购买房产缴纳ITBI：谁来缴、如何计算，以及何时可以申请退还

本页为葡萄牙语原文的译文，仅供参考，内容涉及巴西法律。如有出入，以葡萄牙语版本为准。 阅读葡萄牙语原文

购买房产时征收的市政税，往往是按市政府核定的价值计税，而这一价值高于交易的真实价格，导致买方多缴了税款；在许多情况下，买方有权要回多缴的差额。

ITBI是什么，对哪类交易征收

ITBI是Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis的缩写，即不动产转让税，属于市一级的税种，规定于《巴西联邦宪法》第156条第II项。它针对生者之间有偿转让不动产所有权及不动产物权（担保物权除外）的行为征收，同时也针对与该项取得相关的权利转让。

在实践中，当有人购买住宅、公寓、土地或商业用房时，就需要缴纳这项税。通常由买方缴纳，不过各市的法律可以另行规定纳税责任人。由于是地方税种，ITBI由不动产所在城市的市政府设立并征收，这也是各地规则和税率各不相同的原因。

税率通常在计税基数的百分之二到百分之三之间，具体依各市法律而定。例如，购买一套价值三十万雷亚尔的房产，税款可能达到六千至九千雷亚尔，这是一笔不小的金额，还要与公证书、登记费等其他购房支出叠加在一起。正因为它会加重买方的预算负担，任何多收的部分都值得留意。

除了经济负担之外，ITBI还是使房产合法化的必经环节。登记处要求出示税款已缴纳的证明，才会办理购房登记，因此缴税是买方在事实上和法律上成为房产所有人不可缺少的一步。所以，了解相关规则有助于避免在完成交易时出现不必要的延误和费用。

税款在何时变为应缴

一个常见的疑问是：ITBI究竟从什么时候起可以被要求缴纳？根据《民法典》第1.245条的规定，不动产的所有权只有在不动产登记处(Cartório de Registro de Imóveis)登记权利凭证之后才发生转移。在此之前，买卖合同或购买承诺只会在双方之间产生债务，其本身并不转移房产的所有权。

这一细节会直接影响您的钱包。如果在登记之前很早就缴了税，只是因为顺从了市政府不当的要求，那就等于提前支付了一笔本不必缴的款项，在某些情形下，您可以对这项征收提出异议。了解正确的缴税时点，可以避免过早付款，也能让买方在面对不合时宜的要求时底气更足。

例如，购买一套价值三十万雷亚尔的房产，税款可能达到六千至九千雷亚尔，这是一笔不小的金额，还要与公证书、登记费等其他购房支出叠加在一起。

计税基数与参考价值

计税基数是税率所作用的金额，最大的争议也恰恰出现在这里。许多市政府采用自己制定的价格表，称为参考计税价值(valor venal de referência)，并按这一数字征税，即使买方实际支付的价格更低。结果是税额被抬高，与交易的真实情况脱节。

最高司法法院(Superior Tribunal de Justiça)在第1.113号主题(Tema 1.113)中，按照重复上诉程序审理了这一问题，确立了若干重要标准。ITBI的计税基数是不动产在正常市场条件下的价值，与IPTU所用的计税基数之间没有必然联系。此外，纳税人在交易中申报的价值享有真实性推定。

市政府只有通过专门的行政程序，依照《国家税法典》(Código Tributário Nacional)第148条的规定，并保障纳税人的辩护权，才能推翻这一推定。换句话说，市政府不能事先单方面核定一个参考价值，再按它征税，而无视交易的真实价格。

举例可以把问题说得更清楚。假设您以三十万雷亚尔购买了一套公寓，这一价格记载在公证书中，而市政府为该房产保留的参考价值是三十六万雷亚尔。如果ITBI按较高的金额计征，买方就要为并不属于这笔交易的六万雷亚尔缴税；若税务机关没有适当的理由说明，司法实践认为这一多出的部分是不应征收的。

