Despejo: Hipóteses e Procedimento Legal

A retomada de imóvel alugado depende de fundamento legal previsto na Lei do Inquilinato, que enumera hipóteses específicas de despejo e fixa procedimento judicial próprio, admitindo desocupação liminar em situações determinadas.

Fundamentos legais que autorizam o despejo

A ação de despejo é o instrumento processual que permite ao locador reaver a posse do imóvel urbano alugado. Sua disciplina está concentrada na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que distingue de forma rigorosa as situações em que a retomada é cabível. Fora dessas hipóteses, o pedido tende a ser rejeitado, ainda que o proprietário tenha interesse legítimo na desocupação.

Entre os fundamentos mais frequentes estão a falta de pagamento de aluguéis e encargos, a infração legal ou contratual cometida pelo locatário, o término do prazo do contrato celebrado por escrito e com duração igual ou superior a trinta meses, e a chamada denúncia vazia, modalidade em que o locador não precisa justificar o motivo da retomada. O artigo 9º da lei concentra as causas de rescisão por descumprimento, enquanto os artigos 46 e 47 tratam da extinção do vínculo conforme o prazo contratado.

Há ainda hipóteses específicas, como a necessidade de uso do imóvel pelo próprio proprietário ou por familiar, a realização de reformas determinadas pelo poder público e a extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação decorria da relação empregatícia. Cada fundamento exige prova documental compatível e influencia diretamente o rito e os prazos do processo.

Despejo por falta de pagamento e a purga da mora

A inadimplência é a causa mais comum de despejo. Nesses casos, o locador pode cumular o pedido de retomada com a cobrança dos valores em atraso, abrangendo aluguéis vencidos, multas contratuais, taxas condominiais e demais encargos previstos no contrato. A ação corre normalmente pelo rito previsto na própria Lei do Inquilinato, com citação do locatário para responder ao pedido.

A legislação assegura ao inquilino a possibilidade de evitar a desocupação por meio da purga da mora, prevista no artigo 62. Por esse mecanismo, o locatário deposita em juízo a totalidade dos valores devidos, atualizados e acrescidos de custas e honorários advocatícios, dentro do prazo legal. Quitada a dívida integralmente, o despejo deixa de ser decretado e o contrato segue vigente.

Esse direito, contudo, não é ilimitado. A purga da mora não pode ser utilizada de forma reiterada, sendo vedada quando o locatário já tiver se beneficiado dela nos vinte e quatro meses anteriores. A regra busca equilibrar a proteção da moradia com a segurança do locador diante de devedores contumazes.

A regra busca equilibrar a proteção da moradia com a segurança jurídica do proprietário.

A purga da mora permite ao inquilino quitar a dívida e preservar o contrato, mas não pode ser usada de forma repetida.

Quando a dívida não é quitada, o juiz determina a desocupação e fixa prazo para que o locatário deixe voluntariamente o imóvel, sob pena de remoção forçada com auxílio de oficial de justiça.

Liminar de desocupação e prazos do procedimento

Em determinadas hipóteses, o artigo 59 da Lei do Inquilinato autoriza a concessão de liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da oitiva prévia do locatário, desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel. Essa medida abrange situações como o descumprimento de acordo de desocupação, o término de contrato de locação para temporada e a permanência do ocupante após o fim do vínculo empregatício que justificava a ocupação.

Concedida a liminar, o locatário é intimado a desocupar o imóvel no prazo assinalado, podendo apresentar defesa no curso do processo. Caso não haja liminar, observa-se o rito comum, com produção de provas e sentença, contra a qual cabe recurso. O prazo para desocupação voluntária, após o trânsito em julgado ou a decisão que defere a retomada, costuma variar conforme o fundamento invocado e as circunstâncias do caso concreto.

O cumprimento da ordem judicial deve respeitar a dignidade do ocupante e, quando envolver famílias em situação de vulnerabilidade, é possível que o juízo articule medidas com órgãos de assistência social. A condução adequada do procedimento, com atenção aos requisitos de cada hipótese, reduz o risco de nulidades e confere maior previsibilidade à retomada.

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Perguntas Frequentes

Quais são as principais hipóteses de despejo previstas em lei?

A Lei nº 8.245/1991 admite o despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos, por infração legal ou contratual, pelo término do prazo do contrato e pela denúncia vazia. Também há previsão para uso próprio do imóvel, realização de obras determinadas pelo poder público e extinção de vínculo empregatício que justificava a ocupação.

Como o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?

O locatário pode recorrer à purga da mora, depositando em juízo o valor integral da dívida atualizada, com multas, custas e honorários, dentro do prazo legal. Quitado o débito por completo, o despejo não é decretado. Esse direito não é admitido quando já utilizado nos vinte e quatro meses anteriores.

Quando é possível obter liminar de desocupação?

A liminar de desocupação em quinze dias é cabível nas hipóteses do artigo 59 da Lei do Inquilinato, como descumprimento de acordo de saída, locação para temporada e permanência após o fim do contrato de trabalho. Para tanto, exige-se a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel.