Arras confirmatorias y penitenciales: la señal perdida

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La señal entregada al firmar un contrato tiene un régimen propio en el Código Civil, y su destino cambia según las arras sean confirmatorias o penitenciales: en un caso cabe una indemnización suplementaria; en el otro, el arrepentimiento es lícito y tiene un precio cerrado.

Qué llama el Código Civil «arras»

El art. 417 del Código Civil describe la figura con precisión: si, al celebrarse el contrato, una parte entrega a la otra, a título de arras, dinero u otro bien mueble, esas arras serán restituidas o imputadas a la prestación debida cuando el contrato se cumpla, siempre que sean del mismo género que la prestación principal.

De este texto se desprenden dos notas. La primera es que las arras exigen una entrega efectiva, actual, en el momento en que se celebra el contrato. La promesa de pagar más adelante no es arras. La segunda es que, en el escenario normal, aquel en que nadie incumple nada, la señal no genera ganancia para quien la recibió: vuelve al bolsillo de quien la entregó o se descuenta del precio.

De ahí proviene la utilidad práctica de la figura. Las arras funcionan como prueba visible de que el negocio salió del terreno de las negociaciones preliminares y como refuerzo del vínculo, porque crean para ambas partes un costo concreto en caso de que el contrato no se lleve a cabo. Es una señal en el sentido literal de la palabra: marca la seriedad del compromiso asumido.

Arras confirmatorias: la regla general de la señal

Cuando el contrato prevé la entrega de la señal y nada dice sobre un derecho de arrepentimiento, las arras son confirmatorias. Esa es la modalidad por defecto, y su nombre dice lo que hace: confirma el negocio celebrado. Ninguna de las partes adquiere, con la entrega de la señal, la facultad de simplemente cambiar de opinión.

El art. 418 regula el incumplimiento y fue reescrito por la Ley 14.905/2024, que lo organizó en un caput seguido de dos incisos. El caput plantea la hipótesis de incumplimiento del contrato, y los incisos distribuyen la consecuencia según quién haya incumplido.

Conforme al inciso I, si el incumplimiento proviene de quien entregó las arras, la otra parte podrá dar el contrato por resuelto y retenerlas. La señal queda con quien la recibió, sin necesidad de devolver nada. Es la hipótesis más común y la que genera la impresión popular de que la señal se pierde por desistimiento, impresión que solo es correcta a medias.

Conforme al inciso II, si el incumplimiento proviene de quien recibió las arras, quien las entregó podrá dar el contrato por resuelto y exigir su devolución más el equivalente, con actualización monetaria, intereses y honorarios de abogado. Observe la asimetría: de este lado de la ecuación, la ley suma los accesorios de forma expresa.

Perder la señal no es el techo de la cuenta

Este es el punto que más sorprende a quien firmó el contrato creyendo que la señal lo resolvía todo. El art. 419 establece que la parte inocente puede pedir una indemnización suplementaria si prueba un perjuicio mayor y que, en ese caso, las arras valen como cuantía mínima.

La misma disposición contiene una segunda alternativa, con frecuencia olvidada: la parte inocente puede, en lugar de aceptar la resolución, exigir el cumplimiento del contrato con los daños y perjuicios, valiendo las arras como mínimo de la indemnización. Quien cumplió su parte elige, por lo tanto, entre poner fin al vínculo y exigir el cumplimiento.

La consecuencia práctica es relevante para quien calcula el riesgo antes de incumplir. En las arras confirmatorias, abandonar el negocio no equivale a comprar la libertad por el valor de la señal. La señal es el piso de lo que la parte inocente puede recibir, y el techo será el perjuicio que logre demostrar.

En las arras confirmatorias, la señal es el piso de la indemnización, nunca su límite.

Esta lógica explica por qué la calificación de las arras no es un detalle de redacción. Define si existe o no en el contrato una puerta de salida tarifada, y cuánto cuesta atravesarla.

Arras penitenciales: arrepentimiento con precio cerrado

El art. 420 trata la otra modalidad y comienza por exigir un presupuesto expreso: las arras solo son penitenciales si el contrato estipula el derecho de arrepentimiento para cualquiera de las partes. Sin esa cláusula no hay arras penitenciales, aunque el instrumento use la palabra señal en cada párrafo.

Si existe la estipulación, las arras pasan a tener una función exclusivamente indemnizatoria. Quien las entregó perderá la señal en beneficio de la otra parte; quien las recibió devolverá la señal más el equivalente. Y la disposición cierra la cuenta con una frase categórica: en ambos casos no habrá derecho a indemnización suplementaria.

La diferencia conceptual es más profunda de lo que sugiere el resultado aritmético. En las arras penitenciales, desistir no constituye incumplimiento: es el ejercicio regular de una facultad que el propio contrato concedió. Nadie está en falta y, por eso, nadie responde por daños y perjuicios más allá del valor convenido.

Ese es el sentido del arrepentimiento previsto en el Código Civil, que no debe confundirse con el derecho de arrepentimiento en las compras realizadas fuera del establecimiento comercial, regulado por la legislación de protección al consumidor y sujeto a un plazo legal. En el régimen de las arras penitenciales, la facultad nace de la voluntad de las partes, no de la ley.

