为自住收回出租房屋：法定要件

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为自住收回出租房屋，是《租赁法》赋予出租人的一项权利，但必须满足特定的法定要件，才能有效行使。

为自住收回房屋的法律依据

为自住收回房屋的规定见于第8.245/91号法律第47条。根据该条规定，出租人因自己居住，或因其配偶、伴侣、直系尊亲属或直系卑亲属居住需要，且上述人员在出租房屋所在地没有自有住宅的，可以要求承租人返还房屋。

这项权利适用于不定期的住宅租赁合同，也适用于定期合同期满后自动续期的租赁。如果定期合同仍在有效期内，出租人在双方原先约定的合同期限届满之前，不得行使这项权利。

为自住收回房屋，是对承租人居住保障权利的一项例外。法律之所以允许，是为了在能够证明确有必要将房屋用作自己或法律所列近亲属的住所时，保障房屋所有人充分行使其所有权。

收回房屋的要件与程序

出租人应当以书面形式通知承租人，并给予30天的期限，由其自愿腾退房屋。通知中应当写明收回的原因，以及将使用该房屋的人。建议通过cartório de títulos e documentos（巴西的文书与单据登记处）寄送，或者采用附回执的挂号信函寄送，以便证明被通知的承租人已经知悉。

如果承租人在通知期限内没有腾退房屋，出租人应当以自用需要为由，向司法机关提起驱逐之诉（ação de despejo）。法官将审查所提交的证据，核实请求是否出于真意，以及房屋所有人所称的需要是否真实，以判断其意图收回房屋的理由是否成立。

对必要性的证明是案件的核心。出租人必须证明自己确实需要该房屋，且在同一地区没有其他合适的房屋。所得税申报表（用以证明名下没有其他住宅）、现住址证明以及亲属的声明等材料，均可构成必要的证据。

这项权利适用于不定期的住宅租赁合同，也适用于定期合同期满后自动续期的租赁。

出租人在收回房屋后的法定期限内，如果没有将房屋用于所声明的用途，须支付相当于最后一期经调整租金12个月的罚款，归原承租人所有。这项处罚旨在遏制虚假的收回请求，即出租人谎称自住，实际上只是为了摆脱现有承租人，再以更高的价格把房屋转租出去。

承租人面对收回请求的权利

因自住被通知腾退的承租人，如果有理由认为出租人的主张不属实，可以对请求提出异议。抗辩可以证明：出租人在当地还有其他可用的房屋，被指定的使用人已经有自己的住所，或者该请求只是为了借新承租人提高租金而采取的手段。

在腾退期间，承租人仍有义务支付租金以及租赁合同中约定的其他费用。离开房屋时，应当按照租赁开始时的验房记录，以收房时的状态交还，自然使用造成的损耗除外。

承租人对房屋进行了必要性改良的，无论出租人是否同意，都有权获得补偿。有益性改良只有在合同明确约定的情况下，才产生补偿的权利。在这两种情形下，承租人均可行使留置权，继续留在房屋内，直到收到因所做改良而应得的款项。

为家庭成员收回房屋及特殊情形

法律允许收回房屋，不仅限于出租人本人使用，也包括供其配偶或伴侣、直系尊亲属（父母、祖父母）或直系卑亲属（子女、孙子女）居住。每一位受益人都必须证明在同一地区没有自有住宅，出租人则须提交相应文件，证明所主张的亲属关系。

出租人为商业用途收回房屋，与为自住收回房屋不是一回事。在商业租赁方面，法律对出租人打算将房屋用于自己的商业活动、因而反对续订合同的情形，规定了专门的情况，其要件和程序均不同于法律规定的住宅租赁。

在司法分居或离婚的情形下，在财产分割中分得房屋的前配偶，只要满足法定要件，可以行使收回权。这种情况需要仔细分析，因为承租人可以质疑该请求是否出于真意，或者是否源于前配偶之间的矛盾，而这种矛盾不应损害已在房屋中居住的承租人。

为了在行使收回权时有法律上的把握，并尽量降低被提出异议的风险，建议寻求专业法律协助，由其就所需文件、法定期限，以及针对每一种具体的出租房屋收回情形应采取的适当程序提供指导。

收回房屋与定期合同

对于期限为30个月或以上的定期住宅租赁合同，出租人可以在合同期满时解除合同，而无需说明理由，这就是所谓的无因解约（denúncia vazia）。在这种情况下，出租人不必主张自住，只需提前30天通知承租人腾退出租房屋即可。

对于期限不足30个月的合同，不允许无因解约，出租人只能在第8.245/91号法律第47条所列举的情形下收回房屋，自住需要即属其中之一。这一限制，是为了保护签订短期合同的承租人，使其在合同有效期内不会被无正当理由地收回房屋。

合同自动续期为不定期合同的（即期限届满后，承租人继续留在房屋内，出租人没有表示反对），租赁关系适用不定期合同的规则，其中包括：对合法占用房屋的承租人，可以在提前30天通知后，为自住而收回房屋。

常见问题

因自住收回房屋时，承租人有多长时间腾退房屋？

出租人应当自通知之日起给予30天的期限，供承租人自愿腾退。如果承租人未在该期限内搬离，出租人应当提起驱逐之诉。在判决中，法官将另行确定腾退期限，通常为30天。如果作出了临时禁令（liminar），期限可能为15天，具体取决于法官所审理个案的情况。

出租人可以为已经有其他房产的子女收回房屋吗？

不可以。法律要求收回房屋的受益人在同一地区没有自有住宅。如果出租人的子女在同一市已经有其他住宅，收回请求将被驳回。出租人必须以书面证据证明，作为受益人的亲属在出租房屋所在的同一城市没有可供使用的住宅类不动产。

如果出租人没有把收回的房屋用于居住，会受到什么处罚？

出租人在收回房屋后，如果没有在法定期限内将房屋用于所声明的用途，应当依照租赁法律的规定向原承租人支付罚款，按最后一期经适当调整的租金计算。除这项金钱处罚外，原承租人还可以就不当腾退造成的损失请求赔偿，包括搬家费用，以及在新房屋支付的租金差额。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.