Escritura Pública e Registro de Imóveis: Diferenças

Escritura pública e registro de imóveis são atos distintos e complementares: a escritura formaliza o negócio, enquanto o registro transfere efetivamente a propriedade do bem imobiliário.

Escritura pública: formalização do negócio imobiliário

A escritura pública é o documento lavrado por tabelião de notas que formaliza a vontade das partes em um negócio jurídico imobiliário. Para transações envolvendo imóveis com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, a escritura pública é obrigatória por determinação do artigo 108 do Código Civil, sendo requisito essencial para a validade do negócio.

O tabelião de notas exerce função pública ao lavrar a escritura, conferindo fé pública ao ato e verificando a identidade das partes, a legitimidade do negócio, a ausência de impedimentos legais e a conformidade do documento com a legislação vigente. Essa verificação inclui a consulta a certidões negativas de débitos, ações judiciais e ônus reais sobre o imóvel objeto da transação.

A escolha do tabelionato de notas é livre, cabendo as partes eleger qualquer serventia notarial do território nacional para lavratura da escritura, independentemente da localização do imóvel. Os emolumentos cobrados pelos tabelioes são tabelados por lei estadual e variam conforme o valor do negócio e a unidade da federação onde o ato é praticado.

A escritura pública pode ser utilizada em diversas modalidades de negócios imobiliários, como compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento e instituição de usufruto. Cada modalidade possui requisitos específicos que devem ser observados pelo tabelião e pelas partes para garantir a plena validade do ato notarial lavrado no cartório de notas.

Registro de imóveis: transferência efetiva da propriedade

O registro da escritura no cartório de registro de imóveis é o ato que efetivamente transfere a propriedade do bem. No Brasil, vigora o principio de que “quem não registra não e dono”, consagrado no artigo 1.245 do Código Civil. Enquanto não registrada a escritura, o comprador possui apenas um direito pessoal contra o vendedor, sem eficacia perante terceiros.

O Oficial de Registro de Imóveis verifica a legalidade do titulo apresentado, a cadeia dominial do imóvel (sequência de proprietários), a existência de ônus ou gravames e a conformidade com as normas de parcelamento do solo e zoneamento urbano. Essa qualificação registral é função essencial que garante a segurança jurídica das transações imobiliárias realizadas no território brasileiro.

A matrícula do imóvel é o documento que concentra todo o histórico da propriedade, incluindo descrição, localização, dimensões, proprietários anteriores, ônus reais, hipotecas, penhoras e demais anotações relevantes. Cada imóvel possui matricula única e individual no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde esta localizado o bem.

A escritura pública pode ser utilizada em diversas modalidades de negócios imobiliários, como compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento e instituição de usufruto.

O principio da continuidade registral exige que os atos sejam registrados em sequência logica e cronológica, formando uma cadeia ininterrupta de títulos. Não é possível registrar uma venda se o vendedor não consta como proprietário na matricula, garantindo assim a segurança e a confiabilidade do sistema registral imobiliário brasileiro adotado em todo o país.

Documentos necessários e custos envolvidos

Para a lavratura da escritura pública de compra e venda, as partes devem apresentar documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento), certidão de matricula atualizada do imóvel, certidões negativas de débitos fiscais e trabalhistas, comprovante de quitação do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e guia de recolhimento de laudemio (quando aplicável a imóveis em terreno de marinha).

Os custos de uma transação imobiliária incluem emolumentos do tabelionato de notas pela lavratura da escritura, emolumentos do cartório de registro de imóveis pelo registro do titulo, ITBI (imposto municipal cuja alíquota varia entre 2% e 3% do valor do imóvel na maioria dos municípios), e eventualmente laudemio e taxa de interveniência quando o imóvel esta em área de patrimonio da União.

A certidão de matrícula atualizada é o documento mais importante na analise da segurança do negócio. Ela revela se o imóvel possui ônus como hipotecas, penhoras, arrestos, indisponibilidades judiciais ou restrições que possam comprometer a transferência da propriedade. A certidão deve ser obtida com a menor antecedência possível em relação a data da escritura para refletir a situação atual.

Situações especiais e exceções legais

A escritura pública e dispensada nos contratos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), conforme a Lei nº 4.380/64. Nesses casos, o contrato particular de financiamento com força de escritura pública é título hábil para registro no cartório de imóveis, simplificando o procedimento e reduzindo os custos da transação para o adquirente de moradia própria.

A usucapião extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, permite a aquisição da propriedade diretamente perante o cartório de registro de imóveis, sem necessidade de escritura pública ou ação judicial. Esse procedimento, introduzido pelo Código de Processo Civil de 2015, é conduzido pelo oficial registrador e exige a concordância de todos os interessados e confrontantes do imóvel.

Imóveis adquiridos por adjudicação em processos judiciais (execuções, inventários, divorcio) são transferidos mediante carta de adjudicação ou formal de partilha expedido pelo juiz, que substitui a escritura pública para fins de registro. O titulo judicial tem a mesma eficacia que a escritura para transferência da propriedade imobiliária perante o cartório de registro de imóveis.

A regularização de imóveis sem escritura ou registro e situação comum no Brasil, especialmente em áreas urbanas periféricas e rurais. Programas de regularização fundiária (REURB) e procedimentos de usucapião oferecem caminhos para que possuidores de longa data obtenham a titulação formal de seus imóveis com segurança jurídica plena.

Consequências da falta de registro

O comprador que possui apenas a escritura, sem o registro, corre riscos significativos. O vendedor continua figurando como proprietário na matricula e pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa, que registrando primeiro, tornar-se-a a proprietária legitima. Esse cenário, embora configure crime de estelionato, gera prejuízo ao comprador que não providenciou o registro tempestivamente.

A ausência de registro também impede o comprador de oferecer o imóvel em garantia de financiamentos, de obter licenças e alvarás perante a prefeitura e de exercer plenamente os direitos de proprietário, como a defesa possessória contra terceiros que eventualmente questionem sua titularidade sobre o bem imobiliário adquirido sem a devida formalização registral.

Para garantir a segurança de qualquer transação imobiliária, é essencial contar com a orientação de advogado especializado que possa verificar toda a documentação, identificar riscos e acompanhar o processo desde a negociação até o efetivo registro da transferência no cartório de registro de imóveis competente.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.