楼板权（Direito de Laje）：巴西新型的不动产所有权形态

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楼板权由第13.465/2017号法律设立，使在既有建筑之上或之下建成的建筑物可以在不动产登记处拥有独立的登记簿（matrícula），从而让数百万巴西家庭长期存在的居住现实得到法律上的承认。

楼板权的起源与概念

楼板权是立法对一种既成现实作出的回应。在巴西城市的边缘地带和社区里，同一块土地上叠建多个住宅单元的情况极为普遍：家庭在父母、祖父母或其他亲属房屋的楼板上加盖住房，形成相互独立的居住单元。可在2017年之前，这些单元根本无法作为独立的产权进行登记。

楼板权规定于《民法典》第1.510-A条至第1.510-E条。依据这些规定，权利人可以拥有一个不同于最初建在地面上的建筑的独立不动产单元，并在不动产登记处（cartório de registro de imóveis）取得自己的登记簿。该单元可以位于原建筑之上（sobrelevação，即上部加建），也可以位于其下（infraestrutura，即下部结构），相对于原不动产独立运作。

这项制度具有重大的社会意义。据估计，巴西有数百万套住宅属于这种情形。楼板权使这些建筑得以正规化，既为居住者提供了法律上的安全保障，也使他们能够申请融资、依法办理继承，并进行正规的不动产交易。

设立楼板权的条件

设立楼板权，要求该独立单元能够单独通往公共道路，无论是直接通行，还是通过共用通道。此外，建筑还须具备功能上的隔离，也就是说，它必须是可独立使用的单元，并配有满足基本居住或使用需要的自有设施。

基础建筑的权利人（即土地及原有不动产的所有权人）必须同意设立楼板权；但如果上层建筑在该法生效之前就已存在，并且可以通过时效取得（usucapião）予以正规化，则不在此限。同意可以通过公证书（escritura pública）或私人文书作出，随后在基础不动产的登记簿上办理登记。

该单元可以位于原建筑之上（上部加建）或其下（下部结构），相对于原不动产独立运作。

以楼板权设立的单元将在不动产登记处拥有自己的登记簿，与基础建筑的登记簿相互区分。凭借这份登记簿，权利人可以就自己的单元行使所有权所包含的全部权能，包括出售、出租、抵押以及通过继承转让。

楼板权与共有产权公寓的区别

首先必须区分楼板权与建筑物区分所有的共有产权（condomínio edilício）。在共有产权公寓中，各单元的所有权人同时也是公共区域和土地的共有人，共同分担责任和维护费用。而在楼板权中，土地并不共有。楼板权人只对自己的单元享有所有权，对土地不享有任何按份比例。

这一特点带来了重要的实际后果。楼板权人无需缴纳物业管理费（condomínio）（但就共同费用另有约定的除外，例如通往住所的楼梯的维护），不参加业主大会，也无权干预土地所有权人对其区域的管理。另一方面，关于柱、梁和屋顶等共用结构的维护纠纷，应当依据诚实信用原则，并按各权利人所获利益的比例分担来解决。

二级楼板与相关限制

《民法典》允许设立连续的楼板，即所谓二级楼板（以及三级、四级等，依此类推）。这意味着，楼板权人可以反过来把在自己楼板之上建造的权利让与第三人，从而在自己的单元之上再形成一个新的独立单元。

不过，这种可能性须以基础建筑权利人（土地所有权人）的明确授权为前提，并且必须符合城市规划规范和结构安全规范。市级立法可能设定建筑限高（gabarito，即建筑物的最大高度），使更高层级的楼板无法实现。同样，不动产的结构必须能够承受增加的重量，否则将危及所有居住者的安全。

打算让与二级楼板权的权利人有责任核实新建工程在技术和法律上是否可行，最好借助工程师或建筑师的协助，并向市政府取得必要的许可。

正规化与登记

楼板权的正规化通过在有管辖权的不动产登记处办理登记来完成。为此，需要提交设权文件（公证书，或经认证签名的私人文书）、独立单元的平面图，以及适用时基础建筑所有权人的同意书。登记官将为楼板单元开立独立的登记簿，并通过附记登记（averbação）与原不动产的登记簿相关联。

在同一部第13.465/2017号法律所规定的城市土地正规化项目（Reurb）中，楼板权可以通过简化程序获得承认，并免除部分文件要求。这对低收入社区尤为重要，因为这些地方的土地占用以非正式形态为主，而产权的正规化是迈向社会融入的关键一步。

常见问题

以楼板权设立的单元，IPTU由谁缴纳？

每位权利人负责缴纳自己单元的IPTU（城市房地产税）。楼板单元取得独立登记簿后，市政府应按每个单元的建筑面积和评估价值（valor venal），分别开具IPTU缴款单。如果市政府尚未对楼板单元单独登记造册，权利人可以提交不动产登记处出具的登记簿作为证明，申请拆分税务登记。

带有楼板权的不动产如何出售？

基础建筑的权利人出售自己的不动产，不会影响上层单元权利人的楼板权，反之亦然。两者是各自独立的财产，各有自己的登记簿。不过，《民法典》第1.510-D条确立了相互的优先购买权：如果基础建筑的所有权人想出售其不动产，必须先向楼板权人提出；反过来同样适用。行使优先购买权的期限为通知之后30天。

楼板权与地上权有什么区别？

地上权（direito de superfície）规定于《民法典》第1.369条至第1.377条，允许土地所有权人在确定或不确定的期限内，授予第三人在其土地上建造或种植的权利。它是一种设定在他人之物上的物权，具有临时性。而楼板权则赋予权利人对所建单元完整且永久的所有权，拥有独立的登记簿，没有时间上的限制。楼板权人是所有权人，而不是单纯的地上权人，因此对不动产享有更高的安全保障和更广泛的权能。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.