ITBI：不动产生前转让税

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对在世之人之间协商达成的不动产转让征收的市级税种，受严格的宪法规则约束，税率因市而异，并有一套稳定的司法判例保护纳税人，防止税务机关单方面核定价值后据以征税。

宪法依据与税收管辖权

ITBI（不动产生前有偿转让税）的依据是《巴西联邦宪法》第156条第II项。该项规定，市政府享有对不动产及不动产物权（担保物权除外）的生前有偿转让，以及取得该等权利的权利转让征税的权限。宪法的界定十分明确：因死亡而发生的转让和赠与不在其内，而归各州管辖，适用ITCMD（州级遗产与赠与税）。

各市通过本市的法律设立该税种，并自行规定税率、计税基础、免税情形及行政程序。实践中，大多数市的税率为交易价值的百分之二至百分之三，不过宪法并未明文设定上限，在合理性的范围内，给予地方立法者很大的裁量空间。

该税的应税行为，是所有权或使用权的实际转让，以转让凭证在不动产登记处（Cartório de Registro de Imóveis）完成登记为准，这也是巴西高等法院（Superior Tribunal de Justiça）已形成定论的见解。仅仅签订、尚未登记的买卖预约合同，不构成该税的应税行为。

计税基础与同市税务机关之间的争议

计税基础的确定，是纳税人与各市之间矛盾最大的地方。数十年来，各市政府采用所谓的参考市场价值（valor venal de referência），即由市财政局自行编制的内部价目表。这一价格往往高于交易中实际支付的价款，导致征税金额超出真实交易所应有的水平。

巴西高等法院在第1.113号议题（REsp 1.937.821）中确定：ITBI的计税基础是不动产在正常市场条件下转让的价值，纳税人申报的价值推定为真实，只有依照《国家税法典》第148条，经正式的行政程序，方可推翻。市政府不得依据单方面确定的参考价值，事先核定计税基础。

ITBI的计税基础，应当反映双方当事人约定的真实交易价值，而不是税务机关认为方便征收的金额。

该裁判重新分配了举证责任：应由市政府通过正规的行政程序证明纳税人申报的价值低于市场价值，而不是由购买人证明自己支付的是公允价格。这对不动产的购置成本有直接影响，尤其是在那些一直使用虚高税务价目表的市。

宪法豁免与不征税情形

《巴西联邦宪法》规定，在以下情形中，转让免征ITBI：财产或权利作为出资并入法人资产，以及因法人合并、吸收合并、分立或注销而发生的转让。但是，如果受让人的主要业务是不动产买卖、不动产出租或融资租赁，则不适用该豁免。

主要业务的概念，依照《国家税法典》，以该法人在取得不动产之前两年和之后两年的营业收入为准加以确定。这一时间标准，旨在防止有人利用公司架构的筹划来滥用豁免，即纯粹为规避税收而没有真实商业目的的做法。

除宪法规定的豁免外，各市还可以通过地方立法设立免税，例如针对价值较低的首套自住房，或社会福利性住房项目的受益人。纳税人应当查阅不动产所在地市的法规，以确定是否有适用于自身具体情况的优惠。

常见问题

ITBI由谁缴纳，买方还是卖方？

ITBI的纳税义务人通常是不动产的受让人，也就是由买方负责在向主管登记处办理契据或转让文书登记之前缴纳税款。巴西多数的市都采用这一规则，不过地方法规可能就合同双方的连带责任作出不同的规定。

能否对市政府征收的ITBI金额提出异议？

可以。如果市政府在未启动有对抗性的行政程序的情况下，核定的计税基础高于纳税人申报的价值，受让人可以通过行政途径对征税提出异议；如果征收要求仍被维持，还可以寻求司法复审。巴西高等法院在第1.113号议题中确立的见解对纳税人有利，因为它要求税务机关在作出加重税负的核定之前，先证明申报价格有误。

ITBI是按贷款购买的不动产总价值征收，还是仅按已付的首付款征收？

ITBI按转让的总价值征收，与双方约定的付款方式无关。应税行为是所有权的转移，而不是受让人所发生的资金支出。无论是一次性付款购买，还是贷款购买，计税基础都等于转让文书中登记的交易全部价款。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.