Mejoras en inmuebles: necesarias, útiles y voluptuarias en el Derecho

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Las mejoras realizadas en inmuebles se clasifican en necesarias, útiles y voluptuarias, y identificarlas correctamente es esencial para determinar el derecho a la indemnización y a la retención del bien al término de la posesión o del arrendamiento.

Concepto y clasificación de las mejoras

Las mejoras son perfeccionamientos o adiciones hechos en un bien ya existente, sin crear una cosa nueva. En el ámbito inmobiliario, son las obras, reformas y mejoramientos realizados por el poseedor, el arrendatario, el usufructuario o cualquier persona que ejerza un derecho sobre el inmueble ajeno. El Código Civil de Brasil clasifica las mejoras en tres categorías, conforme a lo previsto en el artículo 96 y siguientes.

Las mejoras necesarias son aquellas indispensables para la conservación del inmueble o para evitar su deterioro. Algunos ejemplos son la reparación del tejado para impedir filtraciones, la sustitución de un cableado eléctrico dañado, el arreglo de tuberías con fugas y el refuerzo estructural de una pared con riesgo de derrumbe. Sin estas intervenciones, el inmueble sufriría daños o perdería valor.

Las mejoras útiles son las que aumentan o facilitan el uso del inmueble, aunque no sean indispensables. Algunos ejemplos son la construcción de un garaje, la instalación de rejas de seguridad, la colocación de piso en un área que era de tierra apisonada y la apertura de una ventana para mejorar la ventilación. Las mejoras voluptuarias, en cambio, son las de mero deleite o recreo, que no aumentan de forma significativa el uso habitual del inmueble, como una piscina decorativa, un jardín ornamental, una chimenea en una región de clima cálido o acabados lujosos.

Derecho a la indemnización y a la retención

El derecho a la indemnización por mejoras realizadas en un inmueble ajeno depende de la clasificación de la mejora y de la naturaleza de la posesión (buena fe o mala fe). El poseedor de buena fe (aquel que desconoce el vicio de su posesión) tiene derecho a la indemnización por las mejoras necesarias y útiles, y puede ejercer el derecho de retención (retener el inmueble hasta que se le pague). En cuanto a las voluptuarias, puede levantarlas (retirarlas) siempre que ello no cause daño al inmueble.

El poseedor de mala fe (que conoce el vicio de su posesión) tiene derecho a la indemnización únicamente por las mejoras necesarias, y sin derecho de retención. No le corresponde indemnización por las mejoras útiles ni por las voluptuarias, conforme al artículo 1.220 del Código Civil. Esta distinción busca desalentar la ocupación indebida de inmuebles ajenos, sin permitir, no obstante, el enriquecimiento sin causa del propietario.

En el ámbito inmobiliario, son las obras, reformas y mejoramientos realizados por el poseedor, el arrendatario, el usufructuario o cualquier persona que ejerza un derecho sobre el inmueble ajeno.

En el arrendamiento de inmuebles, la Ley del Inquilinato (Ley 8.245/91) establece reglas propias. El arrendatario tiene derecho a la indemnización y a la retención por las mejoras necesarias, incluso sin autorización del arrendador. Para las mejoras útiles, el derecho a la indemnización y a la retención depende de la autorización previa del arrendador. No hay indemnización por mejoras voluptuarias, salvo acuerdo entre las partes.

La cláusula de renuncia a las mejoras

Es extremadamente común que los contratos de arrendamiento de inmuebles incluyan una cláusula por la cual el arrendatario renuncia por anticipado al derecho de indemnización por mejoras. La Súmula 335 del STJ (Superior Tribunal de Justicia de Brasil) consideró válida esta cláusula en los contratos de arrendamiento firmados bajo el régimen de la Ley 8.245/91.

Sin embargo, la validez de la cláusula de renuncia ha sido cuestionada cuando se trata de mejoras necesarias, especialmente en las relaciones de consumo o cuando la mejora se realizó para cumplir una exigencia legal o de seguridad. La jurisprudencia tiende a admitir la renuncia a las mejoras útiles y voluptuarias, pero examina con cautela la renuncia a las mejoras necesarias, que buscan preservar el propio inmueble del propietario.

