Direito de preferencia do inquilino na venda do imovel locado

Quando o imóvel alugado é colocado à venda, o inquilino não fica à margem do negócio: a lei assegura a ele o direito de adquirir o bem em igualdade de condições com qualquer terceiro interessado. Esse direito, chamado de preferência ou prelação, impõe ao proprietário deveres de comunicação prévia e abre ao locatário caminhos de reparação quando a regra é ignorada.

O que significa o direito de preferência na locação

O direito de preferência está previsto na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Pelo artigo 27, quando o proprietário decide vender, prometer vender, ceder ou dar em pagamento o imóvel locado, o locatário tem prioridade para adquiri-lo nas mesmas condições oferecidas a estranhos. A finalidade da norma é proteger quem ocupa o imóvel e já mantém com ele um vínculo de uso, evitando que o inquilino seja simplesmente surpreendido por um novo dono.

Esse direito não obriga o proprietário a vender, nem o impede de negociar com terceiros. O que a lei exige é que, havendo intenção real de alienar, o locatário seja o primeiro a receber a oferta. Só depois de o inquilino recusar, ou deixar passar o prazo legal, é que o vendedor fica livre para fechar negócio com outra pessoa, e ainda assim em condições que não sejam mais vantajosas do que as recusadas pelo locatário.

A preferência vale para a locação residencial e para a não residencial. Aplica-se tanto ao contrato com prazo determinado quanto ao que já vigora por prazo indeterminado, desde que a locação esteja em curso no momento em que o proprietário manifesta a vontade de vender.

Como o locador deve comunicar a venda ao inquilino

A comunicação ao locatário não pode ser vaga ou informal. O artigo 27 determina que a notificação seja feita por escrito e contenha todas as condições do negócio. Isso significa informar o preço, a forma e as condições de pagamento, a existência de eventuais ônus sobre o imóvel e o local e horário em que o inquilino poderá examinar a documentação pertinente.

A exigência de detalhamento tem razão de ser prática. Sem conhecer o preço exato e a forma de pagamento, o locatário não consegue decidir se tem interesse e condições de igualar a proposta. Uma notificação genérica, que apenas avise que o imóvel está à venda sem indicar valores, não cumpre o dever legal e não faz correr o prazo de resposta contra o inquilino.

A forma escrita é fundamental para a segurança de ambas as partes. Recomenda-se que a comunicação seja feita por meio que permita comprovação inequívoca de recebimento, como notificação extrajudicial por cartório, carta com aviso de recebimento ou outro instrumento que registre a data de entrega. É essa data que define o início da contagem do prazo de manifestação.

Quando há mais de um locatário no mesmo contrato, todos devem ser notificados, pois a preferência pertence a cada um deles. Em locações com sublocação total consentida, a lei também ordena uma ordem de prioridade entre sublocatário e locatário, o que exige atenção redobrada do proprietário na hora de comunicar a venda.

Prazo para o locatário manifestar interesse

Recebida a notificação completa, o inquilino tem prazo de trinta dias para responder. Pelo artigo 28 da Lei do Inquilinato, a manifestação precisa ser inequívoca e abranger a aceitação integral da proposta apresentada. Não basta dizer que tem interesse: é preciso aceitar exatamente as condições oferecidas, sobretudo o preço e a forma de pagamento.

Esse ponto costuma gerar conflitos. Se o locatário responde propondo um valor menor, parcelamento diferente ou qualquer alteração nas condições, a lei entende que não houve aceitação, e sim uma contraproposta. Nesse caso, a preferência caduca e o proprietário fica liberado para vender a terceiros. Por isso, o inquilino que realmente deseja comprar deve manifestar aceitação plena dentro do prazo, deixando eventuais negociações de detalhe para momento posterior e por escrito.

O silêncio também tem consequência. Passados os trinta dias sem resposta clara, presume-se que o locatário abriu mão da preferência, e o proprietário pode concluir a venda. Daí a importância de o inquilino acompanhar a correspondência e os prazos com rigor, pois a inércia equivale, na prática, à renúncia ao direito.

O que acontece quando a preferência é desrespeitada

O proprietário que vende o imóvel sem oferecê-lo antes ao locatário, ou que vende a terceiro em condições mais favoráveis do que as recusadas pelo inquilino, viola o direito de preferência. A lei prevê duas respostas possíveis para o locatário preterido, e a escolha entre elas depende das circunstâncias do caso.

A primeira alternativa, prevista no artigo 33, é reclamar perdas e danos do vendedor. O locatário que comprova ter sido preterido pode buscar a reparação dos prejuízos sofridos com a perda da oportunidade de aquisição, sem desfazer o negócio realizado com o terceiro.

A segunda alternativa é mais enérgica: havendo registro da venda, o locatário pode depositar o preço e as despesas do ato de transferência e reaver o imóvel para si, adjudicando-o. Há, porém, condições estritas. O pedido deve ser feito no prazo de seis meses contados do registro da venda no cartório de imóveis, e o contrato de locação precisa estar averbado na matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação.

A exigência da averbação prévia revela um cuidado prático indispensable ao inquilino. Sem o contrato averbado na matrícula com a antecedência mínima exigida, o locatário perde a via mais poderosa de defesa e fica limitado a buscar perdas e danos. Averbar o contrato no registro de imóveis, portanto, é medida de proteção que todo locatário interessado em eventual aquisição deveria adotar logo no início da locação.

Situações em que o direito de preferência não se aplica

A preferência não é absoluta. O artigo 32 da Lei do Inquilinato lista hipóteses em que ela não incide, justamente porque não há, ali, uma venda comum no mercado. Não há preferência nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, na permuta, na doação, na integralização de capital social, na cisão, fusão e incorporação de sociedades.

Existe ainda uma regra de prioridade interna. Pelo artigo 34, quando o imóvel pertence a mais de um proprietário em condomínio, a preferência do condômino prevalece sobre a do locatário. Ou seja, antes de oferecer a fração ao inquilino, o coproprietário que deseja vender sua parte deve respeitar o direito dos demais condôminos.

Compreender essas exceções evita expectativas equivocadas. O inquilino que recebe a notícia de uma doação do imóvel a um familiar do proprietário, por exemplo, não tem como exigir a preferência, porque a hipótese está fora do alcance da norma. Conhecer os limites do direito é tão importante quanto conhecer o próprio direito.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.