驱逐之诉：事由、程序与期限

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驱逐之诉是一种法律手段，当承租人违反《租赁法》所规定的合同义务或法定义务时，业主可借此收回出租的房产。

什么是驱逐之诉，以及它在何种情形下适用

驱逐之诉规定于第8.245/91号法律，即通称的《租赁法》，它是出租人收回出租房产占有权的主要法律机制。这是一种司法程序，用以解决业主与承租人之间在租赁关系的当事方无法达成一致时产生的纠纷。

与许多人想象的不同，驱逐并非立即发生。法律规定了一套严格的程序，必须予以遵守，同时为双方当事人设定了相应的期限和程序保障。出租人不能仅仅换掉门锁或切断基本服务来迫使承租人离开，因为这类行为构成”擅自行使自身权利”，属于巴西《刑法典》所规定的犯罪。

巴西法律力求在出租人的财产权与承租人的保护之间取得平衡，因为承租人往往将所租房产作为自己的住所或经营场所。正因如此，驱逐程序遵循特定规则，而这些规则会因收回房产所主张的事由不同而有所差异。

提起驱逐之诉的主要事由

未支付租金及相关费用，是巴西提起的驱逐之诉中最常见的事由。当承租人未缴纳租金、应由其承担的物业费或IPTU（市政不动产税）时，出租人即可提起诉讼。在这种情形下，只要出租人提供相当于现行三个月租金的担保，法官便可裁定在15天内腾退房屋。

违反合同条款同样可以作为提出驱逐请求的依据。诸如未经许可转租、擅自改变房产用途（合同约定用于居住却用于商业经营）、未经业主同意进行施工，或屡次违反物业管理规则等情形，均可成为采取这一司法措施的正当理由。

合同期限届满且未续约，构成另一项法律所认可的事由。在定期合同中，约定期限届满后，出租人可请求腾退房屋。而在不定期合同中，根据第8.245/91号法律第46条，合同生效满30个月后，允许进行”空白解约”（即无需说明理由的解约）。

法律规定了一套严格的程序，必须予以遵守，同时为双方当事人设定了相应的期限和程序保障。

房产需进行由公权力机关责令的紧急修缮，且该修缮无法在承租人继续居住的情况下完成时，同样可以据此驱逐。同样，与租赁相关联的劳动合同终止，也产生收回该房产的权利。

司法程序与法定期限

驱逐程序始于向有管辖权的法院提交起诉状，通常是房产所在地的法院。出租人的律师应在请求中附具租赁合同、违约证明（若属此类情形）以及与请求理由相关的其他文件。

法院受理诉讼后，承租人将被传唤，须在15个工作日内提出答辩。在因未付款而驱逐的情况下，承租人有补缴欠款、消除违约的可能，即承租人可以支付所有拖欠的租金，连同利息、违约金及律师费，从而避免被驱逐。此种补缴每24个月只能行使一次。

在第8.245/91号法律第59条所规定的某些特定情形下，可以作出腾退的临时裁定。除未付款并提供担保的情形外，当合同不具备租赁担保时、需要进行紧急施工时，或保证人请求免除保证责任而承租人未在30天内提供新担保时，均可作出此类临时裁定。

判决驱逐的判决书会确定自愿腾退的期限，根据具体案情，该期限在15至30天之间不等。如果承租人未在确定的期限内自愿腾退，司法执行官将执行驱逐令，并可在必要时请求警力协助，以确保司法命令得到履行。

承租人在驱逐之诉中可能采取的抗辩

在驱逐之诉中被传唤的承租人拥有多种程序上的抗辩途径。答辩中可以主张，例如：在法律要求事先通知时未进行通知、租赁合同存在瑕疵、在违约情形下已补缴欠款，或就经出租人明示或默示授权在房产中进行的必要修缮主张留置权。

在因”空白解约”而驱逐的情况下，承租人可以质疑30个月的最短期限是否确已届满。如果合同约定的期限短于此，则只有在合同转为不定期续展之后，并经提前30天的强制性通知，方可进行”空白解约”。

主张房产存在业主未予修复的结构性问题，可以构成有力的抗辩，因为出租人负有在法律上将房产以适于使用和居住的状态交付的义务。承租人还可以主张存在一份正按约定正常履行的债务分期庭外和解协议。

在商业租赁的情形下，符合第8.245/91号法律第51条要件的承租人，可享有合同强制续约的权利，这使得在合法成立的续约期内不得以”空白解约”为由驱逐承租人。

驱逐与疫情：重要的先例

新冠疫情（Covid-19）的经历引发了关于在公共灾难时期暂停驱逐的重要讨论。第14.010/2020号法律在卫生紧急状态期间暂停了因未付款而作出的驱逐临时裁定，这为日后处于财务困境的承租人在类似情形下援引创造了先例。

这些先例强化了这样一种观念：在普遍性危机的例外情形下，《联邦宪法》第6条所规定的住房权，应当与财产权加以权衡。法院在审查驱逐请求及临时裁定的作出时，开始更加审慎地考虑当事方的社会经济状况。

如今，随着卫生和经济形势的恢复正常，第8.245/91号法律的规则重新得到全面适用。然而，在那一时期形成的判例，仍然是日后在出租人利益与弱势承租人保护之间寻求平衡时的重要参照。

常见问题

在巴西，一起驱逐之诉需要多长时间？

所需时间因案件的复杂程度和负责的司法庭室而异。若有临时裁定，腾退可在司法裁决作出后的15至30天内完成。若无临时裁定，则整个程序直至最终判决可能需要6个月至2年，这取决于举证的需要以及当事方在诉讼进程中提起的上诉。

承租人会在冬季被驱逐吗？

巴西法律并未对执行驱逐命令作出季节性限制。与某些欧洲国家不同，巴西不存在所谓的”冬季停驱期”。驱逐令可在一年中的任何时候执行，但须遵守执行司法令状的法定时段，即在工作日的6时至20时之间。

如何通过双方和解来解决驱逐问题？

在诉讼的任何阶段，友好协商始终是可行且值得推荐的。当事方可在程序进行的任何时候达成庭外或庭内和解。和解内容可包括债务分期、自愿腾退的期限以及具体的过渡条件。和解一经法官确认，即具有判决的效力，若一方当事人未履行约定条款，可申请强制执行。咨询一位专业律师，有助于确保和解能够充分保护双方当事人的利益。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.