租赁合同：出租人与承租人的权利和义务

本页为葡萄牙语原文的译文，仅供参考，内容涉及巴西法律。如有出入，以葡萄牙语版本为准。 阅读葡萄牙语原文

巴西城市房屋租赁关系由一整套规范调整，这些规范对房屋所有权人和通过支付租金占用房屋的人分别设定了相互对应的义务。不了解这些规则，往往会引发本可避免的纠纷，因此有必要清楚地了解法律对合同双方各自提出了哪些要求。

《租赁法》：租赁关系的法律基础

第8.245/1991号法律，即《租赁法》（Lei do Inquilinato），是巴西规范城市房屋租赁的主要法律文件。它的适用范围涵盖住宅租赁、商业租赁和短期（度假）租赁合同，为债之关系的双方当事人规定了权利、义务和保障，无论该约定是以口头方式还是书面方式订立。

从法律技术角度看，租赁合同是这样一种法律行为：一方当事人（出租人）将不动产的使用和收益权暂时让与另一方当事人（承租人），并由后者支付称为租金的金钱对价。这种让与并不导致所有权转移，但在合同整个存续期间，承租人对房屋享有直接占有权。

书面形式虽然并非所有租赁合同有效的绝对要件，但仍然强烈建议采用。如果没有正式的书面文件，就很难证明双方约定的条件、初始验房情况以及所提供的担保；一旦发生诉讼或诉讼外争议，双方都将面临相当大的举证风险。

租赁合同中出租人的义务

出租人最主要的义务，是将房屋以可使用的状态交付，也就是说，房屋应当适宜居住，并完全适合合同约定的用途。交付时应当进行详细的验房，最好以照片留存并由双方签字，作为日后归还房屋时评估房屋状况的依据。

租赁前就已存在的隐蔽瑕疵，由出租人承担责任；出租人还须在合同整个存续期间保证承租人安宁地使用房屋。这包括进行结构性维修，维护并非因承租人正常使用而损坏的水电设施，以及采取必要措施，制止第三人妨碍承租人平静享有占有权的行为。

记录完善的初始验房，是在租赁结束时确定由谁承担维修费用的依据：没有这份记录，不利后果总是落在没有要求做记录的一方身上。

在税费方面，城市房地产税（IPTU）原则上由出租人承担，但如果合同中明确约定，也可以转由承租人负担。出租人提前收回房屋同样受到限制，除《租赁法》明确列举的情形外一律禁止，例如自用、需要进行政府机关责令的工程，或者承租人违反合同。

承租人的义务与房屋使用的限度

承租人的首要义务，是在约定的期限和地点按时支付租金，并承担合同中约定的附带费用，例如物业管理费（condomínio）以及水电燃气等公用事业费用。若承租人无正当理由不履行（inadimplemento）义务，在依法使债务人正式陷入迟延之后，出租人有权以欠付租金为由提起腾退之诉（despejo）。

维护房屋同样是承租人的义务。承租人应当按照租赁时约定的用途使用房屋，未经出租人明确的书面许可，不得改变房屋的物理结构。因自然、正常使用损耗而需要的小型维修，由承租人负责；而较大规模的结构性维修，则由房屋所有权人负责。

租赁期满时，承租人应当按收房时的状态归还房屋，正常使用造成的自然损耗除外。房屋状况与初始验房记录不一致的，承租人应向出租人作出赔偿，具体数额可通过对比房屋交付时与归还时的验房报告确定。若不履行这一义务，出租人可向有管辖权的法院提起物质损害赔偿之诉。

常见问题

在合同期限内，承租人可以被腾退吗？

可以，但仅限于《租赁法》明确列举的情形，例如不支付租金或附带费用、违反合同或法律规定、政府机关责令进行紧急工程，或者将房屋用于与合同约定不同的用途。除这些情形外，合同期限届满前不得腾退；出租人若擅自这样做，须对受到损害的承租人承担损失赔偿责任。

承租人未经许可擅自施工，会有什么后果？

未经出租人明确书面许可，擅自在房屋内施工或改动，构成违约，可能导致合同关系被解除，出租人也可以以违反法律或合同为由提起腾退之诉。此外，承租人还须将房屋恢复原状，并承担由此产生的全部必要费用。如果经许可的工程涉及补偿或抵扣，必须在合同文本中明确约定，才能在双方之间产生有效的法律效力。

租赁合同的自动续期是如何运作的？

约定的期限届满后，如果承租人继续占用房屋超过三十天而出租人未提出异议，合同视为延长为不定期合同，原先约定的其他条件保持不变。在这种情况下，任何一方都可以通过提前通知的方式解除合同，提前通知的期限应遵守第8.245/1991号法律针对双方各自规定的期限，并视住宅租赁的类型及最初约定的期限而定。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.