Fiador en el alquiler: riesgos y cómo protegerse

Esta página es una traducción del texto original en portugués, ofrecida para facilitar la lectura. Trata del derecho brasileño. En caso de divergencia, prevalece la versión en portugués. Leer el original en portugués

Firmar como fiador de un contrato de alquiler compromete el patrimonio de quien garantiza la deuda, incluida la casa donde vive. Conocer los límites de la fianza, el plazo de la responsabilidad y las formas de liberarse de ella evita perjuicios que aparecen años después.

La solicitud suele llegar en tono de favor. Un familiar va a alquilar un apartamento, la inmobiliaria exige una garantía y solo falta una firma para cerrar el negocio. El documento se firma en pocos minutos, casi siempre sin leerlo por completo, y el asunto parece zanjado. Meses o años después llega la notificación de una demanda de cobro contra quien solo quiso ayudar.

La fianza de arrendamiento es la garantía más utilizada en el mercado de alquileres de Brasil y también la que más litigios genera. El motivo es simple: traslada a un tercero, sin contraprestación económica, todo el riesgo de impago del inquilino.

Lo que asume el fiador al firmar

La fianza es una garantía personal. Quien la otorga responde con sus propios bienes por las obligaciones que el inquilino deje de cumplir. Conforme al Código Civil, esta garantía debe constar por escrito y no admite interpretación extensiva; es decir, el fiador responde por lo que figura en el contrato y nada más.

En la práctica, el texto estándar de las inmobiliarias suele ser amplio. La responsabilidad abarca alquileres vencidos, corrección monetaria, intereses, multa por mora, cuentas de agua, luz y gas, cuotas de condominio, IPTU (Impuesto Predial y Territorial Urbano), daños causados al inmueble constatados en la inspección de salida, costas procesales y honorarios de abogado. Una deuda que empezó con dos alquileres impagos llega al fiador multiplicada varias veces.

Hay además un detalle que lo cambia todo. Por regla general, el fiador tiene el llamado beneficio de excusión (benefício de ordem), que le permite exigir que primero se ejecuten los bienes del inquilino. Casi todo contrato de arrendamiento incluye una cláusula de renuncia a este beneficio, en la que el fiador se declara deudor solidario. Una vez firmada la renuncia, el arrendador elige contra quién cobrar y, normalmente, elige a quien tiene patrimonio.

Otro punto que se ignora con frecuencia es la autorización del cónyuge. Salvo en el régimen de separación absoluta de bienes, la fianza otorgada por una persona casada requiere el consentimiento del marido o de la esposa. La falta de esa autorización compromete la validez de toda la garantía, y no solo la meação (la mitad del patrimonio conyugal que corresponde al cónyuge) de quien no firmó. Conviene revisar también las demás cláusulas del contrato de alquiler antes de firmar.

El inmueble del fiador puede ser embargado

La ley brasileña protege el inmueble residencial de la familia contra el embargo por deudas comunes. Esta protección, conocida como bem de família (inmueble familiar inembargable), tiene excepciones expresas, y una de ellas es precisamente la obligación asumida por un fiador en un contrato de arrendamiento.

La casa propia del fiador pierde la protección del bem de família justamente por la firma en el contrato de alquiler. El único inmueble de la familia puede ser sacado a subasta para pagar alquileres que otra persona dejó de honrar, incluso cuando el arrendamiento garantizado es comercial. Los tribunales superiores confirman la validez de esta excepción desde hace más de dos décadas, con fundamento en el estímulo al mercado de arrendamientos.

La casa propia del fiador pierde la protección del bem de família justamente por la firma en el contrato de alquiler.

Además del inmueble, responden por la deuda los salarios que superen el límite legal de inembargabilidad, los vehículos, las inversiones financieras, las participaciones societarias y los ingresos de la persona jurídica cuando el fiador es socio y existe confusión patrimonial. El contrato de arrendamiento escrito, con la firma de dos testigos, tiene valor de título ejecutivo, lo que evita un proceso de conocimiento y permite ir directamente a la ejecución, con embargo en pocos meses. El tema se desarrolla en el material sobre qué se puede y qué no se puede embargar.

Hasta cuándo dura la responsabilidad

Aquí está el mayor malentendido de la fianza de arrendamiento. Se cree comúnmente que la garantía termina junto con el plazo escrito en el contrato, normalmente treinta meses. No es lo que ocurre cuando existe la cláusula que extiende la responsabilidad hasta la entrega efectiva de las llaves.

Vencido el plazo pactado, si el inquilino permanece en el inmueble sin oposición del arrendador, el arrendamiento se prorroga por tiempo indeterminado en las mismas condiciones. Con la cláusula de entrega de llaves, el fiador sigue obligado durante toda la prórroga, que puede durar diez años o más. Mucha gente lo descubre cuando recibe el cobro de un contrato que creía extinguido en la década anterior.

Existe un límite relevante a esta extensión. Las modificaciones posteriores, como un aumento del alquiler fuera del reajuste previsto, un cambio de inquilino o un nuevo plazo pactado en una adenda, solo afectan al fiador que las haya aceptado por escrito. Una adenda firmada únicamente entre arrendador y arrendatario no amplía la garantía de quien quedó fuera de la negociación.

