房地产市场中的人工智能：估价与监管

本页为葡萄牙语原文的译文，仅供参考，内容涉及巴西法律。如有出入，以葡萄牙语版本为准。 阅读葡萄牙语原文

人工智能已经在改变房产估价方式和房地产市场的运行逻辑，但由于缺乏专门的监管规定，由此产生的法律风险需要行业从业者和投资者立即予以重视。

人工智能如何参与房产估价

审视巴西房地产市场的现状不难发现，人工智能（IA）早已不再是遥远的设想，而是行业产业链多个环节中的实际操作工具。机器学习模型可以处理海量数据，包括地理位置、建筑面积、建筑标准、城市基础设施和增值趋势，据此生成市场价值估算，其速度是传统方法根本无法企及的。各类数字平台已经利用这些算法实时为房产定价，为买卖和租赁决策提供参考。

可以看到，所谓的AVM（Automated Valuation Models，自动估价模型）在房地产信贷业务中尤其受到重视，因为金融机构需要大规模出具估价报告。这些模型会综合公共登记信息、过往交易、经济指数，甚至卫星图像，得出一个估算价值。其目标是提升客观性和标准化程度，减少传统人工估价中难以避免的主观因素。

不过必须承认，这类估价的质量直接取决于输入系统的数据质量。巴西房地产市场有其特殊之处：相当一部分交易不规范，公证登记处（cartório）的登记存在滞后，地区差异十分明显，而且市场历来波动较大，算法未必能够准确捕捉。这些因素容易造成估价失真，如果不能及时发现，就可能引发经济损失和司法纠纷。

这一话题与能源领域的人工智能密切相关，我们已就此撰写了专门的文章。

这一话题与保险市场中的人工智能密切相关，我们已就此撰写了专门的文章。

该领域的法律风险与算法偏见

审视在房地产市场使用人工智能所带来的法律风险，我们发现问题远不止技术上的不精确。其中最敏感的问题之一，是算法可能带来歧视。以历史数据训练出来的模型，可能复制甚至放大社会空间隔离的格局，系统性地给位于边缘城区或具有特定人口特征街区的房产打出更低的价值。这并非源于房产本身的客观特征，而是训练数据中存在的偏见所致。

国际文献将这一现象称为“algorithmic redlining”（算法红线歧视，指向美国金融市场历史上的歧视性做法），在其他国家已经引发了监管调查。在美国，司法部以及消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）等机构已开始对房地产信贷发放中自动化模型的使用进行积极监督，要求公开算法所采用的标准。

在巴西，这一问题有其自身的特点。《消费者保护法典》规定，消费者有权清楚了解影响其权益的决定所依据的标准。《通用数据保护法》（第13.709/2018号法律）第20条规定，数据主体有权要求对仅基于个人数据自动化处理作出的决定进行复核。当金融机构依据算法估价拒绝发放房地产贷款，或者保险公司利用不透明的人工智能标准为房屋保单定价时，都需要遵守上述规定。

人工智能对房产估价的自动化，需要有相应的监管框架来保障透明度、遏制歧视性偏见，并明确界定民事责任的链条。

另一项值得关注的风险涉及民事责任。如果自动估价生成了不准确的报告，并以此作为信贷业务的依据，而该业务又给借款人或金融机构造成了损失，责任的认定就会变得十分复杂。谁该为错误负责：算法开发者、销售该算法的公司、使用该算法的机构，还是最终为结果背书的专业人员？

人工智能法律框架及其对房地产市场的影响

目前各方都在密切关注第2.338/2023号法案的审议进程，该法案提出了巴西的人工智能监管框架。法案文本在一定程度上借鉴了欧盟《人工智能法案》（AI Act）的思路，按风险等级对人工智能系统进行分类，并针对每一类别规定相应的义务。用于信贷决策和资产估价的系统（直接包括房产估价）往往会被归为高风险系统，需要满足更严格的透明度、可审计性和人工监督要求。

