租金调整：指数、重新评估与协商

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租金调整应当遵循法定指数和合同条款；当租金与房地产市场行情明显脱节时，出租人与承租人可以通过协商解决。

法律规定的租金调整指数

第8.245/91号法律允许双方自由选择年度租金调整所依据的货币修正指数。巴西房地产市场上最常用的是IGP-M（市场总体价格指数，由热图利奥·瓦加斯基金会（Fundação Getúlio Vargas）编制）和IPCA（广义消费者价格指数，由巴西地理统计局（Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística）统计发布）。

IGP-M历来是租赁合同中采用最多的指数，因此被称为“租金通胀指数”。不过，它的构成中包含批发价格，容易受到汇率和大宗商品的强烈影响，所产生的波动并不总能反映承租人的实际生活成本，也不一定代表该房产在当地市场上的真实增值。

IPCA更能如实反映终端消费者感受到的通胀，因此在租赁合同中越来越常见。2020年和2021年IGP-M大幅上涨（十二个月累计涨幅超过35%）之后，许多出租人和承租人选择更换合同约定的指数，转而以IPCA作为住宅和商业租金年度调整的参照，因为它更稳定、更可预期。

租金的年度调整与每三年一次的重新评估

年度调整是按合同约定的指数对租金进行的自动修正，合同每满十二个月适用一次。它只是对货币购买力的重新补足，并不改变租金的实际价值。出租人适用该期间的累计指数，并通知承租人自租赁合同周年日起应支付的新租金。

租金重新评估则是另一种机制，目的是使租金与当前市场价格相适应。第8.245/91号法律第19条允许任何一方在合同生效满三年（或自最近一次就租金达成协议起满三年）后，请求法院对租金进行重新评估。依据当地房地产市场的状况，这种重新评估可能使租金上调，也可能使租金下调。

租金重新评估之诉要求证明，现行租金明显高于或低于同一地区类似房产的市场价格。法官会指定一名评估鉴定人，由其出具技术鉴定报告，将现行租金与特征相似、位置相近、维护状况与涉案房产相当的房产租金进行比较。

它只是对货币购买力的重新补足，并不改变租金的实际价值。

在重新评估之诉作出终局裁判之前，承租人应按法官确定的临时租金支付，该金额通常相当于原告所请求金额的80%。如果判决确定的金额与之不同，则自传唤之日起追溯补差，双方依最终结果各自承担相应差额，并按货币修正和法定利息计算。

出租人与承租人之间的调整协商

直接协商始终优于诉讼途径，因为这样既能维系双方关系，又可避免高额的诉讼成本。当合同约定的指数导致的调整幅度与市场实际不符时（无论偏高还是偏低），出租人与承租人坦诚沟通，往往能找到让双方都满意的解决办法。

认为调整幅度过高的承租人，可以向出租人提交市场调查，证明该地区类似房产的出租价格低于出租人期望的金额。可比房源的广告、房产中介机构的报告，以及该地区的空置率指标，都是租赁合同双方协商时的有力依据。

出租人则可以通过说明所在街区的增值、对房产所做的改善、物业费和税费的增加，以及该地区租赁需求旺盛等理由来论证调整的合理性。双方保持透明并秉持合理的态度，有助于达成协议，使租赁关系在合同存续的多年间保持健康而长久。

如果双方无法达成一致，可以由具备资质的专业人士或通过房产中介机构进行调解，以促进协商。中立第三方的介入有助于找出共同利益，并构建灵活的解决方案，例如将调整幅度分摊为按月分期执行，或改为挂钩双方都接受的替代指数。

更换合同约定的调整指数

更换调整指数需要出租人与承租人达成一致，并以合同补充协议的形式确定。法律并没有规定必须更换已约定的指数，但合同诚信原则和合理性原则，要求双方在原指数对任何一方明显不公平时，寻求平衡的解决办法。

有些合同含有替代指数条款，约定主指数终止或无法获取时，自动适用事先确定的另一指数。这种合同约定值得推荐，可以避免原指数停止编制或因方法论发生重大变化而偏离其原本的货币修正目的时出现僵局。

专业法律顾问可以就协商和正式变更指数的最佳策略提供指导，确保合同补充协议符合法律规定，并妥善保护住宅或商业租赁关系中双方当事人的利益。

商业租赁中的租金调整

在商业租赁中，租金调整直接影响承租人经营的经济可行性。法律允许双方自由协商调整指数和调整周期，可以采用行业指数或复合公式，以反映经营者在租赁房产内所从事经营活动的经济状况。

第8.245/91号法律第51条规定的商业租赁续约之诉（ação renovatória），可以包括对续约后租金数额的争议。符合法定条件的承租人可以请求续签合同，并由法院确定适合市场的租金，从而在保护商誉及营业价值（fundo de comércio）与保障所有权人获得合理报酬之间取得平衡。

无论是住宅租赁还是商业租赁，凡涉及租金调整或重新评估的任何问题，建议您咨询房地产法专业律师，由其针对每一个具体的租金协商或争议情形，评估合同、适用的指数以及可行的法律途径。

常见问题

出租人可以在合同约定的指数之上调整租金吗？

不可以。年度调整必须严格遵循合同约定的指数。任何超出约定指数的涨幅都构成对合同的单方变更，承租人可以提出异议。如果出租人认为租金已落后于市场行情，应等待三年期限届满后提起租金重新评估之诉，或直接与承租人协商一个双方同意的新租金。

我可以在租赁合同中把IGP-M换成IPCA吗？

更换需要出租人与承租人达成一致，并以双方签署的合同补充协议确定。任何一方都不能单方面强行变更指数。实践中，许多出租人和承租人已接受以IPCA取代IGP-M，视其为一种平衡的解决办法，因为IPCA的波动往往更温和，长期来看也更可预期。

租赁满几年后，我可以请求法院重新评估租金？

重新评估之诉可以在合同生效满三年后，或自最近一次就租金达成协议起满三年后提起。出租人和承租人均可提出请求。法官会指定鉴定人评估房产的市场价值，并根据鉴定报告以及重新评估程序中查明的当地房地产市场状况，由法院确定租金。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.