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Perguntas frequentes
Qual indice usar para reajustar aluguel residencial?
A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em seu art. 17, deixa a escolha do indice as partes, mas vincula a periodicidade mínima de 12 meses (art. 19). Na prática, os indices mais usados sao: (i) IGP-M (Indice Geral de Precos do Mercado, FGV) - tradicional, mas sofreu picos de 30% na pandemia, gerando desequilibrio e migracao para outros; (ii) IPCA (IBGE) - mais estavel, hoje preferido em muitos contratos novos; (iii) INPC (IBGE) - voltado ao consumidor de baixa renda. O contrato e soberano: o indice escolhido prevalece, salvo abusividade que justifique revisão judicial (art. 478 do CC). A calculadora aceita os principais indices e atualiza com a serie publicada pelas instituicoes oficiais.
O locador pode reajustar o aluguel antes de 12 meses?
Não. O art. 19 da Lei 8.245/1991 estabelece periodicidade mínima anual para reajuste. Reajuste antes desse prazo e nulo. Também não se pode acumular indices por períodos inferiores. Se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, o reajuste continua sendo anual, contado da data do ultimo reajuste valido. Excecao: revisão judicial pode ser pedida após 3 anos de vigencia (art. 19 da Lei 8.245/1991) para adequar o aluguel ao valor de mercado, mas e processo autônomo, não reajuste contratual. A calculadora alerta quando o período informado e menor que 12 meses.
Como funciona a revisão judicial de aluguel?
A revisão judicial (art. 19 da Lei 8.245/1991 e arts. 68 a 70) e cabível após 3 anos de vigencia do contrato ou do ultimo acordo, quando o aluguel se distanciar do valor de mercado. Tanto locador quanto locatário podem propor. O autor deve indicar o valor proposto e o reu pode contestar com avaliação. Em até 60 dias, o juiz fixa aluguel provisório, baseado em 80% do valor pedido (se autor for locador) ou 80% do atual (se autor for locatário). A sentença retroage ao ajuizamento. Honorarios e custas dependem da diferença verificada. A calculadora estima o valor de mercado para apoiar a fundamentacao da petição.
Aluguel comercial segue as mesmas regras de reajuste do residencial?
A Lei 8.245/1991 aplica-se a ambos, com periodicidade anual obrigatoria (art. 19). Porem, contratos comerciais (locação não residencial - arts. 51 e seguintes) tem regras especificas para ação renovatoria (proteccao ao fundo de comercio) em contratos com 5 anos de vigencia ininterrupta. O reajuste em si segue a mesma regra do residencial: indice escolhido pelas partes, prazo mínimo de 12 meses entre reajustes. A revisional pode ser proposta após 3 anos por qualquer das partes. A calculadora trata residencial e comercial de forma identica para fins de cálculo do indice.
Posso negociar a troca do indice de reajuste durante o contrato?
Sim, mediante aditivo contratual escrito firmado pelas partes (art. 442 do CC). É prática comum quando o indice original (IGP-M, por exemplo) acumula variação muito superior aos demais e o reajuste se torna oneroso. A alteração depende de acordo - locador não pode impor unilateralmente nem locatário exigir judicialmente, salvo via revisional. Sugestao prática: incluir clausula no aditivo prevendo aplicação do menor entre dois indices, evitando picos. A calculadora permite simular cenarios comparativos entre indices para apoiar a negociação. Se não houver acordo, o indice original permanece valido até o término do contrato.