Distrato de imovel: como sair de um contrato de compra e venda sem perder tudo

O comprador que decide desfazer a aquisição de um imóvel antes de concluir o pagamento tem direito à devolução dos valores já quitados, mas não à totalidade deles. A legislação autoriza a construtora ou o vendedor a reter parte das quantias, em percentuais que variam conforme o tipo de contrato, a fase da obra e a existência de garantias específicas.

O que significa desfazer o contrato por iniciativa do comprador

Desfazer o contrato por iniciativa do comprador é o ato de encerrar o negócio antes de sua conclusão porque o próprio adquirente não quer ou não pode mais seguir com a compra. As causas são variadas: perda da capacidade de pagamento, mudança de planos, arrependimento ou dificuldade em obter financiamento bancário. Nesse cenário, quem dá causa ao rompimento é o comprador, e é isso que define as regras de devolução.

É importante separar esse desfazimento voluntário de outras situações. Quando o rompimento decorre de culpa da construtora, como atraso injustificado na entrega ou vício grave na obra, o regime é outro e a devolução tende a ser integral, com possível indenização. Aqui, o foco recai sobre a desistência partida do adquirente, hipótese em que a lei protege parcialmente o vendedor contra o prejuízo do negócio interrompido.

O tratamento jurídico mudou bastante com a chamada Lei do Distrato, a Lei 13.786 de 2018, que alterou as normas das incorporações imobiliárias e dos loteamentos. Antes dela, os percentuais de retenção eram fixados caso a caso pelos tribunais. Depois, passaram a existir limites legais expressos, o que trouxe previsibilidade tanto para o comprador quanto para a empresa vendedora.

Percentuais de retenção permitidos por lei

Nos contratos de imóveis vendidos na planta por incorporadoras, a lei permite que a empresa retenha até 25% do total efetivamente pago pelo comprador. Esse percentual funciona como cláusula penal e busca compensar despesas administrativas, de comercialização e o desgaste do negócio desfeito. Além dele, a construtora pode descontar a comissão de corretagem, quando ela foi paga em separado e destacada no contrato.

Existe uma hipótese em que a retenção sobe para até 50% do valor pago. Isso ocorre quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, em que o terreno e os recursos da obra ficam apartados do restante do patrimônio da incorporadora. Como esse regime protege o conjunto de compradores e vincula os recursos à conclusão da obra, a lei admite retenção maior diante da desistência individual.

Para os terrenos adquiridos em loteamentos, a regra é distinta. Nesses casos, a retenção permitida é de até 10% do valor pago, acrescida de encargos como tributos, cotas de condomínio e despesas de manutenção proporcionais ao período. A diferença de percentuais reflete a natureza de cada negócio e o volume de investimento envolvido em cada modalidade.

Os percentuais incidem sobre o que o comprador efetivamente desembolsou, e não sobre o preço total do imóvel. Cláusulas que preveem perda integral das parcelas ou retenção acima dos limites legais são consideradas abusivas e podem ser afastadas judicialmente, com recálculo do valor a ser restituído ao adquirente.

A retenção incide sobre o que foi pago, nunca sobre o preço total do imóvel, e cláusulas que impõem a perda integral das parcelas são abusivas.

Vale registrar que os limites são tetos, não valores automáticos. A retenção precisa guardar relação com o prejuízo real do vendedor, e o comprador pode discutir o percentual quando ele se mostrar desproporcional diante das circunstâncias concretas do contrato desfeito.

Prazos para devolução dos valores

Definido quanto será restituído, surge a questão de quando o dinheiro volta ao comprador. A Lei do Distrato fixou prazos objetivos, que também dependem do regime do empreendimento. Sem esses marcos, era comum que a devolução se arrastasse por anos, deixando o adquirente sem o bem e sem o capital investido.

Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, o valor a ser devolvido deve ser pago em parcela única, no prazo de até 180 dias contados da data do desfazimento do contrato. Já nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após a concessão do documento que atesta a conclusão da obra, o chamado habite-se.

Essa distinção tem uma lógica financeira. No regime de afetação, os recursos estão vinculados à obra e só se liberam com sua finalização, razão pela qual a restituição aguarda a conclusão do empreendimento. Fora dele, a empresa dispõe de mais liberdade sobre o caixa e, por isso, a lei impõe um prazo fixo e mais curto para restituir o comprador.

Sobre o valor restituído incidem correção monetária e, em regra, os juros previstos em contrato, de modo a preservar o poder de compra do montante ao longo do tempo de espera. O descumprimento dos prazos legais permite ao comprador cobrar a quantia com os acréscimos devidos, inclusive pela via judicial.

Diferenças entre imóvel na planta e imóvel pronto

A principal divisão prática está entre o imóvel comprado na planta e o imóvel já pronto. Na planta, quando há incorporação imobiliária, aplicam-se diretamente as regras da Lei do Distrato, com os percentuais de retenção de 25% ou 50% e os prazos de devolução mencionados. É o cenário mais regulado, porque envolve a venda de unidades futuras por construtoras.

No imóvel pronto, adquirido diretamente de um vendedor particular por meio de promessa de compra e venda, o regime costuma ser o do Código Civil e das normas de proteção ao consumidor, quando presentes. Nessa hipótese, os tribunais superiores consolidaram que as parcelas pagas devem ser restituídas de imediato, admitida a retenção parcial quando foi o comprador quem deu causa ao rompimento.

Há ainda um instrumento específico de proteção nas vendas na planta: o prazo de arrependimento. Quando o contrato é firmado fora da sede da incorporadora, por exemplo em estandes de vendas ou feirões, o comprador dispõe de sete dias para desistir, com direito à devolução integral de tudo que pagou, inclusive a comissão de corretagem, sem qualquer retenção.

Fora dessa janela de arrependimento, o desfazimento passa a seguir as regras gerais de retenção e prazos. Por isso, avaliar em qual modalidade o contrato se enquadra e em que momento a desistência é manifestada faz diferença direta no valor final que o comprador recupera.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.