Fiador no Aluguel: Riscos e Como Se Proteger

Assinar como fiador de um contrato de aluguel compromete o patrimônio de quem garante a dívida, inclusive a casa onde essa pessoa mora. Conhecer os limites da fiança, o prazo da responsabilidade e as formas de exoneração evita prejuízos que aparecem anos depois.

O pedido costuma chegar em tom de favor. Um parente vai alugar um apartamento, a imobiliária exige garantia e falta apenas uma assinatura para fechar o negócio. O documento é assinado em poucos minutos, quase sempre sem leitura integral, e o assunto parece encerrado. Meses ou anos depois, chega a citação de uma ação de cobrança contra quem apenas quis ajudar.

A fiança locatícia é a garantia mais usada no mercado de locação brasileiro e também a que gera mais litígios. O motivo é simples: ela transfere para um terceiro, sem contrapartida financeira, todo o risco de inadimplência do inquilino.

O que o fiador assume ao assinar

A fiança é uma garantia pessoal. Quem a presta responde com seus próprios bens pelas obrigações que o inquilino deixar de cumprir. Nos termos do Código Civil, essa garantia precisa ser escrita e não admite interpretação extensiva, ou seja, o fiador responde pelo que consta no contrato, nada além disso.

Na prática, o texto padrão das imobiliárias costuma ser amplo. A responsabilidade alcança aluguéis vencidos, correção monetária, juros, multa por atraso, contas de água, luz e gás, cotas de condomínio, IPTU, danos causados ao imóvel apurados na vistoria de saída, custas processuais e honorários de advogado. Uma dívida que começou com dois aluguéis atrasados chega ao fiador várias vezes maior.

Existe ainda um detalhe que muda tudo. Pela regra geral, o fiador tem o chamado benefício de ordem, que lhe permite exigir que os bens do inquilino sejam executados primeiro. Quase todo contrato de locação traz cláusula de renúncia a esse benefício, com o fiador declarando-se devedor solidário. Assinada a renúncia, o locador escolhe contra quem cobrar e normalmente escolhe quem tem patrimônio.

Outro ponto ignorado com frequência é a autorização do cônjuge. Salvo no regime de separação absoluta de bens, a fiança prestada por pessoa casada exige a concordância do marido ou da esposa. A falta dessa autorização compromete a validade da garantia inteira, e não apenas a meação de quem não assinou. Vale conferir também as demais cláusulas do contrato de aluguel antes de qualquer assinatura.

O imóvel do fiador pode ser penhorado

A lei brasileira protege o imóvel residencial da família contra penhora por dívidas comuns. Essa proteção, conhecida como bem de família, tem exceções expressas, e uma delas é exatamente a obrigação assumida por fiador em contrato de locação.

A casa própria do fiador perde a proteção do bem de família justamente por causa da assinatura no contrato de aluguel. O único imóvel da família pode ser levado a leilão para pagar aluguéis que outra pessoa deixou de honrar, inclusive quando a locação garantida é comercial. Os tribunais superiores vêm confirmando a validade dessa exceção há mais de duas décadas, com fundamento no estímulo ao mercado de locação.

A casa própria do fiador perde a proteção do bem de família justamente por causa da assinatura no contrato de aluguel.

Além do imóvel, respondem pela dívida salários acima do limite legal de impenhorabilidade, veículos, aplicações financeiras, cotas de empresa e faturamento de pessoa jurídica quando o fiador é sócio e há confusão patrimonial. O contrato de locação escrito, com a assinatura de duas testemunhas, vale como título executivo, o que dispensa uma ação de conhecimento e permite ir direto à execução, com penhora em poucos meses. O tema aparece detalhado no material sobre o que pode e o que não pode ser penhorado.

Até quando dura a responsabilidade

Aqui mora o maior mal-entendido da fiança locatícia. A crença comum é que a garantia acaba junto com o prazo escrito no contrato, normalmente trinta meses. Não é o que ocorre quando existe a cláusula que estende a responsabilidade até a efetiva entrega das chaves.

