，促进这些人群的社会和经济融入。

REURB的类型与申请主体

第13.465/2017号法律规定了两种REURB类型。REURB-S（社会利益型）适用于以低收入人群为主要居住者的非正式城市聚居区，受益人免缴各项费用和登记手续费。REURB-E（特定利益型）适用于其他非正式城市聚居区，不享有社会利益型所规定的费用减免。

可以申请REURB的主体包括：联邦、州、联邦区、市、受益人本人（个人或集体）、住房合作社、居民协会、基金会、民间社会组织、公设辩护人机构以及检察院。如此广泛的申请资格，旨在方便程序启动，确保不同主体都能推动规范化工作。

市级政府的工作可由各州和联邦予以补充，尤其是在覆盖地域更广、预算规模更大的住房计划中。

市是REURB的主要推动者，负责对非正式城市聚居区进行分类、受理申请、编制土地权属规范化方案，并批准必要的城市规划和环境整治措施。市级政府的工作可由各州和联邦予以补充，尤其是在覆盖地域更广、预算规模更大的住房计划中。

土地权属规范化的法律工具

土地权属确认（legitimação fundiária）是第13.465/2017号法律的创新之举，它直接向已形成稳定占有的非正式城市聚居区的占有人授予所有权证书，无论其社会地位如何，也无需经过取得时效（usucapião）的司法程序。该工具对在2016年12月22日（第759/2016号临时措施令公布之日）前占有该房产的人，承认其享有完整的所有权。

占有权确认（legitimação de posse）是授予占有人占有权证书的工具，该证书在登记满五年后，只要没有第三人提出异议，即可转为所有权。与土地权属确认不同，它不会立即授予所有权，但能提供法律上的保障，并使占有人在转为正式所有权的期间内，仍可获得信贷和公共服务。

《公共登记法》第6.015/73号法律第216-A条规定的非诉讼取得时效（usucapião extrajudicial），在占有人因长期占有而具备取得所有权的法定要件时，可以作为土地权属规范化的工具。该程序在不动产登记处办理，无需司法程序，但须经所有利害关系人和相邻权利人同意。

住房特别使用权授予（concessão de uso especial para fins de moradia）和不动产使用权授予（concessão de direito real de uso）是适用于公有房产的工具，因为公有房产不能适用取得时效。这些制度赋予公有土地占有人居住的物权，在不转移公有产权的情况下提供法律保障，所有权仍归属于授予该权利的国家机构。

REURB程序的具体步骤

REURB程序从向市政府提出申请开始，申请时须附上该区域的地形测量资料、占有人身份信息、建筑物说明，以及非正式城市聚居区的说明文件。市政府将REURB划分为S型或E型，并启动行政程序，处理城市土地权属规范化申请。

规范化方案阶段包括：确定必要的城市规划措施（开辟街道、建设基础设施、环境整治），划定各个地块的界线，以及编制登记所需的技术文件。方案须经市政府批准；如与保护区域重叠，还须取得环境机构的同意。

方案获批后，市政府签发土地权属规范化证明（Certidão de Regularização Fundiária，CRF），该文件汇集了在不动产登记处登记各个地块所需的全部信息。CRF是可用于登记的有效凭证，开设各地块独立登记簿时，通常需要的其他文件均可免于提交。

CRF在不动产登记处登记后，将为每一个完成规范化的地块设立独立登记簿，从而为受益人提供完整的法律保障。在REURB-S中，登记免缴各项费用和登记手续费。在REURB-E中，费用由受益人承担，并可按有管辖权的登记机构规定的条件分期支付。

规范化带来的经济和社会益处

取得所有权证书后，受益人可以将房产作为担保申请银行信贷，从而有条件投入资金进行翻新、扩建和改善居住条件。研究表明，经过规范化的房产，其价值相较于非正式状态下的市场价值可提高30%至100%，对受益家庭而言是一笔可观的资产增值。

土地权属规范化有助于推进公共基础设施服务（供水、排污、电力、道路铺设和公共照明）的建设，并使该房产纳入市级税务登记。虽然这会产生缴纳IPTU（城市房地产税）的义务，但正规化使政府能够更高效、更公平地规划并实施城市化建设投资。

从社会层面看，所有权证书带来的占有保障，降低了家庭遭遇强制拆迁和土地纠纷的风险。研究显示，取得权属证书会促使居民加大改善住房的投入，增强对社区的归属感，并有助于降低已完成规范化的聚居区内的暴力发生率和社会解体程度。

如需了解土地权属规范化及取得所有权证书方面的指导，建议寻求专业法律协助，由专业人员评估房产的具体情况，确定最合适的法律工具，并全程跟进程序，直至在有管辖权的不动产登记处完成所有权登记。

常见问题

谁有权享受免费的土地权属规范化？

REURB-S（社会利益型）对居住在非正式城市聚居区的低收入人群免费。受益人免缴各项费用、公证和登记手续费、与规范化相关的税费以及律师费。低收入的认定标准由各市自行确定，通常以家庭月收入不超过三个最低工资为准。

位于环境保护区的房产可以办理规范化吗？

第13.465/2017号法律允许对位于永久保护区（APP）内的非正式城市聚居区进行规范化，前提是技术研究表明，相比原有状况，相关措施能够改善环境条件。方案须规定减缓和环境补偿措施，且是否获批取决于有管辖权的环境机构依照现行法律作出的同意。

土地权属规范化程序需要多长时间？

所需时间取决于城市聚居区的复杂程度、文件是否齐备，以及市政府和登记处的办事效率。简单的程序可在6至12个月内完成。规模较大，或存在环境和城市规划方面遗留问题的聚居区，则可能需要2至5年。居民的积极参与，加上专业的技术和法律协助，有助于加快规范化程序。

另请参阅：取得时效：如何为没有产权证书的房产办理规范化。

另请参阅：取得时效：2026年如何通过使用取得所有权。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.