La devolución del doble cuando el desistimiento proviene de quien recibió la señal

La expresión «devolución del doble» no aparece en la ley, pero describe bien el resultado de una suma que el Código Civil enuncia en dos partes. Tanto en el art. 418, II, como en la segunda parte del art. 420, quien recibió la señal y frustra el negocio devuelve lo que recibió y paga, además, el equivalente.

El efecto numérico inmediato es similar en ambas modalidades, y es precisamente esa semejanza la que confunde. La distinción está en lo que viene después. En las arras confirmatorias, la parte inocente aún puede buscar una indemnización suplementaria acreditando un perjuicio mayor, y el inciso II añade actualización monetaria, intereses y honorarios de abogado. En las penitenciales, la cuenta termina ahí.

Para el comprador de un inmueble cuyo vendedor, arrepentido, recibió una oferta mejor, la diferencia pesa. Si las arras eran confirmatorias, puede discutir la ganancia que dejó de obtener, la diferencia del precio de mercado y los costos de financiamiento perdidos. Si eran penitenciales, recibe el doble de la señal y el asunto queda cerrado.

Arras y cláusula penal no se confunden

Ambas figuras cumplen funciones parecidas en el contrato y, por eso, con frecuencia se tratan como sinónimos. No lo son. La primera distinción es estructural: las arras exigen la entrega actual de dinero o de un bien mueble, mientras que la cláusula penal es la promesa de una prestación futura, que solo se vuelve exigible cuando se produce el incumplimiento.

La segunda distinción está en los límites. El art. 412 determina que el valor de la pena impuesta en la cláusula penal no puede exceder el de la obligación principal. Y el art. 413 impone al juez reducir la penalidad de forma equitativa cuando la obligación principal haya sido cumplida en parte o cuando el monto sea manifiestamente excesivo, considerando la naturaleza y la finalidad del negocio.

La tercera distinción aparece en el régimen de la indemnización suplementaria y es la más útil en la práctica. El art. 416 exime al acreedor de alegar perjuicio para exigir la pena convencional, pero su párrafo único prohíbe la indemnización suplementaria si no fue convenida. En las arras confirmatorias, el art. 419 sigue el camino opuesto y admite el suplemento mediante prueba de un perjuicio mayor.

Conviene recordar además que la cláusula penal se presenta con dos funciones distintas. Estipulada para el caso de incumplimiento total, se convierte en alternativa en beneficio del acreedor, conforme al art. 410. Estipulada para la mora o para asegurar el cumplimiento de una cláusula determinada, permite al acreedor exigir la pena de forma acumulativa con el cumplimiento de la obligación principal, en los términos del art. 411.

Cómo la redacción del contrato decide el destino de la señal

La calificación de las arras no depende de la etiqueta que las partes hayan elegido. Depende de la existencia, o no, de una cláusula que estipule el derecho de arrepentimiento. Los contratos que llaman señal al valor entregado y guardan silencio sobre el arrepentimiento producen arras confirmatorias, con toda la exposición a daños y perjuicios que ello implica.

Hay además una precaución previa, de naturaleza más simple. No todo valor pagado en la firma es arras. La parte inicial del precio, la tasa de reserva y el adelanto de gastos tienen naturalezas propias y no atraen automáticamente los arts. 417 a 420. Quien quiera el régimen de las arras debe decirlo en el instrumento.

Queda la coexistencia de arras y cláusula penal por el mismo hecho, que genera una controversia legítima. Prever la pérdida de la señal y, simultáneamente, una multa compensatoria por el mismo incumplimiento acerca el contrato a un bis in idem indemnizatorio, cuya validez dependerá de la lectura que se haga de la función de cada una de las garantías. Una redacción cuidadosa evita la discusión antes de que nazca.

Preguntas frecuentes

¿Puede el vendedor simplemente quedarse con la señal si el comprador desiste?

Puede retenerla, según el art. 418, I, del Código Civil, dando el contrato por resuelto. Sin embargo, si las arras son confirmatorias, la retención no pone necesariamente fin a la cuestión: el vendedor aún puede pedir una indemnización suplementaria si prueba un perjuicio superior al valor de la señal, que funciona como cuantía mínima. Si son penitenciales, la retención es el límite de su pretensión.

¿La señal se incluye en el precio o se paga aparte?

Una vez cumplido el contrato, el art. 417 determina que las arras sean restituidas o imputadas a la prestación debida, siempre que sean del mismo género que la principal. Tratándose de dinero, el camino natural es el descuento del precio. La señal no es una remuneración adicional de quien la recibe, y tratarla como tal contraría la función confirmatoria de la figura.

¿Es posible cobrar más que la señal cuando la otra parte incumple?

Depende de la modalidad. En las arras confirmatorias, sí: el art. 419 autoriza una indemnización suplementaria mediante prueba de un perjuicio mayor y permite también exigir el cumplimiento del contrato con daños y perjuicios. En las penitenciales, no: el art. 420 cierra la cuenta en la pérdida de la señal o en su devolución más el equivalente, sin indemnización suplementaria en ninguno de los dos casos.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.