Terminado o prazo ajustado, se o inquilino permanece no imóvel sem oposição do locador, a locação se prorroga por tempo indeterminado nas mesmas condições. Com a cláusula de entrega das chaves, o fiador segue vinculado durante toda a prorrogação, que pode durar dez anos ou mais. Muita gente descobre isso quando recebe a cobrança de um contrato que julgava extinto na década anterior.

Há um limite relevante nesse alongamento. Alterações feitas depois, como aumento de aluguel fora do reajuste previsto, mudança de inquilino ou novo prazo pactuado em aditivo, só atingem o fiador que tenha concordado por escrito. Aditamento assinado apenas entre locador e locatário não amplia a garantia de quem ficou de fora da negociação.

A morte do fiador também não apaga o passivo. As obrigações vencidas até o falecimento se transmitem aos herdeiros, nos limites do que cada um receber de herança. O que vence depois do óbito deixa de ser exigível do espólio, e o locador precisa buscar nova garantia junto ao inquilino.

Como sair da fiança

Enquanto vigora o prazo determinado do contrato, a saída depende da concordância do locador, geralmente condicionada à apresentação de outro fiador com renda e patrimônio equivalentes. Sem esse acordo, a vinculação persiste até o fim do período contratado.

A situação muda depois da prorrogação por prazo indeterminado. A Lei do Inquilinato autoriza o fiador a se exonerar por notificação ao locador, permanecendo responsável por cento e vinte dias contados do recebimento do aviso. Passado esse período, cessa a garantia e cabe ao locador exigir do inquilino nova garantia, sob pena de despejo.

A forma da notificação decide o resultado. Um recado por aplicativo de mensagens raramente serve como prova. O caminho seguro é a notificação extrajudicial por cartório de títulos e documentos ou carta registrada com aviso de recebimento, guardando o comprovante. Recusando-se o locador a reconhecer a exoneração, o pedido pode ser levado ao juiz.

Existem ainda hipóteses em que a lei permite ao locador exigir a substituição do fiador, como morte, insolvência, falência, mudança de domicílio sem comunicação ou alienação de todos os bens imóveis. Nesses casos, a troca da garantia interessa aos dois lados e costuma ser resolvida sem processo.

Cuidados antes de assinar

Quem decide prestar a garantia consegue reduzir bastante o risco com atitudes simples, tomadas antes da assinatura:

• Ler o contrato inteiro, com atenção especial à renúncia ao benefício de ordem e à cláusula de entrega das chaves.
• Verificar a renda e o histórico de pagamentos do inquilino, com a mesma exigência que um banco aplicaria.
• Negociar a limitação da fiança a um valor máximo e a um prazo certo, registrando isso por escrito no instrumento.
• Exigir cláusula que obrigue o locador a comunicar o fiador no primeiro mês de atraso.
• Guardar uma via assinada do contrato e pedir declaração anual de quitação ao locador.
• Anotar na agenda a data final do prazo determinado, para avaliar a exoneração assim que a prorrogação começar.

Acompanhar os pagamentos mês a mês faz diferença concreta. Um atraso descoberto no primeiro mês costuma ser negociável. Descoberto no vigésimo quarto, já virou execução com penhora de imóvel e honorários somados. Situações de inadimplência prolongada acabam desaguando em ação de despejo por falta de pagamento, com o fiador no polo passivo da cobrança.

Alternativas à fiança

O mercado oferece outras garantias que dispensam o envolvimento de terceiros. A caução em dinheiro fica limitada ao equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao inquilino ao final. O seguro-fiança transfere o risco para uma seguradora mediante prêmio anual. O título de capitalização funciona como reserva resgatável pelo locatário quando o contrato termina sem pendências. Há ainda a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.

A legislação proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Cobrar caução e fiador simultaneamente, por exemplo, contraria a lei e sujeita o infrator a sanção. Se a imobiliária insistir nessa combinação, a cláusula é questionável e o candidato a fiador tem argumento sólido para recusar a assinatura.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.