Prueba y valoración de las mejoras

Acreditar la realización de las mejoras y su valor es esencial para ejercer el derecho a la indemnización. El poseedor o arrendatario debe conservar la documentación de todas las obras realizadas, incluidas las facturas de materiales, los recibos de mano de obra, las fotografías de antes y después de las intervenciones, los contratos con prestadores de servicios y, cuando sea posible, el informe de inspección del inmueble previo a la ocupación.

La inspección de entrada y de salida del inmueble arrendado, prevista en la Ley del Inquilinato, es un instrumento fundamental para documentar el estado del inmueble al inicio y al término del arrendamiento. La ausencia de inspección de entrada dificulta probar que las mejoras fueron realizadas por el arrendatario y que no existían ya cuando este recibió el inmueble.

En los procesos judiciales, la valoración de las mejoras la realiza un perito designado por el juez, que evaluará el costo de las obras ejecutadas y, cuando corresponda, la valorización que representaron para el inmueble. La distinción entre mejora y accesión (construcción nueva) también puede ser relevante, pues las accesiones siguen un régimen jurídico propio.

Las mejoras en el arrendamiento comercial

En el arrendamiento comercial, las mejoras adquieren una importancia especial, pues el arrendatario realiza con frecuencia inversiones significativas para adecuar el inmueble a su actividad empresarial. Las fachadas, las instalaciones especiales, las divisiones, los sistemas de climatización y las adaptaciones de accesibilidad son mejoras habituales en inmuebles comerciales y pueden representar valores elevados.

La acción renovatoria de arrendamiento comercial es un instrumento que protege al arrendatario que realizó mejoras significativas en el inmueble, al permitir la renovación compulsiva del contrato de arrendamiento. La falta de renovación puede generar derecho a la indemnización por mejoras y, en algunos casos, por el fondo de comercio, especialmente cuando el local comercial es esencial para la actividad empresarial.

Preguntas frecuentes

¿Cómo distinguir en la práctica una mejora necesaria de una mejora útil?

La distinción depende del análisis concreto de cada caso. El criterio fundamental es la indispensabilidad: la mejora necesaria es aquella sin la cual el inmueble sufriría deterioro o se volvería inhabitable. Si el tejado tiene goteras que dañan la estructura, la reparación es necesaria. Si el propietario sustituye las tejas de barro por tejas termoacústicas que mejoran el confort, la mejora es útil. En la práctica, muchas mejoras tienen naturaleza mixta, y la clasificación final dependerá del análisis judicial, con frecuencia con ayuda de una pericia técnica.

¿Puede el arrendatario realizar mejoras sin autorización del arrendador?

El arrendatario puede realizar mejoras necesarias sin autorización previa del arrendador, pues se destinan a la conservación del inmueble. Para las mejoras útiles, la autorización previa del arrendador es un requisito para ejercer el derecho de indemnización y de retención, conforme al artículo 35 de la Ley del Inquilinato. Sin autorización, el arrendatario pierde el derecho a ser resarcido por las mejoras útiles realizadas. Las mejoras voluptuarias, por regla general, no generan derecho a indemnización, pero el arrendatario puede retirarlas al desocupar el inmueble, siempre que ello no dañe el bien.

¿Cuál es el plazo para reclamar la indemnización por mejoras?

El plazo de prescripción de la acción de indemnización por mejoras es de tres años, contados desde la fecha en que el poseedor o arrendatario devolvió el inmueble, conforme al artículo 206, párrafo 3º, inciso IV, del Código Civil. Para el ejercicio del derecho de retención no hay un plazo específico, pues se ejerce como defensa (excepción sustancial) en la acción de restitución del inmueble, y se alega en la contestación de la demanda. Si el poseedor devuelve el inmueble voluntariamente sin ejercer la retención, perderá ese derecho y solo le quedará la acción de indemnización.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.