Área de preservação permanente: STJ mantém demolição

A 2ª Turma do STJ decidiu que os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade não autorizam a manutenção de imóvel construído em área de preservação permanente, ratificando ordem de demolição.

O caso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça

O colegiado analisou a situação de uma residência de 400 metros quadrados erguida a apenas 16 metros da Lagoa da Conceição, em Florianópolis, dentro de terreno de marinha. A discussão central girou em torno da possibilidade de afastar a obrigação de demolir a edificação com base em princípios gerais do direito, sobretudo quando a região já apresenta urbanização consolidada e infraestrutura completa há décadas.

O entendimento do Tribunal Regional Federal da 4ª Região havia caminhado em direção oposta. Para a corte regional, a demolição isolada não traria ganho ambiental relevante, dado que a vegetação nativa já não existia no local há longo tempo e a ocupação humana era perceptível em todo o entorno. Esse raciocínio, contudo, foi rejeitado pelo STJ em sede recursal.

A análise inicial coube ao ministro Herman Benjamin, que, em decisão monocrática, deu provimento ao recurso especial e aplicou a vedação à teoria do fato consumado em matéria ambiental. A sucessora dele na 2ª Turma, ministra Maria Thereza de Assis Moura, confirmou esse entendimento ao julgar o agravo, sendo acompanhada por unanimidade pelos demais integrantes do colegiado.

Razoabilidade e proporcionalidade diante da legislação ambiental

A defesa do proprietário sustentou que a urbanização daquela região teria sido autorizada pelo poder público em 1941, ou seja, antes mesmo da edição do Código Florestal de 1965 e da consolidação do regime jurídico das áreas de preservação permanente. Essa cronologia, na visão do recorrente, exigiria interpretação distinta, sob pena de retroação injusta da norma protetiva.

O STJ, todavia, recusou a tese. A corte entendeu que invocar proporcionalidade e razoabilidade para preservar a edificação significaria, na prática, afastar a aplicação do Código Florestal e contrariar a jurisprudência consolidada sobre a tutela ambiental. Não basta, portanto, o argumento da consolidação urbana para superar comando legal expresso de proteção. A discussão se conecta a temas centrais do direito ambiental brasileiro, especialmente quanto aos limites da flexibilização principiológica frente a normas cogentes.

Ao firmar essa orientação, o colegiado reforçou que a estabilidade temporal da ocupação não cria direito subjetivo capaz de neutralizar comando legal protetivo. Situações consolidadas no tempo não autorizam a perpetuação de infrações às leis de preservação ambiental, pois inexiste fato consumado contra a tutela do meio ambiente. A jurisprudência confirma essa diretriz em sucessivos julgados envolvendo edificações litorâneas, ribeirinhas e em encostas.

Situações consolidadas no tempo não autorizam a perpetuação de infrações às leis de preservação ambiental, pois inexiste fato consumado contra a tutela do meio ambiente.

Verifica-se, ainda, que a tese fixada se ancora na premissa de que o tempo decorrido entre a construção e a propositura da ação reparatória não convalida a ilicitude originária, sobretudo quando a lei ambiental traz comando expresso de proteção. A leitura é coerente com a função social da propriedade e com o dever de preservação imposto pela Constituição.

Responsabilidade ambiental e transmissão da obrigação

Outro eixo decisivo do julgamento envolveu a chamada natureza propter rem da obrigação ambiental. A ministra relatora destacou que, ainda que se admitisse, apenas para argumentar, que os danos tivessem sido causados por ocupantes anteriores ou pelo processo histórico de urbanização da região, tal circunstância não eliminaria o dever atual de cessar a ocupação irregular. A responsabilidade pela recuperação da área acompanha o imóvel e se transmite a cada novo proprietário ou possuidor.

Esse raciocínio guarda relação direta com hipóteses recorrentes na advocacia consultiva e contenciosa sobre questões imobiliárias e regularização fundiária, sobretudo quando o adquirente desconhece restrições ambientais incidentes sobre o bem. A jurisprudência reafirma que o caráter perene da obrigação ambiental impõe ao adquirente o ônus de verificar, antes da compra, eventuais sobreposições com áreas de preservação permanente, faixas marginais de cursos d água, encostas, manguezais ou restingas.

Verifica-se, ainda, que a decisão reforça a leitura segundo a qual normas ambientais devem ser interpretadas de modo a privilegiar a máxima proteção do meio ambiente, evitando-se construções argumentativas que esvaziem o comando legal. O resultado prático é que a alegação de boa-fé subjetiva, isoladamente, não basta para neutralizar o dever de reparação integral, especialmente quando a edificação ocupa faixa de proteção definida pelo Código Florestal.

Repercussões práticas para proprietários e possuidores

Para quem detém imóveis próximos a corpos d água, encostas, topos de morro ou demais hipóteses listadas na legislação como áreas de preservação permanente, o precedente reforça a necessidade de cautela redobrada na due diligence ambiental. Antes da aquisição, recomenda-se a análise de matrículas, plantas, certidões municipais e estaduais, bem como o cruzamento com bases georreferenciadas oficiais. A presença de licença municipal ou autorização administrativa antiga não substitui o exame técnico atualizado sobre a sobreposição com áreas protegidas, conforme se observa em precedentes que dialogam com o direito administrativo e seus controles de legalidade.

Concluiu o colegiado que a manutenção da ordem de demolição é coerente com a função protetiva do regime jurídico das áreas de preservação permanente. A decisão sinaliza ao mercado e ao Poder Judiciário que argumentos calcados na consolidação urbana, ainda que revestidos de razoabilidade aparente, não prevalecem quando confrontados com a literalidade do Código Florestal e com a jurisprudência consolidada do Tribunal da Cidadania.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.