房产合同解除（distrato）：如何退出买卖合同而不损失全部已付款项

本页为葡萄牙语原文的译文，仅供参考，内容涉及巴西法律。如有出入，以葡萄牙语版本为准。 阅读葡萄牙语原文

购房者若在付清房款之前决定放弃购买，有权要求退还已支付的款项，但并非全额退还。法律允许开发商或卖方扣留其中一部分，扣留比例根据合同类型、工程进度以及是否存在特定担保机制而有所不同。

由买方主动解除合同是什么意思

由买方主动解除合同，指的是在交易完成之前，因买方本人不愿或无力继续购房而终止交易的行为。原因多种多样：支付能力丧失、计划变更、反悔，或难以获得银行贷款。在这种情形下，导致合同破裂的一方是买方，而正是这一点决定了退款的规则。

有必要把这种自愿解约与其他情形区分开来。如果合同破裂是由开发商的过错造成的，例如无正当理由延迟交房或工程存在严重缺陷，那么适用的制度完全不同，退款通常是全额的，还可能附带赔偿。本文的重点是由买方发起的退约，在这种情形下，法律在一定程度上保护卖方，使其免受交易中断所带来的损失。

随着所谓《解约法》（Lei do Distrato）——即2018年第13.786号法律——的出台，相关法律规则发生了很大变化。该法修改了房地产开发与土地分块销售的规范。在此之前，扣留比例由法院逐案确定；此后，法律明确规定了上限，这为买方和卖方企业都带来了可预见性。

法律允许的扣留比例

对于由开发商销售的期房合同，法律允许企业扣留买方实际已付总额的最高25%。这一比例起着违约金的作用，旨在补偿行政费用、营销费用以及交易取消带来的损耗。此外，如果中介佣金是单独支付并在合同中明确列出的，开发商还可以扣除这笔佣金。

有一种情形下，扣留比例可提高至已付款项的最高50%。这发生在项目采用“专项资产隔离制度”（patrimônio de afetação）的情况下，即土地和工程资金与开发商的其他资产相互隔离。由于这一制度保护的是全体购房者，并将资金专门用于完成工程，所以法律允许在个别买方退约时扣留更高比例。

对于在土地分块项目中购买的地块，规则有所不同。在这类情形下，允许的扣留比例为已付款项的最高10%，另加税费、按比例计算的共有物业管理费以及相应期间的维护费用等费用。比例上的差异反映了各类交易的性质及各种模式所涉及的投资规模。

这些比例以买方实际支出的金额为基数，而不是以房产总价为基数。规定全部已付分期款项归卖方所有、或扣留比例超过法定上限的条款，均被视为滥用条款，可以通过司法途径予以排除，并重新计算应退还给买方的金额。

扣留以已付金额为基数，绝不以房产总价为基数；规定全部分期款项归卖方的条款属于滥用条款。

值得注意的是，这些限额是上限，而不是自动适用的数额。扣留必须与卖方的实际损失相对应，当扣留比例在解约合同的具体情况下显得不相称时，买方可以对该比例提出异议。

退款期限

确定退还多少之后，接下来的问题是钱何时回到买方手中。《解约法》规定了明确的期限，同样取决于项目所适用的制度。在没有这些时间节点之前，退款拖延数年的情况很常见，买方既拿不到房，也拿不回投入的资金。

在未采用专项资产隔离制度的项目中，应退款项必须一次性支付，期限为自合同解除之日起最多180天。而在采用专项资产隔离制度的项目中，退款应在证明工程竣工的文件——即所谓的竣工验收许可（habite-se）——颁发后最多30天内完成。

这一区别有其财务上的逻辑。在资产隔离制度下，资金专门用于工程，只有工程完工后才能释放，因此退款要等到项目完成。而在该制度之外，企业对现金的支配更为自由，所以法律规定了一个固定且更短的退款期限。

退还的金额应计算货币修正，并且一般还应计入合同约定的利息，以便在等待期间保持该笔款项的购买力。如果卖方未遵守法定期限，买方可以连同应得的附加款项一起追讨，包括通过司法途径。

期房与现房的区别

实践中最主要的区分在于期房与现房。购买期房且涉及房地产开发时，直接适用《解约法》的规定，即前述25%或50%的扣留比例以及退款期限。这是监管最为严格的情形，因为涉及开发商销售尚未建成的房屋单元。

对于直接从个人卖方处通过买卖预约合同购买的现房，通常适用《民法典》的制度，并在符合条件时适用消费者保护规范。在这种情形下，最高法院已形成一致意见：已付的分期款项应立即退还，若合同破裂由买方造成，则允许部分扣留。

期房销售中还有一项专门的保护机制：反悔期。当合同是在开发商办公场所之外签订的，例如在售楼处展台或房展会上，买方有七天时间可以放弃购买，并有权全额退回所有已付款项，包括中介佣金，不得扣留任何款项。

超过这一反悔期之后，解约便按照一般的扣留比例和期限规则处理。因此，评估合同属于哪一种模式、以及在哪个时间点表示退约，会直接影响买方最终能够收回的金额。

常见问题

放弃购房的买方会失去全部已付款项吗？

不会。全部分期款项归卖方所有被视为滥用条款。法律仅允许扣留已付金额的一定比例：普通房地产开发项目最高为25%，采用专项资产隔离制度时最高为50%，土地分块项目最高为10%。其余部分必须退还，并计算货币修正。

钱应在多长时间内退还？

在未采用专项资产隔离制度的项目中，退款应一次性支付，自合同解除之日起最多180天内完成。在采用专项资产隔离制度的项目中，期限为工程竣工（以颁发竣工验收许可为标志）后最多30天。退还的金额应经货币修正。

期房和现房有区别吗？

有。涉及房地产开发的期房直接适用《解约法》的规定，比例和期限均有明确规定。由个人出售的现房则以《民法典》的规范和法院的指导意见为准，保证退还分期款项，仅在买方造成解约时允许部分扣留。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.