在专门的监管框架获得通过之前，房地产行业已经处于一整套适用于人工智能使用的规范之下。除前面提到的LGPD和CDC之外，巴西中央银行和国家货币委员会的规定也对房地产信贷业务中的担保物估价作出了规范。ABNT（巴西技术标准协会）的NBR 14653号标准确立了资产估价的技术参数，该标准是否适用于自动化方法，目前仍是行业内部讨论的议题。

我们还注意到，联邦工程与农学委员会（CONFEA）和联邦房地产经纪人委员会（COFECI）已开始就自动化系统在传统上需要专业资质的活动中能够发挥作用的边界表明立场。核心问题在于：由人工智能生成的估价在多大程度上可以取代具备资质的专业人员出具的技术报告，以及在哪些情形下必须有人工监督。

分析可见，无论在巴西还是在国际上，监管趋势都不是禁止在房产估价中使用人工智能，而是构建一种既鼓励技术创新、又保护权利的治理模式。这些讨论中形成的原则包括：算法透明（估价结果的接收方应当能够理解所采用的标准）、不歧视（模型应当接受审计，以发现并纠正偏见）、人工监督（影响重大的决定应由合格的专业人员进行验证）以及责任明确（责任链条应当事先界定）。

对从业者和投资者的实际影响

从实际影响来看，这场技术变革波及房地产市场的整条产业链。房地产经纪人需要了解自动定价工具，因为客户在开始洽谈之前就已经在使用这些工具查询。估价工程师必须更新自己的方法，并与新技术对接，否则将面临专业价值下降的风险。开发商和建筑公司利用预测模型来决定新项目的投资，这些预测的质量直接影响城市规划。

对房地产投资者而言，人工智能在投资组合分析、趋势识别和决策优化方面提供了可观的机会。房地产基金已经在使用算法监测资产表现并推演各种情景。然而，如果过度依赖自动化模型而不了解其局限，就可能基于脆弱的前提作出决策，在经济不稳定时期尤其如此，因为此时支撑算法的历史规律已不再具有代表性。

建议行业从业者培养应用型的数字素养：不是要掌握算法的编程，而是要理解其基本原理、认清其局限，并知道何时应当对结果提出质疑。在这一领域持续学习，已经不再是竞争优势，而是负责任执业的基本要求。

监管前景与行业的应对之道

展望未来几年，房地产市场的人工智能监管预计将在多个层面同时巩固。在立法层面，人工智能监管框架的通过将确立总体基础；在法律以下的规范层面，各行业监管机构（巴西中央银行、CVM、COFECI、CONFEA）需要针对各自职权范围出台具体的配套规定；在自律层面，房地产行业的相关组织已经在讨论使用自动化技术的良好实践准则。

我们认为，对行业而言，最有成效的路径是积极参与这些规范的制定，而不是消极等待。提前做好合规准备的房地产科技公司（proptechs），在规则真正落地时将获得显著的竞争优势。同样，那些将自己定位为法律、技术与房地产市场交叉领域专家的专业人士，将发现自己所处的领域正在迅速扩张。

值得一提的是，国际经验提供了宝贵的借鉴。欧盟通过其《人工智能法案》（AI Act）设定了分阶段的合规期限，并建立了认证机制，可为巴西的模式提供参考。美国则采取更偏重行业的做法，由各监管机构针对各自负责的市场发布具体指引。巴西一向以一般性原则结合行业规范的方式进行监管，很可能会采用一种混合模式。

总而言之，人工智能在房地产市场的应用，已经不是“是否”的问题，而是“如何”的问题。这项技术已经出现，其应用还将加速。监管面临的挑战，是建立一套规范体系，在保护消费者、保障公平的同时，不扼杀那些有可能让市场更高效、更透明、更易于接触的创新。关注这一动态的专业人士，将更有准备去应对已经在发生的各种变化。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.