La muerte del fiador tampoco borra el pasivo. Las obligaciones vencidas hasta el fallecimiento se transmiten a los herederos, dentro de los límites de lo que cada uno reciba de la herencia. Lo que venza después del fallecimiento deja de ser exigible al espólio (la masa hereditaria), y el arrendador debe buscar una nueva garantía ante el inquilino.

Cómo salir de la fianza

Mientras esté vigente el plazo determinado del contrato, la salida depende del consentimiento del arrendador, que generalmente lo condiciona a la presentación de otro fiador con ingresos y patrimonio equivalentes. Sin ese acuerdo, el vínculo persiste hasta el final del período contratado.

La situación cambia después de la prórroga por plazo indeterminado. La Ley del Inquilinato autoriza al fiador a liberarse mediante notificación al arrendador, y permanece responsable durante ciento veinte días contados desde la recepción del aviso. Transcurrido ese período, cesa la garantía y corresponde al arrendador exigir al inquilino una nueva garantía, bajo pena de desalojo.

La forma de la notificación define el resultado. Un mensaje por una aplicación de mensajería rara vez sirve como prueba. El camino seguro es la notificación extrajudicial a través de un registro de títulos y documentos (cartório de títulos e documentos) o una carta certificada con acuse de recibo, conservando el comprobante. Si el arrendador se niega a reconocer la liberación, la solicitud puede presentarse ante el juez.

Existen además supuestos en que la ley permite al arrendador exigir la sustitución del fiador, como muerte, insolvencia, quiebra, cambio de domicilio sin comunicarlo o enajenación de todos los bienes inmuebles. En esos casos, el cambio de garantía interesa a ambas partes y suele resolverse sin proceso judicial.

Precauciones antes de firmar

Quien decide otorgar la garantía puede reducir bastante el riesgo con medidas sencillas, tomadas antes de firmar:

• Leer el contrato completo, con especial atención a la renuncia al beneficio de excusión y a la cláusula de entrega de llaves.
• Verificar los ingresos y el historial de pagos del inquilino, con la misma exigencia que aplicaría un banco.
• Negociar que la fianza se limite a un monto máximo y a un plazo cierto, dejándolo por escrito en el instrumento.
• Exigir una cláusula que obligue al arrendador a comunicar al fiador el primer mes de atraso.
• Conservar un ejemplar firmado del contrato y pedir al arrendador una declaración anual de pago al día.
• Anotar en la agenda la fecha final del plazo determinado, para evaluar la liberación en cuanto comience la prórroga.

Seguir los pagos mes a mes marca una diferencia concreta. Un atraso descubierto en el primer mes suele ser negociable. Descubierto en el vigésimo cuarto, ya se ha convertido en una ejecución con embargo del inmueble y honorarios acumulados. Las situaciones de impago prolongado terminan desembocando en una acción de desalojo por falta de pago, con el fiador en el polo pasivo del cobro.

Alternativas a la fianza

El mercado ofrece otras garantías que no involucran a terceros. El depósito de garantía en dinero (caução) se limita al equivalente a tres meses de alquiler y debe depositarse en una libreta de ahorro (caderneta de poupança), con los rendimientos a favor del inquilino al final del contrato. El seguro de fianza transfiere el riesgo a una aseguradora mediante una prima anual. El título de capitalización funciona como una reserva que el arrendatario puede rescatar cuando el contrato termina sin pendientes. Existe también la cesión fiduciaria de participaciones en un fondo de inversión.

La legislación prohíbe exigir más de una modalidad de garantía en el mismo contrato de arrendamiento. Cobrar depósito de garantía y fiador simultáneamente, por ejemplo, contraviene la ley y expone al infractor a sanciones. Si la inmobiliaria insiste en esa combinación, la cláusula es cuestionable y quien iba a ser fiador tiene un argumento sólido para negarse a firmar.

Preguntas frecuentes

¿Debe el arrendador cobrar primero al inquilino antes de accionar contra el fiador?

Solo cuando el contrato conserva el beneficio de excusión, lo cual es raro. Si hay renuncia expresa y declaración de solidaridad, cláusula presente en la mayoría de los instrumentos, el arrendador elige libremente contra quién interponer la demanda de cobro y puede dirigir la ejecución directamente contra el fiador, sin intentar antes cobrar al arrendatario.

¿Quien tiene un solo inmueble corre el riesgo de perderlo por una fianza de alquiler?

Sí. La protección del bem de família contiene una excepción expresa para la obligación derivada de fianza en un contrato de arrendamiento, y esa excepción alcanza al único inmueble de vivienda. El embargo requiere una acción judicial y el fiador puede discutir el monto reclamado, pero en este escenario no suele reconocerse la inembargabilidad como tal.

¿Cuál es el plazo para que el arrendador cobre al fiador los alquileres atrasados?

La pretensión de cobro de alquileres prescribe en tres años, contados desde el vencimiento de cada cuota, conforme al Código Civil. Las cuotas anteriores a ese período pueden cuestionarse en la defensa. Los cargos de naturaleza distinta, como la reparación de daños en el inmueble, siguen plazos propios y exigen un análisis caso por caso.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.