Distrato de imovel na planta: quanto o comprador pode reaver ao desistir

O comprador que desiste de um imóvel comprado na planta não perde tudo o que pagou, mas também não recebe a devolução integral quando a desistência parte dele. A legislação fixa percentuais máximos de retenção pela construtora e prazos para a restituição, regras que mudam conforme o empreendimento esteja ou não submetido ao regime de patrimônio de afetação.

A desistência por iniciativa do comprador e o marco da Lei do Distrato

A aquisição de um imóvel em construção costuma ocorrer por contrato de promessa de compra e venda, com pagamento parcelado ao longo de meses ou anos. Quando o comprador decide não prosseguir, por dificuldade financeira, mudança de planos ou perda de interesse, surge o chamado distrato imobiliário, que é o desfazimento consensual do contrato antes da entrega das chaves.

Antes de 2018, esse cenário gerava forte litígio. Os tribunais aplicavam o Código de Defesa do Consumidor e o entendimento consolidado de que a retenção excessiva configurava cláusula abusiva. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça já garantia a restituição parcial das parcelas quando o comprador desse causa ao desfazimento, vedando a perda total das quantias pagas.

A Lei 13.786, de 2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou a Lei 4.591/1964 e passou a disciplinar de forma expressa os limites de retenção, os prazos de devolução e as informações obrigatórias no contrato. O objetivo declarado foi reduzir a insegurança jurídica e equilibrar a relação entre adquirentes e incorporadoras.

É importante registrar que a lei se aplica aos contratos firmados a partir de sua vigência. Para promessas anteriores, prevalece o regime construído pela jurisprudência, o que torna a data de assinatura um dado decisivo para definir qual conjunto de regras incide sobre o caso concreto.

Os percentuais de retenção admitidos e o regime de patrimônio de afetação

O ponto central de qualquer negociação de distrato é saber quanto a construtora pode reter a título de cláusula penal. A Lei do Distrato estabeleceu dois patamares distintos, que dependem da estrutura jurídica do empreendimento.

Na regra geral, prevista no artigo 67-A da Lei 4.591/1964, a pena convencional não pode ultrapassar 25% da quantia já paga pelo comprador. Esse é o teto aplicável às incorporações que não adotaram o regime de patrimônio de afetação, situação ainda comum em parte do mercado.

Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, o limite sobe. Nesse caso, a retenção pode alcançar até 50% dos valores pagos. O patrimônio de afetação separa contabilmente o terreno e os bens vinculados àquela obra específica, protegendo os adquirentes em caso de falência da incorporadora, e a lei justifica o percentual maior como contrapartida a essa proteção reforçada.

Por isso, o comprador precisa verificar, antes de discutir valores, se o memorial de incorporação registrado em cartório indica a constituição de patrimônio de afetação. Esse detalhe define se o teto de retenção é de 25% ou de 50% e altera de forma significativa o saldo a ser restituído.

A retenção máxima salta de 25% para 50% quando o empreendimento adota patrimônio de afetação, e essa diferença define o tamanho da devolução.

Vale a atenção a um equívoco frequente. O percentual de retenção incide sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e não sobre o preço total do imóvel. Confundir as duas bases de cálculo costuma levar a propostas de devolução muito inferiores ao que a lei autoriza.

O que a construtora pode e não pode descontar

Além da cláusula penal, a legislação admite que a incorporadora deduza outras verbas, desde que previstas em contrato e devidamente informadas ao adquirente. Conhecer essa lista evita aceitar abatimentos indevidos no momento do acerto.

São passíveis de dedução a comissão de corretagem, quando o comprador foi previamente informado de que esse valor não seria restituído, e os encargos tributários e condominiais incidentes sobre o imóvel. O Superior Tribunal de Justiça já firmou, em julgamento de recursos repetitivos, a validade da transferência da corretagem ao comprador quando há informação clara e prévia.

Se o comprador já tiver recebido as chaves e ocupado a unidade, a construtora também pode cobrar um valor pela fruição do imóvel, espécie de aluguel pelo período de uso, somado às despesas de conservação. Essa cobrança, porém, pressupõe a efetiva imissão na posse, não se aplicando a quem nunca ocupou o bem.

Por outro lado, há limites claros. A construtora não pode reter a integralidade do que foi pago, não pode cumular penalidades que esvaziem o direito à devolução e não pode impor descontos não pactuados ou não informados de maneira transparente. Cláusulas que neutralizam o reembolso são consideradas abusivas e podem ser revistas judicialmente.

Outro ponto sensível é o prazo de restituição. Nas incorporações sem patrimônio de afetação, o valor deve ser devolvido em até 180 dias contados do desfazimento do contrato. Já nas incorporações com patrimônio de afetação, a devolução pode ser feita em até 30 dias após a obtenção do habite-se, isto é, após a conclusão da obra, o que pode postergar consideravelmente o recebimento.

Como negociar a devolução e cuidados antes de assinar a rescisão

A negociação do distrato começa pela reunião de documentos. O comprador deve organizar o contrato, os comprovantes de todos os pagamentos, eventuais aditivos e o memorial de incorporação. Esse conjunto permite calcular com precisão a base de retenção e identificar o regime do empreendimento.

Com os números em mãos, é possível confrontar a proposta da construtora com os tetos legais. Se a empresa oferecer devolução muito abaixo do percentual admitido, há margem concreta para contraproposta fundamentada, sustentada na Lei do Distrato e na jurisprudência consolidada sobre o tema.

Antes de assinar qualquer termo de rescisão, convém ler com cuidado cada cláusula, em especial as que tratam de quitação geral e de renúncia de direitos. Documentos de distrato costumam conter declarações amplas que, uma vez firmadas, dificultam discussões posteriores sobre valores retidos de forma indevida.

Também é prudente exigir que o termo discrimine, item a item, todos os descontos aplicados, com a respectiva base de cálculo. Um distrato genérico, que apenas informa o valor final a restituir sem detalhar a composição, dificulta o controle do comprador e pode mascarar retenções superiores ao permitido.

Quando a construtora resiste a observar os limites legais ou impõe prazos de devolução incompatíveis com a situação concreta, a via judicial permanece aberta. O adquirente pode pleitear a revisão das cláusulas, a restituição do que foi retido em excesso e a definição de prazo razoável para o reembolso, sempre à luz das regras vigentes e da boa-fé contratual.

A orientação técnica prévia faz diferença nesse processo. Calcular corretamente o saldo, identificar descontos abusivos e avaliar a melhor estratégia, se administrativa ou judicial, tende a preservar o patrimônio do comprador e a evitar que a desistência se transforme em prejuízo desproporcional.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.