Regularização Fundiária: REURB e Seus Benefícios

A regularização fundiária urbana (REURB), disciplinada pela Lei nº 13.465/2017, permite que milhões de brasileiros obtenham o título de propriedade de imóveis ocupados informalmente.

O que é a REURB e por que ela é necessária

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. A Lei nº 13.465/2017 criou um marco regulatório completo para esse processo, substituindo legislações anteriores e simplificando os procedimentos de regularização em todo o território nacional.

O déficit de regularização fundiária no Brasil é estimado em milhões de imóveis urbanos ocupados sem documentação adequada. Favelas, loteamentos irregulares, conjuntos habitacionais não regularizados e áreas de posse consolidada representam parcela significativa do tecido urbano brasileiro, onde famílias residem há décadas sem segurança jurídica sobre sua moradia e seu patrimônio imobiliário.

A informalidade fundiária gera consequências graves para os ocupantes: impossibilidade de obter financiamento bancário utilizando o imóvel como garantia, dificuldade de acesso a serviços públicos de infraestrutura, vulnerabilidade a despejos e remoções, desvalorização patrimonial e exclusão do mercado imobiliário formal. A regularização fundiária busca reverter essa situação e promover a inclusão social e econômica dessas populações.

Modalidades de REURB e legitimados

A Lei nº 13.465/2017 estabelece duas modalidades de REURB. A REURB-S (de interesse social) destina-se a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, com isenção de custas e emolumentos para os beneficiários. A REURB-E (de interesse específico) aplica-se aos demais núcleos urbanos informais, sem a isenção de custos prevista para a modalidade social.

Podem requerer a REURB: a União, os estados, o Distrito Federal, os municípios, os próprios beneficiários (individual ou coletivamente), cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações da sociedade civil, defensoria pública e o Ministério Público. Essa ampla legitimidade visa facilitar o início do processo e garantir que diferentes atores possam impulsionar a regularização.

A atuação municipal pode ser complementada por estados e pela União, especialmente em programas habitacionais de maior abrangência territorial e orçamentária.

O município é o principal protagonista da REURB, cabendo a ele classificar o núcleo urbano informal, processar os requerimentos, elaborar o projeto de regularização fundiária e aprovar as intervenções urbanísticas e ambientais necessárias. A atuação municipal pode ser complementada por estados e pela União, especialmente em programas habitacionais de maior abrangência territorial e orçamentária.

Instrumentos jurídicos da regularização fundiária

A legitimação fundiária é inovação da Lei nº 13.465/2017 que confere título de propriedade diretamente ao ocupante de núcleo urbano informal consolidado, independentemente de sua condição social e sem necessidade de processo judicial de usucapião. Esse instrumento reconhece a propriedade plena em favor de quem detinha a posse do imóvel até 22 de dezembro de 2016 (data de publicação da Medida Provisória nº 759/2016).

A legitimação de posse é instrumento que confere título de posse ao ocupante, que pode ser convertido em propriedade após cinco anos de registro, desde que não haja oposição de terceiros. Diferentemente da legitimação fundiária, não confere propriedade imediata, mas garante segurança jurídica e permite o acesso a crédito e serviços públicos enquanto transcorre o prazo para conversão definitiva.

A usucapião extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, pode ser utilizada como instrumento de regularização fundiária quando o ocupante preenche os requisitos legais para aquisição da propriedade por posse prolongada. O procedimento é conduzido perante o cartório de registro de imóveis e não exige processo judicial, desde que haja concordância de todos os interessados e confrontantes.

A concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso são instrumentos aplicáveis a imóveis públicos, onde a usucapião não é possível. Esses institutos conferem direito real de moradia ao ocupante de terreno público, garantindo segurança jurídica sem transferir a propriedade pública, que permanece no patrimônio do ente estatal concedente do direito.

Procedimento da REURB passo a passo

O processo de REURB inicia com o requerimento ao município, acompanhado de levantamento topográfico da área, identificação dos ocupantes, descrição das edificações e memorial descritivo do núcleo urbano informal. O município classifica a REURB em modalidade S ou E e instaura procedimento administrativo para processamento do pedido de regularização fundiária urbana.

A etapa de projeto de regularização fundiária envolve a definição das intervenções urbanísticas necessárias (abertura de ruas, implantação de infraestrutura, adequação ambiental), a delimitação dos lotes individuais e a elaboração das peças técnicas exigidas para o registro. O projeto deve ser aprovado pelo município e submetido à anuência dos órgãos ambientais quando houver sobreposição com áreas de proteção.

Após a aprovação do projeto, o município emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), documento que agrupa todas as informações necessárias para o registro dos lotes individuais no cartório de registro de imóveis. A CRF constitui título hábil para registro, dispensando a apresentação de outros documentos normalmente exigidos para a abertura de matrículas individuais.

O registro da CRF no cartório de imóveis cria as matrículas individuais para cada lote regularizado, conferindo segurança jurídica plena aos beneficiários. Na REURB-S, o registro é isento de custas e emolumentos. Na REURB-E, os custos são de responsabilidade dos beneficiários, podendo ser parcelados conforme as condições estabelecidas pela serventia registral competente.

Benefícios econômicos e sociais da regularização

A obtenção do título de propriedade permite ao beneficiário acessar linhas de crédito bancário utilizando o imóvel como garantia, viabilizando investimentos em reformas, ampliações e melhorias habitacionais. Estudos demonstram que imóveis regularizados podem ter valorização de 30% a 100% em relação ao valor de mercado informal, representando incremento patrimonial significativo para as famílias beneficiadas.

A regularização fundiária facilita a implantação de serviços públicos de infraestrutura (água, esgoto, energia elétrica, pavimentação e iluminação pública) e a inclusão do imóvel no cadastro tributário municipal. Embora gere obrigação de pagamento de IPTU, a formalização permite que o poder público planeje e execute investimentos em urbanização de forma mais eficiente e equitativa no território.

Do ponto de vista social, a segurança da posse proporcionada pelo título de propriedade reduz a vulnerabilidade das famílias a remoções forçadas e conflitos fundiários. Pesquisas indicam que a titulação estimula investimentos em melhorias habitacionais, fortalece o sentimento de pertencimento à comunidade e contribui para a redução de índices de violência e desagregação social nos núcleos regularizados.

Para orientação sobre regularização fundiária e obtenção de título de propriedade, é recomendável buscar assessoria jurídica especializada que possa avaliar a situação do imóvel, identificar o instrumento mais adequado e acompanhar todo o procedimento até o efetivo registro da propriedade no cartório de imóveis competente.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.