ITBI na compra de imóvel: quem paga, como se calcula e quando cabe restituição

O imposto municipal cobrado na compra de um imóvel costuma incidir sobre um valor arbitrado pela prefeitura, acima do preço real do negócio, o que leva o comprador a pagar mais do que deve e, em muitos casos, a ter direito de reaver a diferença.

O que é o ITBI e sobre qual operação ele incide

O ITBI, sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo de competência municipal previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Ele incide sobre a transmissão onerosa, entre pessoas vivas, da propriedade de imóveis e dos direitos reais sobre eles, com exceção dos direitos de garantia, além da cessão de direitos relativos a essa aquisição.

Na prática, é o imposto pago quando alguém compra uma casa, um apartamento, um terreno ou uma sala comercial. Quem recolhe o valor é, em regra, o comprador, embora a legislação de cada município possa definir o responsável. Por ser tributo local, o ITBI é instituído e cobrado pela prefeitura da cidade onde o imóvel se localiza, o que explica por que as regras e as alíquotas variam de um lugar para outro.

A alíquota costuma ficar entre dois e três por cento sobre a base de cálculo, conforme a lei municipal. Sobre uma compra de trezentos mil reais, por exemplo, o imposto pode representar de seis a nove mil reais, quantia relevante que se soma às demais despesas da aquisição, como escritura e registro. Justamente por pesar no orçamento do comprador, qualquer excesso na cobrança merece atenção.

Além do peso financeiro, o ITBI é uma etapa obrigatória para regularizar o imóvel. O cartório exige a comprovação do pagamento do imposto para efetuar o registro da compra, o que torna o recolhimento um passo indispensável para que o comprador se torne, de fato e de direito, o dono do bem. Por isso, entender as regras evita atrasos e custos desnecessários na conclusão do negócio.

O momento em que o imposto passa a ser devido

Uma dúvida frequente diz respeito ao instante em que o ITBI se torna exigível. Pela regra do Código Civil, a propriedade de bem imóvel só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245. Antes disso, o contrato de compra e venda ou a promessa de compra gera obrigações entre as partes, mas não transfere, por si só, a titularidade do bem.

Por essa razão, os tribunais superiores consolidaram o entendimento de que o fato gerador do imposto ocorre com a efetiva transferência da propriedade, ou seja, no registro. A prefeitura não pode exigir o ITBI de forma antecipada, apenas com base na assinatura de um compromisso de compra e venda ou de uma cessão de direitos ainda não registrada.

Esse detalhe tem consequência direta no bolso. Quem paga o imposto muito antes do registro, atendendo a exigência indevida do município, adianta um desembolso que ainda não era obrigatório e pode, em certas situações, questionar a cobrança. Conhecer o momento correto evita pagamentos prematuros e reforça a posição do comprador diante de exigências fora da hora.

A base de cálculo e o valor que serve de referência

A base de cálculo é o valor sobre o qual a alíquota incide, e é nesse ponto que surgem os maiores conflitos. Muitos municípios adotam uma tabela própria, chamada de valor venal de referência, e cobram o imposto sobre esse número, mesmo quando o preço efetivamente pago pelo comprador foi menor. O resultado é uma conta inflada, descolada da realidade da transação.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar a questão sob o rito dos recursos repetitivos no Tema 1.113, fixou balizas importantes. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo obrigatório com a base usada para o IPTU. Além disso, o valor declarado pelo contribuinte na transação goza de presunção de veracidade.

Essa presunção só pode ser afastada pela prefeitura por meio de processo administrativo próprio, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional, garantido o direito de defesa. Em outras palavras, o município não pode simplesmente arbitrar de forma prévia e unilateral um valor de referência e cobrar o imposto sobre ele, ignorando o preço real do negócio.

Um exemplo esclarece o problema. Imagine a compra de um apartamento por trezentos mil reais, preço que consta da escritura, enquanto a prefeitura mantém um valor de referência de trezentos e sessenta mil reais para aquele imóvel. Se o ITBI incidir sobre o valor maior, o comprador paga imposto sobre sessenta mil reais que não fizeram parte do negócio, excesso que a jurisprudência considera indevido sem a devida justificativa do fisco.

Para o comprador, a lição é direta. Se a guia do ITBI vier calculada sobre um valor superior ao que consta da escritura, há forte fundamento para contestar a exigência e pedir que o cálculo observe o preço efetivamente pago. A jurisprudência ampara essa reação e desloca para o fisco o ônus de justificar qualquer valor maior.

Isenção e imunidade: quando não há imposto a pagar

Nem toda transferência de imóvel gera ITBI. A própria Constituição prevê hipóteses de imunidade no parágrafo 2º do artigo 156. Não incide o imposto sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para integralização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa.

Essa imunidade tem uma ressalva. Ela não se aplica quando a atividade preponderante da empresa adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil. A regra existe para não estimular o uso de operações societárias apenas como forma de escapar do imposto em negócios que, na essência, são imobiliários.

Além da imunidade constitucional, cada município pode conceder isenções por meio de lei própria. É comum encontrar benefícios para a primeira aquisição de imóvel residencial dentro de programas habitacionais populares, ou para imóveis de baixo valor destinados à moradia. Como essas regras variam bastante, convém consultar a legislação da cidade onde o imóvel está registrado.

Vale distinguir os conceitos. A imunidade é uma proteção prevista diretamente na Constituição, que impede a cobrança. A isenção é um favor legal concedido pelo município, que pode estabelecer condições e prazos. Em ambos os casos, o comprador que se enquadra na hipótese não deve recolher o imposto, e um pagamento feito por desconhecimento pode ser recuperado.

Cobrança indevida e o direito de reaver o valor pago a mais

A cobrança indevida do ITBI aparece em situações recorrentes. As mais comuns são o cálculo sobre valor de referência superior ao preço real, a exigência do imposto antes do registro, a cobrança em caso de imunidade ou isenção e a aplicação de alíquota acima da prevista na lei municipal. Identificar o vício é o primeiro passo para corrigir a conta.

Quando o pagamento indevido já ocorreu, o comprador tem direito à restituição. O Código Tributário Nacional assegura a repetição do indébito no artigo 165, e o pedido pode ser feito na via administrativa, diretamente à prefeitura, ou na via judicial, por ação própria. Não é preciso provar que houve erro, basta demonstrar que o valor pago superou o que era efetivamente devido.

Reunir a documentação facilita o pedido de devolução. A guia do imposto, o comprovante de pagamento, a escritura ou o contrato que indica o preço real e a matrícula atualizada do imóvel formam o conjunto básico para demonstrar o valor correto da operação. Com esses documentos, o comprador tem condições de sustentar tanto a impugnação administrativa quanto a eventual ação judicial de restituição.

Há prazo para agir. O direito de pleitear a devolução do que foi pago a maior extingue-se em cinco anos, contados do pagamento, conforme o artigo 168 do Código Tributário Nacional. Deixar o tempo correr sem providência pode significar a perda definitiva do valor, por isso a conferência da guia deve ser feita o quanto antes, de preferência antes mesmo de quitar o imposto.

Para conferir se a cobrança está correta, o comprador pode comparar o valor da base de cálculo constante da guia com o preço declarado na escritura, verificar a alíquota aplicada em relação à lei municipal e checar se o imposto está sendo exigido no momento certo. Diante de divergência relevante, é possível apresentar impugnação administrativa e, se necessário, buscar a via judicial para reduzir a cobrança ou reaver o que já foi pago.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.