Direito de laje: como regularizar a construção sobre a laje de outro imóvel

O direito real de laje permite que a construção erguida sobre o teto ou sob o solo de um imóvel alheio ganhe matrícula e registro próprios, transformando lajes e sobrados informais em unidades autônomas com valor patrimonial e segurança jurídica.

O que é o direito real de laje e qual problema ele resolve

O direito real de laje é a faculdade de o proprietário de uma construção, chamada de construção-base, ceder a superfície superior ou inferior do imóvel para que outra pessoa erga uma unidade distinta e autônoma. Essa unidade sobreposta, ou subposta, passa a ter existência jurídica própria, com matrícula individualizada no Registro de Imóveis. A figura foi incorporada ao ordenamento pela Lei 13.465/2017, que acrescentou os artigos 1.510-A a 1.510-E ao Código Civil e inseriu o instituto no rol de direitos reais do artigo 1.225.

Antes dessa previsão, a prática difundida de construir um segundo pavimento sobre a casa de um parente ou vizinho carecia de respaldo registral. O ocupante do andar de cima detinha posse, mas não propriedade formal, o que inviabilizava financiamento, herança regular e até a venda do espaço. A laje veio para preencher essa lacuna, especialmente relevante em centros urbanos adensados e em comunidades onde a verticalização ocorreu sem amparo documental.

É importante separar a laje de institutos vizinhos. Ela não se confunde com o condomínio edilício, porque não há fração ideal de terreno atribuída ao titular da laje, conforme o artigo 1.510-A, parágrafo 4º. Também difere da superfície tradicional, já que o objeto cedido é a superfície construída, e não o solo nu destinado a futura edificação.

Como se constitui: matrícula, registro e sobrelevação

A constituição exige instrumento adequado levado a registro, com a consequente abertura de matrícula autônoma para a unidade sobreposta ou subposta. A partir desse momento, o titular da laje pode usar, gozar e dispor do bem, nos termos do artigo 1.510-A, parágrafo 3º, exercendo plenamente os poderes inerentes à propriedade sobre sua porção construída. A autonomia registral é o traço que distingue a laje de meras cessões precárias de uso.

A unidade não recebe participação proporcional nas áreas já edificadas da construção-base, tampouco quota do terreno. Cada nível responde por si, com acessos preferencialmente independentes. Os Municípios e o Distrito Federal podem disciplinar posturas edilícias e urbanísticas aplicáveis, de modo que a viabilidade da laje depende também da legislação local sobre gabarito, recuos e segurança das edificações.

Um ponto que costuma gerar dúvida é a possibilidade de empilhar lajes sucessivas, fenômeno conhecido como sobrelevação. O artigo 1.510-A, parágrafo 6º, admite que o titular de uma laje ceda a superfície de sua própria construção para a instituição de um novo direito real de laje sucessivo.

Essa cessão sucessiva, porém, não é livre. Ela depende de autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes já existentes, além do respeito às normas urbanísticas vigentes. A exigência de anuência em cadeia preserva a segurança estrutural do conjunto e evita que sobreposições indefinidas comprometam a estabilidade do edifício original.

A figura foi incorporada ao ordenamento pela Lei 13.465/2017, que acrescentou os artigos 1.510-A a 1.510-E ao Código Civil e inseriu o instituto no rol de direitos reais do artigo 1.225.

Conservação da estrutura-base e divisão das despesas

A coexistência de proprietários distintos sobre uma mesma estrutura impõe deveres recíprocos de conservação. O artigo 1.510-C estabelece que as despesas necessárias à conservação e à fruição das partes que servem a todo o edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum, são partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção estipulada em contrato.

O dispositivo enumera, de forma exemplificativa, as partes que servem ao edifício como um todo, entre elas os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes-mestras e as demais estruturas de sustentação, além do telhado ou dos terraços de cobertura quando não pertençam exclusivamente a uma das unidades. A lógica é clara: aquilo que sustenta o conjunto interessa a todos os níveis e deve ser custeado de modo compartilhado.

A definição contratual da proporção das despesas é prudente e recomendável. Na ausência de regramento expresso, surgem litígios sobre quem arca com reparos no alicerce que ampara o pavimento superior ou na cobertura que protege todo o conjunto. Um instrumento bem redigido antecipa hipóteses de reforma, infiltração e reforço estrutural, distribuindo responsabilidades antes que o problema apareça.

Extinção por ruína, preferência e regularização fundiária

A vinculação física entre os níveis tem consequência direta sobre a duração do direito. O artigo 1.510-E determina que a ruína da construção-base implica a extinção do direito real de laje. Há duas ressalvas relevantes. A primeira preserva o titular da laje que tenha sido erguida diretamente sobre o solo, caso em que ele passa a ter a propriedade da área. A segunda afasta a extinção se a construção-base for reconstruída no prazo de cinco anos.

Esse prazo quinquenal funciona como janela de recuperação. Diante de um sinistro que derrube a estrutura, os titulares têm tempo hábil para reerguer a base e manter íntegro o feixe de direitos sobre as unidades sobrepostas. Decorrido o prazo sem reconstrução, o direito da laje desaparece, o que reforça o interesse mútuo na preservação da edificação.

Em caso de venda, a lei criou mecanismo de preferência. O artigo 1.510-D assegura aos titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, o direito de preferência em igualdade de condições com terceiros quando qualquer das unidades sobrepostas for alienada. O vendedor deve cientificar o titular preferente, que dispõe de trinta dias para manifestar o interesse na aquisição. A preferência evita o ingresso indesejado de estranhos no convívio estrutural compartilhado.

O instituto tem papel central na regularização fundiária urbana. Comunidades consolidadas, onde a ocupação verticalizou-se ao longo de décadas sem documentação, encontram na laje um caminho para a titulação. Integrada aos instrumentos da regularização fundiária urbana, a figura permite reconhecer formalmente os pavimentos construídos, atribuindo matrícula a cada unidade e abrindo acesso ao crédito, à herança regular e à plena circulação patrimonial do bem.

As informações deste artigo são de caráter informativo e não substituem consulta jurídica individualizada.