对买方而言，结论很明确。如果ITBI缴款单是按高于公证书所载金额的价值计算的，就有充分的依据对这一要求提出异议，并请求按实际支付的价格重新计算。司法实践支持这样的做法，并把说明任何更高价值的举证责任转移给了税务机关。

免税与豁免：何时无需缴税

并非所有的房产转让都要缴纳ITBI。《宪法》本身在第156条第2款中规定了若干豁免情形。对于并入法人财产、用于实缴出资的财产或权利的转让，以及因企业合并、吸收、分立或终止而发生的转让，不征收该税。

这项豁免有一个例外。如果取得方企业的主要业务是房产买卖、出租或融资租赁，则不适用。设立这一规则，是为了避免有人仅仅把公司层面的操作当作逃避税款的手段，用于本质上属于房地产的交易。

除宪法规定的豁免之外，各市还可以通过自己的法律给予税收减免。常见的情形有：在保障性住房项目内首次购买住宅，或购买用于居住的低价值房产，可享受优惠。由于这些规定差异很大，建议查阅房产登记所在城市的法律。

有必要区分这两个概念。宪法上的豁免(imunidade)是《宪法》直接规定的保护，使税款根本不能被征收；而减免(isenção)是市政府依法给予的优惠，可以设定条件和期限。无论哪种情形，符合条件的买方都无需缴税，如果因为不了解而已经缴纳，可以追回。

不当征收与要回多缴税款的权利

ITBI的不当征收经常出现在一些固定的情形中。最常见的有：按高于真实价格的参考价值计算、在登记之前就要求缴税、在享有豁免或减免时仍然征收，以及适用的税率高于市法律的规定。找出问题所在，是纠正这笔账的第一步。

如果不应缴的款项已经缴纳，买方有权申请退还。《国家税法典》第165条保障了不当缴纳税款的返还请求权(repetição do indébito)，申请既可以通过行政途径直接向市政府提出，也可以通过司法途径另行起诉。无需证明存在过错，只需证明所缴金额超过了实际应缴的部分即可。

备齐材料有助于提出退款申请。税款缴款单、付款凭证、载明真实价格的公证书或合同，以及最新的房产登记簿(matrícula)，构成了证明交易正确金额的基本材料。有了这些文件，买方既能支持行政异议，也能支持可能提起的退税诉讼。

行动是有时限的。根据《国家税法典》第168条，请求退还多缴税款的权利，自缴款之日起五年后消灭。如果任由时间流逝而不采取措施，可能意味着永久失去这笔钱，因此应尽早核对缴款单，最好在缴税之前就核对。

要核实征收是否正确，买方可以将缴款单上的计税基数与公证书中申报的价格进行比对，对照市法律检查适用的税率，并查看是否在正确的时点被要求缴税。如发现重大出入，可以提出行政异议，必要时通过司法途径，请求减少征收额或要回已经缴纳的款项。

常见问题

购买房产时，ITBI应该由谁缴纳？

通常由取得所有权的买方缴纳。不过，纳税责任人由各市的法律确定，双方也完全可以自行约定由谁承担这笔费用。但这种私下约定，并不能免除市法律规定的、对市政府的纳税责任。

在房产登记之前，可以征收ITBI吗？

所有权只有在不动产登记处完成登记后才发生转移，税款也是在这一时点才变为应缴。仅凭合同或购买承诺，在登记之前就要求缴纳ITBI，违背法院已经形成的一致见解，买方可以对此提出异议。

如果ITBI是按高于真实价值的金额缴纳的，如何追回？

买方可以请求退还多缴的部分，既可以通过行政途径向市政府申请，也可以通过司法途径。该请求以《国家税法典》规定的不当缴纳税款返还请求权为依据，必须在自缴款之日起五年内提出，否则将丧失该权利。

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada. Cada caso possui particularidades que exigem análise específica.