El STJ somete a recursos repetitivos la rescisión de contratos inmobiliarios con alienación fiduciaria sin registro

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La Segunda Sección del Superior Tribunal de Justicia sometió varios recursos al régimen de los repetitivos para definir si la rescisión de un contrato inmobiliario con alienación fiduciaria no registrada en el registro competente debe regirse por la legislación específica o por el Código de Defensa del Consumidor.

Tema 1.420, afectado por la Segunda Sección

La Segunda Sección del Superior Tribunal de Justicia (STJ) de Brasil afectó, en una decisión divulgada el 23 de abril de 2026, los Recursos Especiales 2.228.137, 2.226.954 y 2.234.349, bajo la ponencia de la ministra Nancy Andrighi. La controversia fue registrada en la base de datos del tribunal como Tema 1.420.

El objeto de la controversia consiste en definir qué régimen jurídico se aplica a la rescisión de un contrato de compraventa de inmueble con garantía de alienación fiduciaria cuando ese pacto no ha sido inscrito en el registro. La discusión enfrenta, por un lado, la aplicación de las disposiciones de la Ley 9.514, de 1997, y, por otro, la incidencia de las normas del Código de Defensa del Consumidor.

Al proponer la afectación, la ponente destacó que la materia ya ha sido objeto de numerosos fallos en los órganos colegiados de derecho privado del STJ, algunos de ellos muy recientes, y que no existe un criterio uniforme sobre la cuestión. La multiplicidad de recursos sobre el tema y la necesidad de fijar una tesis aplicable a procesos similares fueron señaladas como factores determinantes para remitir el asunto al régimen de juzgamiento por muestreo.

Diferencia con el Tema 1.095

La afectación del Tema 1.420 complementa el pronunciamiento adoptado por la Segunda Sección en el juzgamiento del Tema 1.095. En aquella oportunidad, el órgano colegiado estableció que la rescisión, por falta de pago, del contrato de compraventa de inmueble con garantía de alienación fiduciaria debidamente registrada, siempre que el deudor haya sido constituido en mora, debe seguir la forma prevista en la Ley 9.514, de 1997, quedando excluida la aplicación del Código de Defensa del Consumidor.

En opinión de la ponente, persiste una controversia específica sobre los contratos que, aunque contienen una cláusula de alienación fiduciaria, no fueron inscritos en el registro inmobiliario. La falta de inscripción registral impide que llegue a constituirse la propia garantía real, lo que suscita divergencias doctrinales y jurisprudenciales sobre el régimen jurídico aplicable a la extinción del contrato.

Todavía no hay consenso sobre la legislación aplicable a la rescisión de contratos que no fueron inscritos en el registro.

La definición de la tesis por el régimen de los repetitivos tendrá efecto vinculante para las instancias inferiores y uniformará el tratamiento de los litigios que se repiten a gran escala en el país. El impacto alcanza a las empresas promotoras, los consumidores, las instituciones financieras y los operadores del mercado inmobiliario que celebran promesas de compraventa con una cláusula de garantía fiduciaria no formalizada ante el registro.

Suspensión de los procesos y repercusión práctica

La Segunda Sección ordenó la suspensión de todos los procesos pendientes que discutan la misma materia y en los que se haya interpuesto recurso especial o agravio en recurso especial, tanto en segunda instancia como en el propio STJ. La suspensión alcanza a las acciones en trámite ante los tribunales de justicia y los tribunales regionales federales en los que se haya planteado la cuestión.

El Código de Proceso Civil regula el régimen de los repetitivos en los artículos 1.036 y siguientes, que permite el juzgamiento por muestreo mediante la selección de recursos especiales que traten una controversia idéntica. Al afectar un proceso a este régimen, el STJ ofrece una solución uniforme a las demandas que se repiten en los tribunales brasileños, lo que genera economía procesal y fortalece la seguridad jurídica.

Desde un punto de vista práctico, la definición del Tema 1.420 repercutirá en litigios que involucran retrasos de pago, solicitudes de recuperación del bien y discusiones sobre la purga de la mora. Según la tesis que se fije, se aplicará el procedimiento de la Ley 9.514, de 1997, que prevé un trámite extrajudicial, o el régimen del Código de Defensa del Consumidor, con una protección reforzada para el adquirente. Quienes deseen comprender el alcance de la garantía o los efectos del incumplimiento contractual pueden conocer las áreas de actuación del despacho.

Implicaciones para adquirentes y vendedores

La definición del régimen jurídico aplicable a la rescisión produce consecuencias distintas para cada una de las partes de la relación contractual. Si prevalece el criterio de que la Ley 9.514, de 1997, regula el supuesto aun sin registro, el acreedor podrá valerse del procedimiento extrajudicial de consolidación de la propiedad, siempre que se cumplan la notificación para la constitución en mora y los plazos previstos en la ley específica. En cambio, si la tesis vinculante señala la aplicación del Código de Defensa del Consumidor, la recuperación del inmueble pasará a depender de una acción judicial y de la devolución de valores al adquirente, conforme a los parámetros ya consolidados por la jurisprudencia en materia de consumo.

La controversia tiene repercusión directa en las promesas de compraventa de inmuebles sobre plano, situación en la que la inscripción de la alienación fiduciaria suele postergarse por cuestiones operativas relacionadas con la matrícula de la unidad autónoma. La falta de registro, en estos casos, se debe al avance de la obra o promoción y no al incumplimiento de las partes. La interpretación que adopte el STJ puede rediseñar la forma en que las empresas promotoras estructuran los contratos de adquisición, especialmente en cuanto a la inclusión de cláusulas de recuperación del bien, multas compensatorias y devolución de los valores pagados.

Los adquirentes que enfrentan una discusión sobre la forma de extinción del contrato deben tener presente que la suspensión derivada del Tema 1.420 alcanza a los recursos especiales y a los agravios, pero no impide la tramitación regular del proceso en las instancias ordinarias hasta la interposición de esos recursos. Las sentencias de primera instancia y los fallos de los tribunales estaduales siguen dictándose, aunque pueden ser revisados posteriormente a la luz de la tesis que fije la Segunda Sección.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo exige registro un contrato de alienación fiduciaria?

La constitución de la garantía real de alienación fiduciaria sobre un inmueble solo se perfecciona con la inscripción en el registro de la propiedad inmobiliaria. Sin el registro, el pacto sigue vinculando a las partes en el plano obligacional, pero no produce todos los efectos típicos de la garantía, entre ellos los que operan frente a terceros, lo que explica la divergencia sobre la legislación aplicable a la rescisión.

¿Cuál es la diferencia entre el Tema 1.095 y el Tema 1.420?

El Tema 1.095 fijó un criterio sobre los contratos con alienación fiduciaria debidamente registrada, aplicando la Ley 9.514, de 1997. El Tema 1.420, en cambio, trata específicamente de los contratos en los que la alienación fiduciaria no fue inscrita en el registro, y su tesis aún está por fijarse. La distinción es relevante porque define el procedimiento aplicable a la recuperación del bien y los derechos del adquirente.

¿Qué ocurre con la tramitación de los procesos en los que ya se debate la cuestión?

El STJ suspendió todos los recursos especiales y agravios en recurso especial que discutan la misma materia. En la práctica, los tribunales de origen deben esperar a que la Segunda Sección fije la tesis antes de decidir. La suspensión preserva la uniformidad del resultado y evita decisiones contradictorias mientras el tema no sea juzgado de forma definitiva.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.