STJ vai uniformizar rescisao de imovel sem registro de alienacao

A Segunda Secao do Superior Tribunal de Justica vai julgar, sob o rito dos recursos repetitivos, qual regime juridico se aplica a rescisao de contrato de compra e venda de imovel com garantia de alienacao fiduciaria sem registro em cartorio.

Tema 1.420 e o que esta em jogo

A controversia foi cadastrada como Tema 1.420 e tem alcance significativo no mercado imobiliario brasileiro. A pergunta central e direta: nas hipoteses em que o contrato de compra e venda de imovel com garantia de alienacao fiduciaria nao tenha sido levado a registro, a rescisao do pacto deve seguir as regras da legislacao especifica de alienacao fiduciaria de bem imovel ou as disposicoes do Codigo de Defesa do Consumidor?

O ponto e relevante porque os dois regimes oferecem solucoes distintas para a quebra contratual. A legislacao especifica disciplina ritos proprios para constituicao em mora, leilao do imovel e devolucao de valores ao adquirente, com particularidades pensadas para o financiamento imobiliario garantido por alienacao fiduciaria. Ja o microssistema consumerista privilegia a protecao do contratante mais vulneravel, com regras sobre devolucao de quantias pagas, abusividade de clausulas e equilibrio contratual.

Ao votar pela afetacao, a relatora apontou que o tema ja foi enfrentado em julgados das turmas de direito privado do tribunal, com decisoes recentes que nao revelam uniformidade de entendimento. A maturidade da discussao e a divergencia interna autorizam, no entender da relatora, a submissao da materia ao rito repetitivo, com efeito vinculante para os tribunais de origem.

Distincao em relacao ao Tema 1.095

O STJ ja se debrucou sobre questao proxima, mas em hipotese diferente. No Tema 1.095, a corte firmou orientacao para os contratos de compra e venda de imovel com garantia de alienacao fiduciaria devidamente registrados em cartorio. A tese estabeleceu que, nessa hipotese, a resolucao do contrato por inadimplemento, com a previa constituicao em mora do devedor, deve seguir o procedimento previsto na legislacao especifica, afastada a incidencia das normas consumeristas.

O fundamento da distincao reside na seguinte logica: ao registrar a garantia em cartorio, as partes formalizam um direito real de garantia oponivel a terceiros, ativando integralmente o regime juridico proprio dessa figura. O contrato escrito, somado ao registro, confere publicidade a propriedade fiduciaria e desencadeia o ferramental especifico previsto pela lei para a hipotese de inadimplemento, especialmente o procedimento extrajudicial de leilao do bem.

A presenca ou ausencia do registro em cartorio define o quadro de regras que rege a quebra do negocio imobiliario.

A controversia agora afetada ao rito repetitivo trata exatamente da hipotese inversa: contratos celebrados, mas nao levados a registro. Sem o registro, a propriedade fiduciaria nao se constitui plenamente como direito real, o que abre espaco para discussao sobre qual regime juridico deve prevalecer na hipotese de quebra do negocio.

Por que a falta de registro acontece

A ausencia de registro em cartorio decorre de fatores variados. Em alguns casos, o adquirente posterga a providencia para reduzir custos imediatos, dado que o registro envolve emolumentos e tributos. Em outros, ha barreiras documentais ou pendencias na cadeia dominial que impedem a formalizacao plena. Tambem se observam praticas de mercado em que a garantia e contratualmente prevista, mas nao chega a se converter em direito real pela inercia das partes ou de terceiros envolvidos na operacao.

Suspensao de processos e efeitos imediatos

Com a afetacao da materia ao rito dos recursos repetitivos, ficam suspensos os recursos especiais e os agravos em recurso especial sobre a mesma controversia, tanto em segunda instancia quanto no proprio STJ. A medida pretende evitar decisoes contraditorias e garantir tratamento uniforme aos casos pendentes ate a definicao da tese pela Segunda Secao.

Para os jurisdicionados, a suspensao significa um interregno de previsibilidade limitada. Litigantes que ja esperavam a apreciacao de seus recursos terao de aguardar o julgamento do tema piloto, enquanto novos pedidos costumam observar a mesma logica de espera quando a materia recursal central coincide com a controversia afetada.

A entrada em rito repetitivo costuma sinalizar a busca de pacificacao jurisprudencial e tem o efeito pratico de orientar tribunais estaduais e regionais. Apos a fixacao da tese, decisoes proferidas em sentido contrario poderao ser objeto de reforma ou de mecanismos processuais especificos para alinhamento ao entendimento firmado pela corte superior.

Pontos centrais para acompanhamento

O processo de definicao do tema costuma envolver manifestacoes de entidades representativas, audiencias publicas e amplo debate sobre os impactos sociais e economicos da tese a ser firmada. Algumas variaveis tendem a ocupar espaco central no julgamento:

1. O peso do registro como elemento de constituicao da propriedade fiduciaria;
2. A natureza juridica do contrato celebrado sem registro e suas consequencias;
3. O grau de vulnerabilidade do adquirente em cada modalidade negocial;
4. Os impactos do regime escolhido sobre a devolucao de valores pagos;
5. A coexistencia entre o microssistema consumerista e a legislacao especifica;
6. A coerencia com precedentes anteriores, sobretudo o Tema 1.095.

Repercussao para o mercado imobiliario

O desfecho do julgamento tera reflexos relevantes em segmentos diversos do mercado imobiliario, especialmente naqueles em que o registro nao costuma ser concluido antes do inicio do cumprimento contratual. Loteamentos populares, contratos de gaveta, financiamentos diretos com construtoras e operacoes celebradas em cidades de menor porte estao entre as situacoes mais sensiveis a definicao da tese.

Para os adquirentes, a clareza sobre o regime aplicavel reduz incertezas sobre o destino dos valores pagos em caso de quebra contratual. Para incorporadoras e instituicoes financeiras, a tese pode redesenhar estrategias de gestao de inadimplencia, retomada de imoveis e estruturacao de garantias. A escolha do regime aplicavel altera a velocidade da retomada, os custos do processo e o nivel de protecao conferido a parte mais vulneravel.

Diante da relevancia do tema, recomenda-se acompanhamento atento das publicacoes oficiais sobre o andamento do julgamento. Para quem esta as voltas com situacao envolvendo contrato de compra e venda com alienacao fiduciaria sem registro, a orientacao juridica especializada e fundamental. Cada caso possui peculiaridades documentais, contratuais e probatorias que merecem analise individualizada antes de qualquer decisao processual.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.