不动产改良：有益、必要与奢侈性改良

O Código Civil (Lei número 10.406, de 2002) classifica as benfeitorias em três espécies no artigo 96: necessárias, destinadas a conservar o bem ou evitar que se deteriore; úteis, que aumentam ou facilitam o uso; e voluptuárias, de mero deleite ou recreio, sem elevar o uso ordinário do imóvel. Essa classificação é o critério legal que define o direito à indenização e à retenção.

Os efeitos variam conforme a boa ou a má-fé do possuidor. Nos termos do artigo 1.219, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, além do direito de retenção pelo respectivo valor, podendo levantar as voluptuárias quando não lhe forem pagas, se a retirada não danificar o bem. Já o artigo 1.220 assegura ao possuidor de má-fé apenas o ressarcimento das benfeitorias necessárias, sem direito de retenção e sem a faculdade de levantar as voluptuárias.

Espécie	Possuidor de boa-fé	Possuidor de má-fé
Necessárias	Indenização e retenção	Indenização, sem retenção
Úteis	Indenização e retenção	Sem indenização
Voluptuárias	Levantamento, se não danificar o bem	Sem indenização e sem levantamento

Fonte: Código Civil, Lei número 10.406/2002, artigos 96, 1.219 e 1.220 (Presidência da República, 2002)

本页为葡萄牙语原文的译文，仅供参考，内容涉及巴西法律。如有出入，以葡萄牙语版本为准。阅读葡萄牙语原文

在不动产上所做的改良（benfeitorias）分为必要改良、有益改良和奢侈性改良三类。准确判断其类别，对于确定占有或租赁结束时是否享有补偿权和留置权至关重要。

改良的概念与分类

改良，是指在已经存在的物上所做的改善或增添，并不创造出新的物。就不动产而言，指的是占有人、承租人、用益权人或任何对他人不动产享有权利的人所进行的工程、翻修和改善。《巴西民法典》第96条及以下条款将改良分为三类。

必要改良，是指为保存不动产或避免其损坏而不可缺少的改良。例如：修缮屋顶以防渗漏、更换受损的电线线路、修理漏水的管道，以及加固存在坍塌风险的墙体结构。如果不进行这些处理，不动产就会受到损害或贬值。

有益改良，是指虽非不可缺少，但能够增加不动产的用途或使其使用更为便利的改良。例如：修建车库、安装安全护栏、在原本是夯实泥地的区域铺设地面，以及开窗以改善通风。奢侈性改良则仅供欣赏或消遣，不会明显增加不动产日常使用价值，例如装饰性泳池、观赏性花园、在炎热地区修建壁炉，以及豪华装修。

补偿权与留置权

对他人不动产所做改良能否获得补偿，取决于改良的类别以及占有的性质（善意或恶意）。善意占有人（不知其占有存在瑕疵的人）有权就必要改良和有益改良获得补偿，并可行使留置权（在补偿款支付之前留置该不动产）。对于奢侈性改良，只要不损害不动产，占有人可以将其拆除取走。

恶意占有人（明知其占有存在瑕疵的人）仅有权就必要改良获得补偿，且没有留置权。依据《民法典》第1.220条，其无权就有益改良或奢侈性改良请求补偿。这一区分的目的在于遏制对他人不动产的不当占用，同时又不至于使所有权人无因获利。

就不动产而言，指的是占有人、承租人、用益权人或任何对他人不动产享有权利的人所进行的工程、翻修和改善。

在不动产租赁方面，《租赁法》（第8.245/91号法律）有专门的规定。即使未经出租人许可，承租人也有权就必要改良获得补偿并行使留置权。至于有益改良，补偿权和留置权则取决于出租人事先的许可。奢侈性改良不予补偿，但双方另有约定的除外。

放弃改良补偿的条款

在不动产租赁合同中，约定承租人事先放弃改良补偿权的条款极为常见。STJ（巴西高等法院）第335号汇编意见（Súmula）认定，在第8.245/91号法律施行期间订立的租赁合同中，此类条款有效。

不过，涉及必要改良时，放弃条款的效力不断受到质疑，尤其是在消费关系中，或者该改良是为满足法律要求或安全要求而进行的情形。司法实践倾向于认可对有益改良和奢侈性改良的放弃，但对放弃必要改良则持审慎态度，因为必要改良旨在保全所有权人自己的不动产。

改良的举证与估价

证明改良已经实施及其价值，是行使补偿权的关键。占有人或承租人应当保存所有施工的相关文件，包括材料发票、人工费收据、施工前后的照片、与服务提供方签订的合同，以及在可能的情况下，入住前的不动产验房报告。

《租赁法》规定的出租房入住验房和退租验房，是记录租赁开始和结束时不动产状况的重要手段。如果缺少入住验房，就难以证明这些改良是承租人所做，而不是他接收不动产时就已存在。

在诉讼中，改良的估价由法官指定的鉴定人进行，鉴定人将评估已实施工程的成本，并在适当时评估其为不动产带来的增值。改良与添附（新建建筑）之间的区别同样可能具有重要意义，因为添附适用其自身的法律制度。

商业租赁中的改良

在商业租赁中，改良具有特别重要的意义，因为承租人往往为使不动产适应其经营活动而投入大量资金。店面外观、特殊设施、隔断、空调系统和无障碍改造，都是商业不动产中常见的改良，金额可能相当可观。

商业租赁续租之诉是保护已对不动产做出重大改良的承租人的一项手段，可使租赁合同被强制续期。不续租可能产生改良补偿权，在某些情况下还会产生商誉（fundo de comércio）补偿权，尤其是当营业地点对经营活动至关重要时。

常见问题

实践中如何区分必要改良和有益改良？

区分需要对个案进行具体分析。基本标准是是否不可缺少：必要改良是指缺少它，不动产就会受损或无法居住的改良。如果屋顶漏水并损坏了结构，修缮就是必要的；如果所有权人把陶土瓦换成能提高舒适度的隔热隔音瓦，这项改善则属于有益改良。实践中，许多改良兼具两种性质，最终的分类要由法院审查确定，通常还需借助技术鉴定。

承租人未经出租人许可可以进行改良吗？

承租人无需出租人事先许可即可进行必要改良，因为这类改良是为保存不动产而做的。至于有益改良，依据《租赁法》第35条，出租人的事先许可是行使补偿权和留置权的前提条件。未经许可，承租人就丧失对其所做有益改良获得补偿的权利。奢侈性改良原则上不产生补偿权，但承租人在腾退不动产时可以将其拆除取走，前提是不损坏该物。

请求改良补偿的期限是多久？

依据《民法典》第206条第3款第IV项，改良补偿之诉的诉讼时效为三年，自占有人或承租人返还不动产之日起算。至于留置权，则没有特定期限，因为它是在返还不动产之诉中作为抗辩（实体性抗辩，exceção substancial）行使的，需在答辩状中主张。如果占有人在未行使留置权的情况下自愿返还不动产，就丧失该权利，只剩下补偿之诉可以主张。

Leia também:

Ficou com dúvidas? Fale com um advogado especialista.

📱 Falar pelo WhatsApp

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.